En resumen
- Con deuda con recurso, si tu alquiler vale $220,000 y debes $260,000, los $40,000.00 de diferencia son deuda cancelada, ingreso ordinario.
- Con una base de $150,000, la ejecución deja una ganancia de $70,000.00, porque el importe realizado es el valor, $220,000.00.
- Con una tasa del 24 % sobre la deuda y del 15 % sobre la ganancia, el impuesto estimado es $20,100.00.
- Sin recurso no hay deuda cancelada: el importe realizado es toda la deuda, $260,000.00, y la ganancia sube a $110,000.00.
¿Cómo tributa una ejecución hipotecaria de un alquiler?
La ejecución hipotecaria se trata como una venta: el banco se queda el inmueble y tú calculas una ganancia o una pérdida. Si la deuda es con recurso, además puede salir un ingreso por deuda cancelada. Esta calculadora es solo para Estados Unidos.
Las reglas están en la Publication 4681 del IRS. Primero se halla el importe realizado, que es lo que "cobras" con la ejecución. Después se resta tu base ajustada. Si el resultado es positivo, es ganancia. Si es negativo, es pérdida.
Cómo usar la calculadora
- Tipo de deuda: con recurso, respondes con tus bienes. Sin recurso, solo responde el inmueble.
- Valor razonable: lo que valía el inmueble al ejecutarse.
- Saldo de la deuda: lo que debías justo antes de la transferencia.
- Base ajustada: lo que pagaste, más mejoras, menos la depreciación que tomaste.
- Avanzado: deuda que sigues debiendo, dinero recibido, insolvencia y tasas de impuesto.
Cómo se calcula
Con recurso: Deuda cancelada = saldo − deuda restante − valor razonable (mínimo 0) Importe realizado = el menor entre (saldo − deuda restante) y valor razonable Sin recurso: Importe realizado = saldo de la deuda Ganancia o pérdida = importe realizado + dinero recibido − base ajustada Impuesto = deuda cancelada gravable × tasa ordinaria + ganancia × tasa de la ganancia
La deuda cancelada se puede excluir hasta el importe de tu insolvencia, es decir, lo que tus deudas superan el valor de todos tus bienes justo antes. Se declara en el Form 982.
Ejemplo
Tienes un alquiler con base ajustada de $150,000. Vale $220,000 y debes $260,000 con recurso. El banco cancela todo el saldo.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Deuda cancelada (ingreso ordinario) | $40,000.00 |
| Importe realizado | $220,000.00 |
| Ganancia | $70,000.00 |
| Impuesto sobre la deuda cancelada (24 %) | $9,600.00 |
| Impuesto sobre la ganancia (15 %) | $10,500.00 |
| Impuesto estimado | $20,100.00 |
Si fuera insolvente por $25,000, se excluirían $25,000.00 de la deuda cancelada y el impuesto bajaría a $14,100.00.
Con recurso o sin recurso
Con recurso, la deuda que supera el valor razonable es un ingreso aparte, tratado como ingreso ordinario. La ganancia se mide con el valor. Sin recurso, no hay ingreso por deuda cancelada, pero el importe realizado es toda la deuda.
En el ejemplo, sin recurso el importe realizado sube a $260,000.00 y la ganancia a $110,000.00. El impuesto estimado es $16,500.00. Con recurso, el total es mayor por la deuda cancelada, aunque la ganancia sea menor.
Qué más conviene saber
- Si el prestamista cancela $600 o más, suele enviarte el Form 1099-C. Si solo toma el inmueble, puede enviar el Form 1099-A.
- Una pérdida en un alquiler es deducible, a diferencia de la de tu vivienda personal.
- La ganancia incluye la depreciación que tomaste. Mira la depreciación de un inmueble comercial.
- Las pérdidas acumuladas pueden liberarse con la regla de pérdidas pasivas suspendidas.
- Una ganancia grande puede sumar el impuesto de inversión neta.
Son estimaciones con tasas editables. Tu declaración puede cambiar por tu caso, así que conviene confirmarla con un preparador de impuestos.
Preguntas frecuentes
¿La deuda cancelada en una ejecución hipotecaria paga impuesto?
Sí, si es con recurso y el valor del inmueble es menor que la deuda cancelada. Esa diferencia es ingreso ordinario, salvo que una exclusión, como la insolvencia, la cubra.
¿Qué pasa si mi deuda es sin recurso?
No hay ingreso por deuda cancelada. El importe realizado es todo el saldo de la deuda, aunque el inmueble valga menos, y esa cifra se compara con tu base.
¿Puedo deducir la pérdida si el alquiler vale menos que mi base?
En un bien de alquiler, sí: la pérdida de una ejecución se trata como la de un bien de negocio o inversión. En tu vivienda personal, no.
¿Qué es la insolvencia y cómo reduce el impuesto?
Es el exceso de tus deudas sobre el valor de todos tus bienes justo antes de cancelarse la deuda. Puedes excluir la deuda cancelada hasta ese importe.
¿Qué formularios recibo?
El prestamista puede enviarte el Form 1099-A por la adquisición del inmueble o el 1099-C por la deuda cancelada. Con ellos y el Form 982 preparas tu declaración.