En resumen
- En Perú, quien compra un inmueble de S/ 250,000 paga S/ 5,850.00 de alcabala: el 3 % de S/ 195,000.00, que es lo que pasa de las primeras 10 UIT (S/ 55,000).
- La alcabala la paga el comprador, no el vendedor; el vendedor paga aparte renta por su ganancia, como ves en la calculadora de impuesto por venta de inmueble.
- De cada S/ 100 del valor, el comprador paga unos S/ 2.34 de alcabala con un inmueble de S/ 250,000; con S/ 55,000 o menos no paga nada.
- Se paga al contado, hasta el último día hábil del mes siguiente a la compra, y no se paga en herencias, anticipos de legítima ni particiones.
¿Qué es la alcabala y quién la paga?
La alcabala es el impuesto que paga quien compra un inmueble en Perú. Se cobra cuando cambia el dueño de una casa, un departamento o un terreno, y la paga el comprador. Con un inmueble de S/ 250,000 son S/ 5,850.00.
Está en la Ley de Tributación Municipal (artículos 21 a 28) y se paga en la municipalidad donde está el inmueble. El vendedor no la paga: él paga otro impuesto por su ganancia, que ves en la calculadora de impuesto por venta de inmueble.
Cómo se calcula la alcabala
La alcabala es el 3 % del valor del inmueble que pasa de las primeras 10 UIT. La UIT es la Unidad Impositiva Tributaria, un valor de referencia que se fija cada año: en 2026 es de S/ 5,500 (Decreto Supremo 301-2025-EF). Diez UIT son S/ 55,000.
Alcabala = (valor del inmueble − 10 UIT) × 3 %
El valor del inmueble es el precio de venta, pero nunca menos que el autovalúo del año, ajustado por el IPM (el índice de precios al por mayor). Si el autovalúo es mayor que el precio, se usa el autovalúo.
Cómo usar la calculadora
- Precio de venta: el de la minuta o del contrato.
- Autovalúo: opcional. Si lo sabes y es mayor que el precio, escríbelo en Opciones avanzadas.
- Primera venta de una constructora: si compras a la constructora, solo se paga por el terreno. Marca la casilla y escribe cuánto vale el terreno dentro del precio.
Ejemplo: inmueble de S/ 250,000
| Paso | Cuenta | Importe |
|---|---|---|
| Valor del inmueble | Precio de venta | S/ 250,000.00 |
| Tramo que no paga | 10 UIT × S/ 5,500 | S/ 55,000.00 |
| Valor sobre el que se paga | S/ 250,000.00 − S/ 55,000.00 | S/ 195,000.00 |
| Alcabala | S/ 195,000.00 × 3 % | S/ 5,850.00 |
| Precio más alcabala | S/ 250,000.00 + S/ 5,850.00 | S/ 255,850.00 |
De cada S/ 100 del valor, el comprador paga unos S/ 2.34. Si el inmueble vale S/ 40,000, no paga nada. Si compras a una constructora un departamento de S/ 250,000 con un terreno de S/ 80,000, la base es solo el terreno: pasan S/ 25,000.00 del tramo libre y la alcabala es de S/ 750.00.
Cuándo y cómo se paga
La alcabala se paga al contado, hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. Si compras en marzo, tienes hasta fines de abril. Se paga en la municipalidad donde está el inmueble. La ley dice que es de cargo exclusivo del comprador, «sin admitir pacto en contrario»: aunque el contrato diga otra cosa, el obligado ante la municipalidad es el comprador.
Cuándo no se paga alcabala
No hay alcabala cuando:
- Heredas el inmueble.
- Recibes un anticipo de legítima, es decir, un adelanto de herencia en vida.
- Se divide un bien entre copropietarios (partición).
- El comprador es el Estado, una iglesia u otra entidad inafecta que nombra la ley.
- Es la primera venta de una constructora: solo se paga por el terreno.
La alcabala sí se cobra en las donaciones, porque la ley grava la transferencia "a título oneroso o gratuito". En ese caso, pon 0 en el precio y escribe el autovalúo: la base es el autovalúo.
Errores comunes
- Pensar que la paga el vendedor: por ley la paga el comprador, y un pacto en el contrato no cambia eso.
- Calcularla sobre el precio completo: las primeras 10 UIT del valor no pagan, así que la alcabala siempre es menor al 3 % del precio.
- Poner un precio bajo en la minuta: la base no puede ser menor al autovalúo del año, de modo que no sirve para pagar menos.
Alcabala frente a otros costos de comprar
La alcabala no es el único gasto al comprar. También están la notaría y el registro, y cada año el impuesto predial. Si financias la compra, mira el simulador de crédito MiVivienda. Esta calculadora solo muestra la alcabala.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la alcabala en Perú?
Es el 3 % del valor del inmueble que pasa de 10 UIT (S/ 55,000 en 2026). Con un inmueble de S/ 250,000, son S/ 5,850.00.
¿Quién paga la alcabala, el comprador o el vendedor?
La paga el comprador. El vendedor paga otro impuesto, el de renta por su ganancia, que no es la alcabala.
¿Se paga alcabala por una herencia?
No. Las herencias, los anticipos de legítima y las particiones no pagan alcabala. Una donación sí, sobre el autovalúo.
¿Hasta cuándo se paga la alcabala?
Hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia, y al contado.
¿Se paga alcabala si el inmueble vale menos de S/ 55,000?
No. Las primeras 10 UIT del valor no pagan, así que un inmueble de S/ 55,000 o menos no paga alcabala. Si vale S/ 55,100, la alcabala es de S/ 3.00.
¿Qué pasa si el autovalúo es mayor que el precio?
Se paga sobre el autovalúo. La base no puede ser menor al autovalúo del año. Por eso, aunque escribas un precio bajo en la minuta, la alcabala se calcula sobre el valor mayor.