En resumen
- Un inmueble de 250.000 con un alquiler de 1.000 al mes tiene un GRM de 20,8: tardarías 20,8 años de alquiler bruto en igualar su precio.
- Ese GRM de 20,8 equivale a 250 meses de alquiler y a una rentabilidad bruta del 4,8 %.
- Otro inmueble de 171.000 con 900 al mes tiene un GRM de 15,8: es más barato por cada unidad de alquiler y rinde un 6,32 % bruto.
- Con un multiplicador de zona de 18, el primer inmueble valdría 216.000 y su precio queda 34.000 por encima.
¿Qué es el multiplicador de renta bruta (GRM)?
El multiplicador de renta bruta, o GRM (gross rent multiplier), es el número de años de alquiler bruto que hacen falta para igualar el precio de un inmueble. Si cuesta 250.000 y cobras 12.000 al año, el GRM es 20,8.
Es una medida rápida para comparar inmuebles. Cuanto más bajo, menos pagas por cada unidad de alquiler. No es una norma oficial: es una convención de mercado, así que no hay una fuente legal que fije su valor.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el precio del inmueble.
- Escribe el alquiler bruto y marca si es al mes o al año. Bruto es lo que cobras antes de gastos e impuestos.
- Para comparar, deja marcado «Comparar con otro inmueble» y escribe su precio y su alquiler.
- En las opciones avanzadas puedes poner el multiplicador típico de tu zona. Verás cuánto valdría el inmueble con ese multiplicador y si su precio queda por encima o por debajo.
Fórmula
GRM = precio ÷ alquiler bruto de un año GRM en meses = GRM × 12 Rentabilidad bruta = alquiler bruto de un año ÷ precio = 1 ÷ GRM Valor por multiplicador de zona = alquiler bruto de un año × GRM de la zona
El GRM y la rentabilidad bruta son la misma información: un GRM de 20 es una rentabilidad bruta del 5 %. La rentabilidad bruta se parece al rendimiento (yield) que explica la SEC de Estados Unidos para los bonos: lo que rinde cada año entre lo que pagas.
Ejemplo
Comparas dos inmuebles. El primero cuesta 250.000 y se alquila por 1.000 al mes. El segundo cuesta 171.000 y se alquila por 900 al mes.
| Primero | Segundo | |
|---|---|---|
| Alquiler al año | 12.000 | 10.800 |
| GRM (años) | 20,8 | 15,8 |
| GRM (meses) | 250 | 190 |
| Rentabilidad bruta | 4,8 % | 6,32 % |
El segundo es 5,0 años de alquiler más barato. Si en tu zona el multiplicador habitual es 18, el primero valdría 12.000 × 18 = 216.000, y su precio de 250.000 queda 34.000 por encima.
Límites del GRM
- No resta gastos. Comunidad, impuestos, seguros, reparaciones y meses vacíos no cuentan. Dos inmuebles con el mismo GRM pueden dejar beneficios muy distintos. Para eso, usa la rentabilidad del alquiler.
- No mira la hipoteca. Para saber lo que te queda cada mes, prueba el cash flow de un alquiler.
- No cuenta los meses sin inquilino. Mira su efecto en el impacto de la vacancia.
- Depende de la zona. Un GRM «bueno» en una ciudad puede ser alto en otra. Compara siempre inmuebles parecidos.
- Es una estimación. No es una recomendación de compra.
Preguntas frecuentes
¿Un GRM alto es malo?
Un GRM alto significa que pagas más años de alquiler por el inmueble, es decir, que la rentabilidad bruta es baja. No siempre es malo: puede compensar con una zona que se revaloriza o con menos riesgo de impago. Compáralo con inmuebles parecidos de la misma zona.
¿Qué GRM es bueno?
No hay una cifra oficial. Un GRM de 10 equivale a un 10 % bruto y uno de 20, a un 5 %. Lo útil es compararlo con el de otros inmuebles de tu zona, no con un número fijo.
¿Cuál es la diferencia entre GRM y rentabilidad bruta?
Son lo mismo visto del revés. El GRM divide precio entre alquiler anual (años); la rentabilidad bruta divide alquiler anual entre precio (porcentaje). Un GRM de 12,5 es una rentabilidad bruta del 8 %.
¿Por qué el GRM no sirve para decidir una compra por sí solo?
Porque usa el alquiler bruto. Ignora gastos, impuestos, hipoteca y meses vacíos. Úsalo para descartar o preseleccionar y después calcula la rentabilidad neta.
¿Cómo paso un GRM a meses de alquiler?
Multiplícalo por 12. Un GRM de 20,8 son unos 250 meses de alquiler. Es lo mismo que dividir el precio entre el alquiler mensual.
¿Puedo usar el alquiler anual en lugar del mensual?
Sí. Elige «Al año» y escribe el alquiler de un año completo. El resultado es el mismo.