En resumen
- Un usufructuario con un valor catastral de 90.000 € que subió desde 60.000 € y un tipo del 0,6 % paga 378 € de IBI el primer año, unos 31,50 € al mes, y no los 540 € de la cuota sin reducción.
- La reducción tras una revisión dura 9 años: empieza en el 90 % de la subida y baja un 10 % cada año, así que en el año 2 el recibo sube a 396 €.
- El IBI lo paga quien tiene concesión, superficie, usufructo o propiedad, por ese orden; un inquilino solo paga si lo pacta en el contrato.
- En el año 10 la reducción desaparece: con 90.000 € de valor catastral y un tipo del 0,6 %, el recibo llega a 540 €.
Quién paga el IBI si no eres propietario
Pagas el IBI sin ser propietario si tienes un usufructo, un derecho de superficie o una concesión administrativa sobre el inmueble. Si eres inquilino, solo lo pagas cuando el contrato lo dice. Esta calculadora, solo para España, te da la cuota anual y mensual.
La Ley Reguladora de las Haciendas Locales dice que el impuesto grava la titularidad de cuatro derechos, en este orden:
- Una concesión administrativa sobre el inmueble o sobre el servicio público al que está afecto.
- Un derecho real de superficie.
- Un derecho real de usufructo.
- El derecho de propiedad.
Si se da el primero, el inmueble no está sujeto por los siguientes. Por eso, con un usufructo, quien paga es el usufructuario y no el nudo propietario. El contribuyente es el titular del derecho.
El inquilino no es contribuyente. Ahora bien, la ley permite al contribuyente repercutir la cuota según el derecho común, es decir, por pacto. Si tu contrato de alquiler dice que el IBI corre de tu cuenta, pagas lo pactado; si no dice nada, no.
Frente al ayuntamiento, el obligado sigue siendo el titular del derecho. El pacto con el inquilino es privado.
Si quieres ver el IBI de un propietario sin más, usa la calculadora del IBI. Si tu caso es un usufructo, mira también el usufructo.
Cómo se calcula la cuota
La cuota es la base liquidable por el tipo del ayuntamiento, menos las bonificaciones. En fórmula:
Base liquidable = valor catastral − reducción Cuota íntegra = base liquidable × tipo Cuota líquida = cuota íntegra × (1 − bonificación) Pago = cuota líquida × parte que te toca (solo inquilino)
El valor catastral lo fija el Catastro y sale en el recibo. El tipo lo decide cada ayuntamiento dentro de los límites del artículo 72: del 0,4 % al 1,10 % en inmuebles urbanos, y hasta el 1,30 % con los incrementos que la ley permite. En los rústicos va del 0,3 % al 0,9 %.
Las bonificaciones, como las de vivienda de protección oficial o familia numerosa, las regula cada ordenanza. Si tienes una, escríbela en las opciones avanzadas.
La reducción tras una revisión del valor catastral
Cuando el Catastro revisa los valores y el tuyo sube, no pagas la subida entera de golpe. Los artículos 67 y 68 fijan una reducción de la base durante 9 años:
- La subida es la diferencia entre el valor catastral nuevo y el valor base, que en general es la base liquidable del año anterior a los nuevos valores.
- El coeficiente reductor es 0,9 el primer año y baja 0,1 cada año.
- La reducción es el coeficiente por la subida.
Se aplica de oficio, sin pedirla. En la notificación de la revisión, el Catastro te indica el valor base. Con la tabla de abajo ves cómo cambia la reducción cada año:
| Año | Coeficiente | Reducción con una subida de 30.000 € |
|---|---|---|
| 1 | 0,9 | 27.000 € |
| 2 | 0,8 | 24.000 € |
| 5 | 0,5 | 15.000 € |
| 9 | 0,1 | 3.000 € |
| 10 | 0 | 0 € |
Ejemplo con usufructo
Imagina que eres usufructuario de una vivienda. El valor catastral era de 60.000 € y, tras la revisión, es de 90.000 €. Tu ayuntamiento cobra un tipo del 0,6 %. Estás en el primer año.
- Subida: 90.000 € − 60.000 € = 30.000 €.
- Reducción: 30.000 € × 0,9 = 27.000 €.
- Base liquidable: 90.000 € − 27.000 € = 63.000 €.
- Cuota: 63.000 € × 0,6 % = 378 € al año, unos 31,50 € al mes.
Sin reducción, la cuota sería de 540 €, así que ahorras 162 € este año. En el año 2 la reducción baja a 24.000 € y la cuota sube a 396 €. En el año 9 es de 522 €, y en el año 10 llega a 540 €. Con una bonificación del 50 %, la cuota del primer año sería de 189 €.
Si fueras inquilino y pactaras pagar la mitad del recibo, sin revisión, pagarías 270 € al año, unos 22,50 € al mes.
Qué conviene saber
- El IBI se devenga el 1 de enero: lo paga quien tiene el derecho ese día. Si cambia el titular durante el año, el ayuntamiento lo cobra a quien lo era el día 1.
- La reducción solo existe tras ciertas revisiones generales del Catastro; mira tu notificación.
- El cálculo es una estimación. Tu recibo es el dato oficial.
- Si vas a vender o comprar, el impuesto de plusvalía municipal es otro tributo distinto.
- Para el coste total de una compra, consulta los gastos de compra de vivienda. Si alquilas el inmueble, mira la rentabilidad del alquiler y los gastos deducibles del alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Un usufructuario paga el IBI?
Sí. El usufructo es uno de los derechos que generan el impuesto y desplaza a la propiedad en el orden de la ley. El nudo propietario no es contribuyente mientras el usufructo exista.
¿Un inquilino tiene que pagar el IBI?
Solo si el contrato de alquiler lo establece. El ayuntamiento cobra al titular del derecho, y este puede repercutir el importe al inquilino por pacto. Sin pacto, el recibo es del dueño.
¿Cuánto dura la reducción por revisión del valor catastral?
Nueve años. Empieza con un coeficiente de 0,9 sobre la subida y baja 0,1 cada año. En el año 10 pagas ya sobre el valor catastral completo.
¿Dónde veo el valor base?
En la notificación del Catastro con el nuevo valor. Ahí aparece el valor base y el importe de la reducción. También lo ves en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Hay que pedir la reducción?
No. Se aplica de oficio. Las bonificaciones del ayuntamiento, en cambio, suelen pedirse.
¿Los tipos son iguales en toda España?
No. Cada ayuntamiento fija el suyo entre el 0,4 % y el 1,10 % en urbanos, con posibles incrementos. En el País Vasco y Navarra rigen normas forales propias.