En resumen
- Una vivienda rehabilitada alquilada a 800 € al mes durante 12 meses deja un rendimiento neto de 4.350,00 € tras 5.250,00 € de gastos y amortización.
- La reducción del 60 % quita 2.610,00 € y solo tributan 1.740,00 €.
- Con otras rentas de 24.000 €, el alquiler paga unos 522,00 € de IRPF al año, frente a 1.305,00 € sin reducción: ahorras 783,00 €.
- La reducción exige que la obra de rehabilitación haya terminado en los dos años anteriores a firmar el contrato (art. 23.2.d).
¿Cuánto tributa el alquiler con la reducción del 60 %?
Con la reducción del 60 %, solo tributa el 40 % del rendimiento neto de tu alquiler. Esta calculadora sirve solo para España. El rendimiento neto es lo que cobras menos los gastos y la amortización. Si la vivienda se rehabilitó hace poco, el 60 % de ese neto no paga IRPF. Lo que queda se suma a tus otras rentas y paga según el tramo que te toque. Es una estimación.
Quién puede aplicar la reducción del 60 %
La regla está en el artículo 23.2.d de la Ley del IRPF. Se aplica al alquiler de una vivienda que:
- Se alquila como vivienda, con contrato de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Fue objeto de una obra de rehabilitación, en los términos del Reglamento del impuesto.
- Terminó esa obra en los dos años anteriores a la fecha del contrato.
Los requisitos se miran al firmar el contrato. La reducción sigue mientras se sigan cumpliendo. Si te valen varias reducciones, se aplica una sola: la que elijas, normalmente la mayor. Para otras reducciones, usa el IRPF del alquiler del propietario.
Cómo se calcula
- Ingresos: alquiler al mes por los meses alquilados.
- Gastos: intereses y reparaciones (con tope en los ingresos), IBI, comunidad, seguro y tasas.
- Amortización: el 3 % del mayor entre el coste de compra y el valor catastral, sin contar el suelo. Mira la amortización del 3 %.
- Rendimiento neto: ingresos menos gastos y amortización.
- Reducción: el 60 % del neto, solo si es positivo.
- Cuota: se calcula por tramos sobre tus otras rentas más lo que queda del alquiler. Se paga la diferencia.
neto = ingresos - gastos - amortización base = neto - 60 % * neto IRPF del alquiler = escala(otras rentas + base) - escala(otras rentas)
Los tramos que usa la calculadora
Suma el tipo estatal y el autonómico supletorio (arts. 63 y 74 de la Ley). Cada comunidad puede tener el suyo.
| Hasta | Tipo |
|---|---|
| 12.450 € | 19 % |
| 20.200 € | 24 % |
| 35.200 € | 30 % |
| 60.000 € | 37 % |
| 300.000 € | 45 % |
| Más de 300.000 € | 47 % |
Ejemplo con cifras
Alquilas una vivienda rehabilitada a 800 € al mes durante 12 meses: cobras 9.600,00 €. Pagas 1.200,00 € de intereses y 900,00 € de IBI, comunidad y seguro. La compra costó 150.000 € y el catastral es de 60.000 €, con un 30 % de suelo. La amortización es de 3.150,00 €.
El rendimiento neto es 4.350,00 €. La reducción quita 2.610,00 € y tributan 1.740,00 €. Si tus otras rentas son de 24.000 €, pagas unos 522,00 € de IRPF. Sin reducción pagarías 1.305,00 €: la reducción te ahorra 783,00 €. Tras gastos e IRPF te quedan 6.978,00 €.
Preguntas frecuentes
¿La reducción del 60 % se aplica a los ingresos o al rendimiento neto?
Al rendimiento neto, ya con los gastos y la amortización restados. Si el neto sale negativo, no hay reducción y no pagas IRPF por el alquiler ese año.
¿Cuánto tiempo dura la reducción?
Los requisitos se comprueban al firmar el contrato. La reducción se mantiene durante el contrato mientras se sigan cumpliendo. Si firmas otro contrato más tarde, se vuelve a mirar si la obra terminó en los dos años anteriores.
¿Qué obras cuentan como rehabilitación?
Las que cumplen el artículo 41.1 del Reglamento del impuesto. No sirve cualquier reforma. Conserva la documentación de la obra y su fecha de fin.
¿Puedo sumarla a otra reducción?
No. Si cumples varias, se aplica una. Por ejemplo, en una zona tensionada la reducción puede ser mayor: mira la bonificación de zona tensionada.
¿Cuenta como ingreso si la vivienda está vacía?
Una vivienda vacía no da ingreso de alquiler, pero puede generar una imputación de renta. Mira las rentas inmobiliarias imputadas.
¿Por qué mi resultado real es distinto?
Tu declaración incluye tu mínimo personal, tus deducciones y la escala de tu comunidad. Esta cifra es una guía. Revisa tu declaración de la renta y consulta la rentabilidad del alquiler.