En resumen
- En Perú, si vendes por S/ 400,000 un inmueble que compraste en S/ 250,000 con un factor de actualización de 1.1500, tu ganancia es de S/ 112,500.00 y pagas S/ 5,625.00 de impuesto.
- El impuesto es el 5 % de la ganancia: se resta el 20 % y sobre el resto se aplica 6.25 %. De cada S/ 100 del precio de ese ejemplo, pagas unos S/ 1.41.
- No pagas este impuesto si vendes la casa donde vives, si no hay ganancia o si lo compraste antes de que existiera este impuesto.
- Se paga antes de firmar la escritura pública, porque el notario pide el comprobante; el comprador paga aparte la alcabala.
¿Cuánto impuesto se paga por vender un inmueble en Perú?
Quien vende un inmueble en Perú paga el 5 % de su ganancia, como impuesto a la renta de segunda categoría. Si compraste en S/ 250,000 y vendes en S/ 400,000, con el factor de actualización de 1.1500 pagas S/ 5,625.00. Es un pago definitivo: no se corrige en la declaración anual.
La SUNAT explica este impuesto para personas que no venden de forma habitual. El que paga es el vendedor. El comprador paga otro impuesto, la alcabala.
Cómo se calcula
El cálculo tiene cuatro pasos, según el texto de la Ley del Impuesto a la Renta:
- Costo actualizado: lo que pagaste al comprar o construir, multiplicado por el factor de actualización del Ministerio de Economía (MEF), más las mejoras permanentes que hiciste.
- Ganancia: el precio de venta menos el costo actualizado.
- Se resta el 20 % de la ganancia.
- Se aplica 6.25 % a lo que queda, que equivale al 5 % de la ganancia.
Ganancia = precio − (costo × factor + mejoras) Impuesto = (ganancia − 20 % de la ganancia) × 6.25 % = ganancia × 5 %
El factor de actualización sube el costo con la inflación. Lo publica el MEF en una tabla mensual: busca el mes en que compraste. Si compraste este año, usa 1. Esta calculadora te deja escribirlo porque la tabla cambia cada mes.
Cómo usar la calculadora
- Precio de venta y lo que pagaste: en soles. En lo que pagaste suma los gastos de esa compra, como la notaría, los registros y la alcabala; los intereses del préstamo no cuentan.
- Factor de actualización: el de tu fecha de compra.
- ¿Cómo lo conseguiste?: si lo heredaste o te lo regalaron, el costo es cero, salvo que puedas probar el costo del dueño anterior.
- Casa habitación: márcalo si es la casa donde vives.
- Mejoras: en Opciones avanzadas, obras que subieron el valor.
Ejemplo: vendes en S/ 400,000
| Paso | Cuenta | Importe |
|---|---|---|
| Costo actualizado | S/ 250,000.00 × 1.1500 | S/ 287,500.00 |
| Ganancia | S/ 400,000.00 − S/ 287,500.00 | S/ 112,500.00 |
| Deducción del 20 % | S/ 112,500.00 × 20 % | S/ 22,500.00 |
| Renta neta | S/ 112,500.00 − S/ 22,500.00 | S/ 90,000.00 |
| Impuesto | S/ 90,000.00 × 6.25 % | S/ 5,625.00 |
| Te queda de la venta | S/ 400,000.00 − S/ 5,625.00 | S/ 394,375.00 |
El impuesto es el 1.41 % del precio. Si hubieras heredado el inmueble, el costo sería cero: la ganancia, S/ 400,000.00, y el impuesto, S/ 20,000.00.
Cuándo no se paga
- La casa donde vives: el inmueble que ocupas como casa habitación no genera ganancia gravable. Tiene que cumplir los requisitos del artículo 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, como no estar destinado solo a comercio u oficina; confirma tu caso con la SUNAT.
- Si no hay ganancia: si vendes por menos que el costo actualizado, no pagas.
- Compra antes de 2004: solo se grava si lo compraste y lo vendes desde el 1 de enero de 2004.
Si vendes más de 2 inmuebles en un año, la ley te considera habitual y el cálculo es otro: esta calculadora no lo cubre.
Errores comunes
- Olvidar el factor de actualización: sin él, tu ganancia sale más alta de lo que es y pagas de más. Sube el costo con la inflación.
- Olvidar las mejoras: si ampliaste o remodelaste de forma permanente, súmalas al costo y baja la ganancia. Guarda los comprobantes.
- Confundirlo con la alcabala: son dos impuestos distintos. Uno lo paga quien vende y otro quien compra.
Cuándo y cómo se paga
El pago se hace antes de firmar la escritura pública. El notario pide el comprobante de pago o el formulario virtual 1665 de la SUNAT. La SUNAT lo explica en sus preguntas frecuentes. No se descuentan gastos de la venta, como la comisión o la notaría; los gastos de cuando lo compraste sí van en el costo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto por vender una casa en Perú?
Es el 5 % de la ganancia. Con una ganancia de S/ 112,500.00, son S/ 5,625.00. La ganancia es el precio menos el costo actualizado.
¿Se paga impuesto por vender la casa donde vivo?
No, si cumple los requisitos de casa habitación del Reglamento: la venta de tu casa habitación no es ganancia gravable. Si no vives en ella, sí pagas.
¿Qué pasa si vendí más barato de lo que pagué?
No hay ganancia, así que no pagas este impuesto. La calculadora lo muestra en cero cuando el precio es menor al costo actualizado.
¿Qué es el factor de actualización?
Es un número que sube el costo de compra según la inflación. Lo publica el MEF cada mes: cuanto más antigua la compra, mayor el factor. Con 1.1500, un costo de S/ 250,000.00 pasa a S/ 287,500.00.
¿Quién paga el impuesto, el comprador o el vendedor?
Cada uno paga uno distinto. El vendedor paga este impuesto a la renta. El comprador paga la alcabala.
¿Qué pasa si heredé el inmueble?
Al venderlo, el costo es cero. Si puedes demostrar cuánto costó al dueño anterior, puedes usar ese costo.