En resumen
- Un crédito del FNA de $ 210.000.000 en pesos a 20 años, al 9,50 % E.A., cuesta $ 1.904.285 al mes; en total pagas unos $ 457.028.378.
- Para esa cuota, la norma pide ingresos de al menos $ 4.760.712 al mes, porque la primera cuota no puede pasar del 40 % de los ingresos del hogar.
- El FNA financia hasta el 90 % del valor de la vivienda: en una de $ 250.000.000, la cuota inicial mínima es de $ 25.000.000.
- En UVR (UVR + 4,50 %) el mismo crédito empieza en $ 1.323.729 al mes y, con un 5 % de inflación, llega a $ 3.497.995 en el último mes.
¿Cuánto se paga al mes por un crédito de vivienda del FNA?
Un crédito de $ 210.000.000 a 20 años en pesos, con la tasa publicada por el FNA del 9,50 % E.A. (efectiva anual, el interés de un año completo), cuesta $ 1.904.285 al mes. Lo calculas arriba con tu propio valor de vivienda, tu cuota inicial y tu plazo.
El Fondo Nacional del Ahorro (FNA) es una entidad del Estado colombiano que guarda las cesantías de sus afiliados y presta para vivienda. Esta página es solo para Colombia y es una estimación: no es una oferta del FNA.
Cómo usar el simulador
- Valor de la vivienda: el precio de compra.
- Cuota inicial: lo que pones tú. Puede venir de tus cesantías en el FNA, de tu ahorro voluntario o de otros ahorros. Si es menos del 10 %, el simulador te avisa.
- Tipo de crédito: en pesos (la cuota no cambia) o en UVR (empieza más baja y sube con la inflación).
- Plazo: de 5 a 20 años en pesos y de 5 a 30 en UVR.
- Ingresos del hogar: puedes sumar los de tu pareja o los de un familiar que pida el crédito contigo.
En las opciones avanzadas puedes cambiar las tasas, el valor de la UVR, la inflación esperada, el tope de financiación y el límite de la cuota sobre tus ingresos.
Condiciones del crédito de vivienda del FNA
Según la página del FNA para compra de vivienda nueva y usada:
- Financia hasta el 90 % del valor comercial de la vivienda (VIP, VIS y no VIS).
- Plazo de 5 a 30 años en UVR o hasta 20 años en pesos.
- Tasa en pesos de 9,50 % E.A. y en UVR de UVR + 4,50 %.
- Edad al aprobarse el crédito: entre 18 y 75 años.
Además, el Decreto 1077 de 2015 (artículo 2.1.11.1, modificado por el Decreto 583 de 2025) dice que la primera cuota no puede pasar del 40 % de los ingresos familiares. El FNA hace su propio análisis de capacidad de pago y puede pedir menos.
El FNA también tiene líneas con tasa preferencial, por ejemplo para ingresos de hasta 2 SMMLV y vivienda de interés social. Si te aplican otra tasa, escríbela en las opciones avanzadas.
Cómo se calcula la cuota
La cuota es fija: cada mes pagas lo mismo, y al principio casi todo son intereses.
i = (1 + tasa E.A.)^(1/12) − 1 cuota = crédito × i / (1 − (1 + i)^−meses) crédito = el menor entre (valor − cuota inicial) y el 90 % del valor
- i es la tasa de cada mes. Meses es el plazo en años por 12.
- En UVR, el crédito se pasa a UVR y la cuota es fija en UVR. En pesos sube cada mes con la inflación, porque la UVR se mueve con ella.
- El ingreso mínimo es la primera cuota dividida entre 0,40.
Ejemplo: vivienda de $ 250.000.000 con $ 40.000.000 de cuota inicial
Pones $ 40.000.000 (el 16 %), así que el FNA te presta $ 210.000.000, el 84 % del valor. Plazo de 20 años y ingresos de $ 9.000.000 al mes.
| Dato | En pesos (9,50 % E.A.) | En UVR (UVR + 4,50 %, inflación 5 %) |
|---|---|---|
| Primera cuota | $ 1.904.284,91 | $ 1.323.728,65 |
| Última cuota | $ 1.904.284,91 | $ 3.497.994,92 |
| Total pagado | $ 457.028.378,40 | $ 537.175.022,80 |
| Ingreso mínimo | $ 4.760.712,28 | $ 3.309.321,63 |
En pesos, la primera cuota es el 21,2 % de unos ingresos de $ 9.000.000: de cada 100 pesos que ganas, 21 van a la cuota. Entra en el límite del 40 %.
En UVR la cuota empieza más baja, pero la inflación la sube año tras año. Si la inflación fuera menor que el 5 %, el UVR saldría mejor; si fuera mayor, peor. Para comparar a fondo, usa el crédito de vivienda en UVR o en pesos.
Qué no incluye la cuota
- Seguros de vida y de incendio y terremoto: los cobra cada mes junto con la cuota.
- Gastos de escrituración, registro y avalúo, que se pagan al comprar.
- Cambios de tasa o de línea: la oferta que te den puede diferir de la publicada.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar mis cesantías como cuota inicial en el FNA?
Sí, las cesantías ahorradas en el FNA cuentan como parte de tu cuota inicial, igual que el ahorro voluntario. Escribe en «Cuota inicial» la suma de lo que vas a usar. Para saber cuánto tienes, mira las cesantías.
¿Cuánto me presta el FNA según mis ingresos?
El simulador te da un tope: la primera cuota dividida entre 0,40 debe ser menor que tus ingresos. Con $ 9.000.000 al mes, en pesos a 20 años, podrías pedir hasta unos $ 396.999.417, siempre que la vivienda y tu cuota inicial lo permitan.
¿Qué plazo puedo elegir en un crédito del FNA?
Hasta 20 años si el crédito es en pesos y hasta 30 años si es en UVR, con un mínimo de 5 años en ambos casos.
¿La cuota del crédito en UVR siempre sube?
La cuota se fija en UVR, y la UVR sube con la inflación. Mientras haya inflación, tu cuota en pesos sube cada año. Si la inflación fuera cero, la cuota sería igual todo el plazo.
¿Qué pasa si mi cuota inicial es menos del 10 %?
El FNA financia como máximo el 90 % del valor. Si pones menos del 10 %, el simulador limita el crédito a ese tope y te avisa de que el resto lo pones tú.
¿Con una tasa preferencial sale otra cuota?
Sí. Si tu línea tiene otra tasa, escríbela en las opciones avanzadas y la cuota se recalcula. Si necesitas mejorar el cálculo de tu capacidad, mira cuánto puedes permitirte de hipoteca.