En resumen
- En una zona tensionada, la renta de un alquiler nuevo no puede superar la última renta de los 5 años anteriores más su actualización anual.
- Con una última renta de 700 € y una actualización del 3 %, el límite es 721,00 € al mes; si te piden 800 €, se pasa 79,00 € al mes.
- Con rehabilitación, mejora de accesibilidad o un contrato de 10 años o más, el límite sube hasta un 10 % de la última renta: 791,00 € en el ejemplo.
- Si el propietario es gran tenedor, además rige el precio máximo del índice de referencia, y se aplica el menor de los dos límites.
Qué límite marca la ley en una zona tensionada
En una zona de mercado residencial tensionado, la renta de un contrato nuevo de vivienda no puede superar la última renta que hubo en esa vivienda en los 5 años anteriores, ya actualizada con la subida anual que preveía aquel contrato. Lo dice el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
Solo vale para España y solo si la vivienda está en una zona que una comunidad autónoma ha declarado tensionada y mientras dure esa declaración. Fuera de esas zonas, la renta inicial se pacta libremente.
La actualización anual tiene su propio tope, el IRAV, que publica el INE. Aquí solo usamos el porcentaje que tú escribas.
Ejemplo con números
Imagina un alquiler anterior de 700 € al mes, con una actualización anual del 3 %:
700,00 € × 1,03 = 721,00 €
El límite es 721,00 € al mes. Si te piden 800 €, la diferencia es 79,00 € al mes, es decir, 948,00 € en un año.
Si hubo una mejora de las que veremos abajo, se suma el 10 % de la última renta sin actualizar: 70,00 €. El límite pasa a 791,00 € y lo que te piden se pasa 9,00 € al mes.
Cuándo se puede superar con un 10 % más
La ley permite sumar como máximo un 10 % sobre la última renta, además de la actualización, si se cumple uno de estos casos:
- La vivienda tuvo una rehabilitación terminada en los 2 años anteriores a firmar el contrato.
- En esos 2 años se hicieron obras con un ahorro de energía primaria no renovable del 30 %, con dos certificados de eficiencia energética.
- En esos 2 años se terminaron mejoras de accesibilidad.
- El contrato se firma por 10 años o más, o con una prórroga voluntaria para el inquilino de 10 años o más.
Marca la casilla de las opciones avanzadas si se cumple alguno. Hace falta poder acreditarlo.
Quién cuenta como gran tenedor
La Ley 12/2023 define al gran tenedor, en general, como la persona o empresa con más de 10 inmuebles urbanos (sin contar garajes ni trasteros) o más de 1.500 m² construidos de uso residencial. En cada zona tensionada, la memoria de la declaración puede fijar un criterio propio.
Si el propietario es gran tenedor, la renta tampoco puede pasar del precio máximo del sistema de índices de precios de referencia (artículo 17.7). Se aplica el menor de los dos límites. En el ejemplo, con un índice de 750 € el límite sigue en 721,00 €; con un índice de 700 €, baja a 700,00 €.
Vivienda sin contrato en los últimos 5 años
Si nadie ha tenido un contrato de vivienda habitual en esa vivienda en 5 años, no hay una última renta de la que partir. En ese caso, el índice de referencia solo se aplica si el propietario es gran tenedor o si la resolución de la zona lo ha previsto. Si ninguna de las dos cosas pasa, la calculadora te avisa de que la ley no fija un límite.
Qué no calcula
- No sabe si tu vivienda está en una zona tensionada. Eso lo consultas en el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana o en tu comunidad autónoma.
- No calcula el precio del índice de referencia: lo escribes tú.
- No sustituye a una revisión de tu contrato. Es una estimación para orientarte.
- No incluye la fianza ni los gastos de gestión, que son otra cosa. Si quieres saber cuánto alquiler te conviene, mira cuánto alquiler puedo pagar.
Fuentes oficiales
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, texto consolidado (BOE): disposición final primera, que añade los apartados 6 y 7 al artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
La normativa de vivienda se ha reformado varias veces en poco tiempo. Antes de decidir, mira el texto vigente.
Preguntas frecuentes
¿El límite vale en toda España?
No. Solo en las zonas que una comunidad autónoma ha declarado de mercado residencial tensionado, y mientras la declaración esté en vigor. En el resto, la renta inicial es libre.
¿Qué pasa si el contrato anterior no tenía cláusula de actualización?
Entonces no hay actualización que sumar y el límite es la última renta tal cual. Pon 0 en la actualización anual.
¿El 10 % se calcula sobre la renta ya actualizada?
No. Se calcula sobre la última renta del contrato anterior, sin actualizar, y se suma a la actualización. Con 700 €, el 10 % son 70,00 €.
¿Se pueden sumar los cuatro casos del 10 %?
No. La ley habla de un máximo del 10 % si se acredita alguno de los casos, no de uno por caso. Aquí es una sola casilla.
¿Y si el propietario es gran tenedor y mi contrato anterior era más caro que el índice?
Manda el índice. Se aplica el menor de los dos límites, así que el precio de referencia puede dejar la renta por debajo de la del contrato anterior.
¿Esta calculadora me dice qué hacer si me piden más?
No. Solo calcula el límite y la diferencia con lo que te piden. Para decidir sobre tu caso, consulta el texto de la ley o un servicio público de vivienda de tu comunidad.