El leasing habitacional es un contrato en el que una entidad financiera compra la casa o el apartamento que tú escoges y te lo entrega para vivir en él. A cambio, pagas un canon cada mes durante un plazo. Al final puedes ejercer la opción de compra, pagando un valor pactado desde el comienzo, y quedarte con la vivienda.
Es el leasing de la entrada leasing, pero aplicado a vivienda familiar. Lo contempla el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, y lo ofrecen entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera.
En qué se diferencia de una hipoteca
Con un crédito hipotecario, el comprador es el dueño desde la escritura y el banco tiene una hipoteca. En el leasing, la dueña es la entidad hasta que ejerces la opción de compra; tú tienes el uso de la vivienda. Quién paga el predial, la administración y los seguros lo dice el contrato. Si dejas de pagar, el contrato puede terminar y tendrías que entregar la vivienda.
Ventajas tributarias
El Decreto 779 de 2003 trata el leasing habitacional, para el locatario, como un leasing operativo. Eso permite deducir en la declaración de renta los intereses o costo financiero pagados, hasta el tope del artículo 119 del Estatuto Tributario: 1.200 UVT al año. También permite usar el dinero retirado de una cuenta AFC para pagar los cánones o la opción de compra, sin que se tome como ingreso.
Ejemplo
Con una UVT de 52.374 pesos (la de 2026), el tope anual es:
1.200 × 52.374 = 62.848.800 pesos
Si en el año pagaste 9.000.000 de pesos de costo financiero en tus cánones, puedes deducir los 9.000.000, porque están por debajo del tope. Si hubieran sido 70.000.000, solo se deducirían 62.848.800.
Si el contrato fija la opción de compra en 20.000.000 para una vivienda de 200.000.000, es el 10 % del precio. Cada contrato fija el suyo.
Preguntas frecuentes
¿Pago cuota inicial?
Depende de la entidad y del contrato. Pregunta el valor exacto antes de firmar.
¿Puedo vender la vivienda antes de ejercer la opción?
No siempre. Como la dueña es la entidad, la cesión del contrato se acuerda con ella.
¿Cuenta como vivienda propia para impuestos?
Para la deducción de intereses, el Decreto 779 la trata como la vivienda del contribuyente. Confirma tu caso con un contador.