En resumen
- Un crédito de vivienda de $ 200.000.000 a 20 años cuesta $ 2.179.389 al mes en pesos al 12,5 % E.A.; en UVR + 7,5 % empieza en $ 1.587.667 y, con un 5 % de inflación, llega a $ 4.011.956.
- Entre un crédito en pesos al 12,5 % E.A. y uno en UVR + 7,5 %, el punto de equilibrio es una inflación media del 4,65 % al año: por encima, el UVR sale más caro.
- En UVR la deuda en pesos puede subir los primeros años: con $ 200.000.000 a 20 años y un 5 % de inflación, llega a $ 224.433.498 hacia el año 8.
- En Colombia la primera cuota de un crédito de vivienda no puede pasar del 40 % de los ingresos del hogar, y el banco presta hasta el 70 % del valor (80 % si es VIS).
Qué es un crédito de vivienda en UVR
Un crédito de vivienda en UVR es un préstamo cuya deuda no se mide en pesos sino en UVR (Unidad de Valor Real), una unidad que sube cada día con la inflación y que calcula el Banco de la República. Tu cuota es fija en UVR, pero en pesos sube cada mes al ritmo del IPC, el índice de precios al consumidor.
En un crédito en pesos, en cambio, la cuota es la misma en pesos durante todo el plazo. A cambio, la tasa es más alta, porque el banco ya incluye en ella la inflación que espera.
Por eso el UVR empieza con una cuota más baja y el crédito en pesos te da tranquilidad: sabes desde el primer día cuánto vas a pagar. Las dos opciones existen también en el leasing habitacional. Los dos están regulados por la Ley 546 de 1999, la ley de vivienda.
Cómo usar el simulador
- Monto del crédito. Lo que te presta el banco, sin la cuota inicial.
- Plazo. Entre 5 y 30 años, como exige la ley.
- Tasa en pesos. La tasa efectiva anual (E.A.) que te ofrece el banco para el crédito en pesos.
- Tasa en UVR. Lo que cobra el banco además de la UVR, por ejemplo «UVR + 7,5 %».
- Inflación que esperas. Es la que mueve la UVR. Prueba varias: nadie sabe la de los próximos 20 años.
- Ingresos del hogar. Para ver qué parte de tu sueldo se lleva la cuota.
En Opciones avanzadas puedes poner el valor de la UVR del día (el 31 de octubre de 2026 era de $ 420,4693, según el Banco de la República), el máximo de la cuota sobre tus ingresos y el valor de la vivienda, para ver qué parte financias.
Fórmula
Tasa mensual = (1 + tasa E.A.)^(1/12) − 1 En pesos: Cuota = Monto × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n)) En UVR: Deuda en UVR = Monto ÷ UVR de hoy Cuota en UVR = Deuda en UVR × r ÷ (1 − (1 + r)^(−n)) Cuota en pesos del mes m = Cuota en UVR × UVR de hoy × (1 + inflación)^(m/12) Inflación de equilibrio = (1 + tasa en pesos) ÷ (1 + tasa UVR) − 1
Donde i es la tasa mensual en pesos, r la tasa mensual en UVR y n el número de cuotas. El costo real del UVR es (1 + tasa UVR) × (1 + inflación) − 1. Si la inflación media queda por encima del punto de equilibrio, el UVR sale más caro; si queda por debajo, más barato.
Ejemplo: $ 200.000.000 a 20 años
Con los valores de ejemplo del simulador: tasa en pesos del 12,5 % E.A., UVR + 7,5 % e inflación del 5 % al año.
| Año | Cuota en pesos | Cuota en UVR (en pesos) | Debes en UVR (en pesos) |
|---|---|---|---|
| 1 | $ 2.179.389 | $ 1.587.667 | $ 205.150.640 |
| 5 | $ 2.179.389 | $ 1.929.819 | $ 221.019.172 |
| 10 | $ 2.179.389 | $ 2.462.993 | $ 219.351.102 |
| 15 | $ 2.179.389 | $ 3.143.472 | $ 165.012.728 |
| 20 | $ 2.179.389 | $ 4.011.956 | $ 0 |
En UVR empiezas pagando $ 591.722 menos al mes, pero la cuota supera a la de pesos en el año 7. En total pagas $ 644.282.412 en UVR frente a $ 523.053.461 en pesos. Con un 5 % de inflación, el UVR te cuesta un 12,88 % al año, algo más que el 12,5 % en pesos: el equilibrio está en un 4,65 %. Con un 3 % de inflación, el UVR saldría más barato.
Fíjate en la deuda: aunque pagas cada mes, en UVR lo que debes en pesos sube hasta unos $ 224.433.498 hacia el año 8. Es normal: la UVR sube más de lo que amortizas al principio.
Cuándo conviene el UVR y cuándo el crédito en pesos
- El UVR conviene si crees que la inflación media será baja, si necesitas una cuota inicial más baja para que te aprueben el crédito y si esperas que tus ingresos suban al menos como la inflación.
- El crédito en pesos conviene si quieres saber siempre cuánto pagas, si tus ingresos no suben cada año o si piensas que la inflación será alta.
- Pagar por adelantado. La ley te deja abonar a capital en cualquier momento, sin sanción, en pesos o en UVR. En UVR, abonar pronto evita que la deuda crezca con la inflación. La calculadora de amortización anticipada te muestra cuánto ahorras.
Para saber cuánto te pueden prestar, usa la calculadora de qué hipoteca me puedo permitir; para pasar una tasa mensual a E.A., el conversor de tasas. Si ahorras para la cuota inicial, mira la cuenta AFC. En Argentina existe un crédito parecido, el hipotecario UVA, y en Chile los créditos van en UF.
Requisitos de los créditos de vivienda en Colombia
Según el artículo 2.1.11.1 del Decreto 1077 de 2015, en la redacción del Decreto 583 de 2025 (el plazo lo fija la Ley 546 de 1999):
| Condición | Límite |
|---|---|
| Parte de la vivienda que financia el banco | Hasta el 70 % (80 % si es VIS) |
| Primera cuota sobre los ingresos del hogar | Hasta el 40 % |
| Plazo | De 5 a 30 años |
| Seguros obligatorios | Incendio y terremoto |
Los ingresos del hogar pueden sumar los de tu cónyuge o compañero permanente y los de familiares cercanos que pidan el crédito contigo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, crédito en UVR o en pesos?
Depende de la inflación de los próximos años. Con una tasa en pesos del 12,5 % E.A. y una en UVR del 7,5 %, si la inflación media pasa del 4,65 % el crédito en pesos sale más barato; si queda por debajo, el UVR.
¿Por qué sube la cuota de mi crédito en UVR?
Porque es fija en UVR, y la UVR sube cada día con la inflación. Si la inflación es del 5 % al año, tu cuota en pesos sube más o menos un 5 % al año.
¿Por qué mi deuda en UVR no baja?
Al principio pagas sobre todo intereses y la UVR sube con la inflación, así que tu deuda en pesos puede crecer unos años. En el ejemplo, de $ 200.000.000 pasa a unos $ 224.000.000 hacia el año 8, y desde ahí baja.
¿Cuánto vale la UVR hoy?
La publica cada mes el Banco de la República para cada día. El 31 de octubre de 2026 era de $ 420,4693, un 6,27 % más que un año antes.
¿Puedo pasar mi crédito de UVR a pesos?
Sí. Puedes pedir a tu banco cambiarlo o llevarlo a otro banco que te lo compre en pesos. Compara antes las cuotas y los costos con este simulador.
¿Cuánto debo ganar para un crédito de vivienda de 200 millones?
Con la regla del 40 %, para una cuota de $ 2.179.389 en pesos necesitas unos ingresos del hogar de al menos $ 5.448.474 al mes. En UVR la primera cuota es más baja, pero el banco puede mirar las dos.