En resumen
- Al vender por 300.000 € una vivienda con 90.000 € de hipoteca, te quedan al firmar unos 195.991,50 € y, tras pagar el IRPF en la renta, unos 176.432,20 €.
- De esos 300.000 €, unos 33.567,80 € se van en gastos, plusvalía e IRPF: de cada 100 €, unos 11 €.
- La mayor partida suele ser el IRPF de la ganancia (19.559,30 € en el ejemplo, de 89.910,00 € de ganancia), que no se paga al vender sino en la renta del año siguiente.
- Con una hipoteca fija firmada hace menos de 10 años, el banco puede cobrar hasta un 2 % de lo que amortizas: 1.800,00 € por 90.000 €.
¿Cuánto dinero te queda al vender tu vivienda?
Te queda el precio de venta menos la hipoteca que cancelas, menos todos los gastos de la operación y menos el IRPF de la ganancia. Con los valores de ejemplo (300.000 € de venta y 90.000 € de hipoteca pendiente), te quedan 195.991,50 € al firmar y 176.432,20 € cuando pagues el IRPF. De cada 100 € de venta, unos 11 € se van en gastos e impuestos.
La calculadora junta en una sola cuenta lo que otras páginas calculan por separado y te enseña cada paso. Es una estimación para España (sin País Vasco ni Navarra), no las cifras de tu banco o tu ayuntamiento.
Cómo usar la calculadora
- Precio de venta y hipoteca que te queda por pagar. Si no tienes hipoteca, pon 0.
- Precio y fecha de compra. Sirven para la ganancia y para la plusvalía municipal.
- Comisión de la inmobiliaria. Pon el porcentaje que te han dado, o 0 si vendes tú. Va más IVA, salvo que marques lo contrario.
- Vivienda habitual. Si vives en ella desde hace 3 años o más, puedes marcar que tienes 65 años o más o cuánto vas a reinvertir en otra vivienda habitual: en esos casos la ganancia puede quedar exenta.
En Opciones avanzadas están los gastos de la compra, las obras, el certificado energético, la cédula, los datos de la hipoteca (tipo y años), el valor catastral del suelo y la plusvalía que ya te hayan calculado. Los importes de ejemplo son solo orientativos: cámbialos por los tuyos.
Los gastos de vender, uno a uno
- Hipoteca pendiente. Con lo que cobras, primero se paga al banco lo que le debes.
- Comisión por amortizar. Si devuelves la hipoteca antes de tiempo, el banco puede cobrarte hasta un 2 % en una fija durante sus 10 primeros años y hasta un 0,25 % en una variable durante los 3 primeros (o un 0,15 % los 5 primeros), según la Ley 5/2019, art. 23. Es el máximo; puede ser menos. Si dudas entre devolver de golpe o poco a poco, mira la amortización anticipada.
- Notaría y registro de la cancelación. Borrar la hipoteca del registro cuesta poco, unos 118,50 € con una hipoteca de 120.000 €. El detalle está en los gastos de cancelación de hipoteca.
- Inmobiliaria. Un porcentaje del precio más el 21 % de IVA. Los porcentajes habituales y la forma de cobrar están en la comisión de la inmobiliaria.
- Certificado energético y cédula de habitabilidad. El certificado es obligatorio para anunciar la vivienda; la cédula solo la piden en algunas comunidades. Son cifras orientativas.
- Plusvalía municipal. Es el impuesto del ayuntamiento por la subida del valor del suelo. La calculadora la estima con el valor catastral del suelo y el coeficiente máximo de la ley (TRLRHL, art. 107). Si ya tienes la cifra, escríbela. Cómo se calcula con detalle: plusvalía municipal.
- IRPF de la ganancia. Se paga sobre la diferencia entre lo que obtienes y lo que te costó, con la escala del ahorro (del 19 % al 30 %). Para el cálculo fino, con coeficientes de abatimiento y ventas con varios dueños, usa la calculadora de IRPF por vender una vivienda.
Ejemplo: vivienda de 300.000 € con 90.000 € de hipoteca
Comprada en junio de 2012 por 180.000 € (más 18.000 € de gastos), vendida por 300.000 € con una inmobiliaria que cobra el 3 % más IVA, y con una hipoteca fija de 120.000 € firmada hace 6 años:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 300.000,00 € |
| Hipoteca pendiente | -90.000,00 € |
| Comisión del banco por amortizar (2 %) | -1.800,00 € |
| Notaría y registro de la cancelación | -118,50 € |
| Inmobiliaria (9.000,00 € más IVA) | -10.890,00 € |
| Certificado energético | -120,00 € |
| Plusvalía municipal (estimada) | -1.080,00 € |
| Te quedan al firmar | 195.991,50 € |
| IRPF (sobre una ganancia de 89.910,00 €) | -19.559,30 € |
| Te quedan de verdad | 176.432,20 € |
La ganancia sale de 287.910,00 € (venta menos inmobiliaria, certificado y plusvalía) menos 198.000,00 € (compra con gastos). Si en este caso tuvieras 65 años o más y fuera tu vivienda habitual, no pagarías IRPF y te quedarían los 195.991,50 € enteros.
El IRPF no se paga al firmar
No hay retención al vender: el IRPF de la ganancia se declara en la renta del año siguiente, entre abril y junio. Por eso la calculadora separa lo que te queda al firmar de lo que te queda de verdad. Guarda la diferencia para entonces. Más sobre ella en la declaración de la renta.
Cómo bajar lo que pagas
- Reinvertir en otra vivienda habitual dentro de 2 años libera de IRPF la parte de la ganancia proporcional a lo reinvertido. Si había hipoteca, se cuenta lo que queda tras cancelarla.
- Ser mayor de 65 años y vender tu vivienda habitual deja la ganancia exenta, sin límite de importe (Ley del IRPF, art. 33.4.b).
- Guardar facturas de obras de mejora y de los gastos de compra: suben el coste de adquisición y bajan la ganancia.
- Pedir el método real de la plusvalía si el ayuntamiento te aplica el objetivo y tu ganancia fue pequeña.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de vender una vivienda?
Por costumbre, el vendedor paga la hipoteca pendiente, su cancelación, la inmobiliaria si la contrató, el certificado energético, la plusvalía municipal y el IRPF. El comprador suele pagar el ITP o el IVA y la notaría y el registro de la compra. Se puede pactar otra cosa.
¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca al vender?
La cancelación en notaría y registro cuesta poco, unos 118,50 € con una hipoteca de 120.000 €. Lo que puede pesar más es la comisión del banco por amortizar antes de tiempo, que la ley limita al 2 % en las fijas durante 10 años y a pocas décimas en las variables.
¿La plusvalía municipal se descuenta del dinero que cobro al firmar?
Sí, en esta calculadora se resta de lo que te queda al firmar, porque se paga enseguida: tienes 30 días hábiles desde la venta para presentarla en el ayuntamiento (TRLRHL, art. 110). El IRPF, en cambio, espera a la renta del año siguiente. Si vendes por menos de lo que pagaste, no hay plusvalía, pero hay que presentar el impuesto igualmente para demostrarlo.
¿Qué gastos sigo teniendo si vendo por menos de lo que me costó?
La hipoteca pendiente, la comisión del banco, la cancelación, la inmobiliaria y los certificados se pagan igual. Lo que desaparece es el IRPF: si lo que obtienes, restados los gastos de la venta, es menos de lo que te costó con sus gastos, no hay ganancia y la calculadora lo muestra como pérdida patrimonial. Si además el precio de venta no supera el de compra, tampoco hay plusvalía municipal.
¿Por qué me queda menos de lo que esperaba?
Casi siempre por dos partidas: la comisión de la inmobiliaria con su IVA (un 3 % del precio pesa como un 3,63 %) y el IRPF de la ganancia. Prueba a cambiar el porcentaje de la inmobiliaria o a marcar la reinversión para ver cuánto cambia.
¿La calculadora incluye todos los casos?
No. Es una estimación para una vivienda de un solo dueño. Si hay varios dueños, calcula con la parte que te corresponde. No aplica los coeficientes de abatimiento de las viviendas compradas antes de 1995, que pueden bajar el IRPF: para eso está la calculadora de IRPF por vender una vivienda. Tampoco la exención especial por vender una vivienda vacía a una empresa o entidad pública de vivienda social.