En resumen
- Por una vivienda VIS de $ 150.000.000, con el 80 % financiado a 20 años y una tasa del 11,5 % E.A., la cuota es de $ 1.233.319,04 al mes y la cuota inicial, de $ 30.000.000.
- El tope de la vivienda de interés social es de 135 salarios mínimos: con el salario mínimo vigente, $ 236.372.175.
- Con esa cuota, para no pasar del 40 % de tus ingresos necesitarías ganar unos $ 3.083.298 al mes en el hogar.
- En 240 cuotas pagarías $ 295.996.570, de los cuales $ 175.996.570 son intereses: de cada 100 pesos, unos 59.
¿Cuánto es la cuota de un crédito hipotecario VIS?
La cuota sale de dividir el monto que te presta el banco en cuotas iguales, con la tasa y el plazo que elijas. Por una vivienda de $ 150.000.000, con el 80 % financiado a 20 años y al 11,5 % E.A., la cuota es de $ 1.233.319,04 al mes y la cuota inicial, de $ 30.000.000.
Esta calculadora es solo para Colombia. Es una estimación: la tasa la fija cada banco y la tasa de ejemplo es editable.
Cómo usar la calculadora
- Precio de la vivienda. Lo que cuesta, según la promesa de compraventa.
- Ingresos del hogar al mes. Sirven para ver si la cuota cabe. Si no quieres compararlos, deja 0.
- Plazo. La Ley 546 de 1999 (artículo 17) fija un mínimo de 5 años y deja el máximo al Gobierno, que no puede ponerlo por debajo de 30. Aquí puedes elegir de 5 a 30 años.
- Tasa del crédito en pesos. La tasa efectiva anual (E.A.) que te ofrece el banco.
En Opciones avanzadas cambias la parte que financia el banco (80 %), el máximo de la cuota sobre tus ingresos (40 %), el salario mínimo y el tope de la VIS en salarios mínimos.
¿Qué es una vivienda de interés social (VIS)?
Es la vivienda cuyo precio no pasa de 135 salarios mínimos mensuales (SMMLV), y de 150 en los municipios que la norma indica. Está en el Decreto 1077 de 2015, artículo 2.2.2.1.5.2.2. Con el salario mínimo de 2026, de $ 1.750.905 (Decreto 1469 de 2025), 135 salarios son $ 236.372.175.
Si el precio pasa del tope, la calculadora te lo avisa: esa vivienda ya no sería VIS. Si en tu ciudad el tope es de 150 salarios, cámbialo en las opciones avanzadas.
Para una vivienda VIS la norma permite financiar hasta el 80 % del precio y que la primera cuota llegue hasta el 40 % de los ingresos familiares (Decreto 1077, artículo 2.1.11.1). Estos dos porcentajes son los del reglamento; no pudimos confirmarlos en el texto vigente al revisar la página, por eso son editables en las opciones avanzadas. El resto lo pones tú como cuota inicial.
Fórmula
Tasa mensual i = (1 + tasa E.A.)^(1/12) − 1 Monto = precio × 80 % Cuota inicial = precio − monto Cuota = monto × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n)) Ingreso necesario = cuota ÷ 40 %
n es el número de cuotas mensuales (años × 12). Si la tasa fuera 0, la cuota sería el monto dividido entre n.
Ejemplo: vivienda VIS de $ 150.000.000
Con los valores de ejemplo: plazo de 20 años, tasa del 11,5 % E.A. y financiación del 80 %.
- Monto del crédito: $ 150.000.000 × 80 % = $ 120.000.000.
- Cuota inicial: $ 30.000.000.
- Cuota mensual: $ 1.233.319,04.
- Total pagado en 240 cuotas: $ 295.996.570, de los cuales $ 175.996.570 son intereses. De cada 100 pesos, unos 59 son intereses.
- Ingreso necesario para que la cuota sea el 40 %: unos $ 3.083.298 al mes. Con $ 4.500.000, la cuota es el 27,4 % de tus ingresos.
- A 30 años, la cuota baja a $ 1.136.894,66, pero pagas $ 289.282.078 de intereses.
Qué más cuesta una vivienda VIS
- Seguros. La cuota real suma el seguro de vida y el de incendio y terremoto.
- Gastos de escrituración. Mira los gastos de notaría y registro.
- Cuota inicial. Puedes planear cómo reunirla con la calculadora de cuota inicial. Si tu hogar gana hasta 4 salarios mínimos, revisa el subsidio de la caja de compensación.
- Otros créditos. Para ver cuánto te prestarían según tu sueldo, usa cuánto me prestan para vivienda. Para el crédito del fondo estatal, el crédito del FNA; y para uno en UVR, el simulador en UVR o en pesos.
Preguntas frecuentes
¿Hasta qué precio una vivienda es VIS?
Hasta 135 salarios mínimos mensuales, es decir, $ 236.372.175 con el salario mínimo de 2026. En algunos municipios el tope llega a 150 salarios. Si el precio es mayor, la vivienda no es VIS.
¿Cuánto me financian por una vivienda VIS?
Hasta el 80 % del precio. En una vivienda de $ 150.000.000, serían $ 120.000.000 y tú pondrías los otros $ 30.000.000.
¿Cuánto debo ganar para pagar la cuota?
La norma permite que la primera cuota sea hasta el 40 % de los ingresos del hogar. Con una cuota de $ 1.233.319,04, necesitarías ganar unos $ 3.083.298 al mes.
¿Qué pasa si pido un plazo más largo?
La cuota baja, pero pagas más intereses. De 20 a 30 años, la cuota pasa de $ 1.233.319,04 a $ 1.136.894,66, y los intereses suben de $ 175.996.570 a $ 289.282.078.
¿La cuota del banco es igual a este resultado?
Casi: el banco suma seguros y puede aplicar otra tasa. Usa tu tasa real en la calculadora para acercarte.