En resumen
- Un garaje de 20.000 con un alquiler de 90 al mes tiene una rentabilidad bruta del 5,4 %.
- Con 10 % de gastos de compra, un mes vacío y 250 de gastos al año, la neta baja al 3,36 %: te quedan 740 al año.
- Con esos datos recuperas los 22.000 invertidos en unos 29,7 años, sin contar subidas ni bajadas del precio.
- La rentabilidad neta es el beneficio anual dividido entre todo lo que has invertido, no solo el precio.
¿Cuánto rinde un garaje o trastero alquilado?
Un garaje de 20.000 que se alquila a 90 al mes rinde un 5,4 % bruto al año. Pero ese no es tu resultado real. Hay que restar los meses sin inquilino, los gastos y, si te toca, el impuesto. Esta calculadora te da las dos cifras: la bruta y la neta.
Cómo se calcula
Inversión = precio × (1 + gastos de compra) + reforma Alquiler cobrado = alquiler al mes × (12 − meses vacíos) Beneficio = alquiler cobrado − gastos − impuesto Rentabilidad bruta = alquiler de 12 meses ÷ precio Rentabilidad neta = beneficio ÷ inversión Años para recuperar = inversión ÷ beneficio
El impuesto se calcula sobre el alquiler cobrado menos los gastos. Si lo dejas en 0, no se descuenta. Es la idea de rentabilidad sobre la inversión (ROI) que define la SEC de EE. UU..
Bruta y neta: la diferencia
La bruta solo compara el alquiler con el precio. Es la que ves en los anuncios. La neta usa todo el dinero que has puesto y solo el alquiler que cobras de verdad. Por eso siempre sale más baja.
Ejemplo
Compras un garaje por 20.000. Pagas un 10 % más en gastos de compra, así que inviertes 22.000. Lo alquilas a 90 al mes y pasa un mes vacío al año.
- Alquiler cobrado: 990 al año.
- Gastos: 250 al año.
- Beneficio: 740 al año.
- Rentabilidad bruta: 5,4 %. Neta: 3,36 %.
- Años para recuperar: unos 29,7.
Si te toca un impuesto del 20 % sobre el beneficio, pagas 148 y te quedan 592: la neta baja al 2,69 %.
Cómo leer los años para recuperar
Es el tiempo que tardas en cobrar, ya con gastos e impuesto, lo que has puesto al principio. En el ejemplo son unos 29,7 años. Es un plazo largo, y por eso un garaje barato con poco alquiler pide paciencia. Si el beneficio sale en cero o negativo, la calculadora no da plazo: con esos datos no recuperas nada.
Errores habituales al calcularlo
- Usar solo el precio: olvidar los gastos de compra y la reforma hace que la rentabilidad parezca mayor de lo que es.
- Contar los 12 meses: casi ningún inmueble está alquilado todo el año. Resta los meses vacíos.
- Olvidar los gastos pequeños: unos 250 al año parecen poco, pero en un alquiler de 90 al mes se llevan una cuarta parte de lo cobrado.
- Comparar la bruta con otra neta: compara siempre la misma medida en las dos opciones.
Qué suele costar de verdad
- Gastos de compra: impuestos, notaría y registro. Cambian mucho según el lugar. Pon el tuyo.
- Gastos fijos: impuesto local, comunidad, seguro y arreglos. En un garaje o trastero suelen ser pequeños, pero pesan en una renta baja.
- Meses vacíos: un trastero puede tardar en alquilarse. Prueba con 2 o 3 meses.
- Reforma: una puerta o una pintura se suman a lo que has invertido.
Para ver el efecto de pedir un préstamo, usa la calculadora de LTV y la de apalancamiento positivo. Para una vivienda, la de rentabilidad del alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es buena en un garaje?
No hay una cifra oficial. Compara la neta con lo que te daría otra opción de riesgo parecido y con la inflación. Aquí, un 3,36 % neto es una cifra de ejemplo, no una recomendación.
¿Cuántos meses vacíos debo poner?
Si no lo sabes, empieza con 1 y prueba con 3. Si el resultado sigue siendo aceptable, tienes margen.
¿Cuenta la subida del precio?
No. Este cálculo solo usa el alquiler. Si el precio sube o baja, tu resultado final cambia.
¿Puedo incluir un préstamo?
Esta calculadora supone que pagas todo con tu dinero. Con préstamo, los intereses restan al beneficio. Mira la calculadora de hipoteca.
¿Sirve para un trastero?
Sí. Es la misma cuenta: precio, alquiler, gastos y meses vacíos.
Es una estimación. Las normas e impuestos dependen del lugar donde esté el inmueble.