En resumen
- Para una vivienda de $ 300.000.000 que no es de interés social, la cuota inicial es de $ 90.000.000, el 30 % del precio; el banco presta $ 210.000.000.
- Con $ 25.000.000 de ahorro y $ 10.000.000 de cesantías te faltan $ 55.000.000; ahorrando $ 1.500.000 al mes los completas en 37 meses.
- Un banco puede financiar hasta el 70 % del valor de la vivienda y hasta el 80 % si es de interés social (VIS): la cuota inicial es del 30 % o del 20 %.
- En una VIS de $ 150.000.000 la cuota inicial es de $ 30.000.000; las cesantías se pueden retirar para comprar vivienda.
¿Cuánto es la cuota inicial de una vivienda en Colombia?
La cuota inicial es el 30 % del valor de la vivienda si no es de interés social, y el 20 % si es VIS. Para una vivienda de $ 300.000.000 son $ 90.000.000; el banco presta los otros $ 210.000.000. Esta calculadora sirve solo para Colombia.
La razón es sencilla: el banco solo puede financiar una parte del precio. La Ley 546 de 1999, art. 17 deja que el Gobierno fije ese máximo, y el Decreto 145 de 2000 lo pone en el 70 % del valor de la vivienda, y en el 80 % si es vivienda de interés social (VIS). Lo que el banco no presta lo pones tú: esa parte es la cuota inicial. De cada 100 pesos que vale la vivienda, tú pones 30 (o 20 si es VIS).
Cómo usar la calculadora
- Escribe el valor de la vivienda. Es el precio de compra.
- Elige el tipo: normal o de interés social (VIS).
- Escribe lo que ya tienes: ahorro, cesantías que puedes retirar y subsidio, si ya te lo asignaron.
- Escribe cuánto ahorras al mes. Con eso sale el tiempo que falta.
En Opciones avanzadas puedes poner un rendimiento para tu ahorro y cambiar los porcentajes de financiación, el tope de la VIS (135 salarios mínimos por defecto) y el salario mínimo, por si cambian las normas.
Fórmula
cuota inicial = valor de la vivienda × (100 − % que financia el banco) / 100 te falta = cuota inicial − (ahorro + cesantías + subsidio)
El tiempo se obtiene sumando mes a mes tu ahorro hasta llegar a la cuota inicial. Sin rendimiento, es lo que te falta dividido entre lo que ahorras al mes, redondeado hacia arriba.
Ejemplo: vivienda de $ 300.000.000
Con $ 25.000.000 de ahorro, $ 10.000.000 de cesantías y $ 1.500.000 de ahorro al mes, el resultado es este.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Cuota inicial (30 %) | $ 90.000.000 |
| Crédito que pide el banco (70 %) | $ 210.000.000 |
| Ahorro y cesantías juntos | $ 35.000.000 |
| Te falta | $ 55.000.000 |
| Tiempo para completarla | 37 meses |
Ya tienes el 38,9 % de la cuota inicial. Los $ 55.000.000 entre $ 1.500.000 al mes dan 36,7 meses, así que se cuentan 37 meses, es decir, 3 años y 1 mes.
Si la vivienda fuera VIS de $ 150.000.000, la cuota inicial sería de solo $ 30.000.000.
Con qué se paga la cuota inicial
Hay tres fuentes habituales:
- Ahorro. Puede estar en una cuenta, un fondo o una cuenta de ahorro para el fomento de la construcción. Si ahorras en una cuenta AFC, mira sus reglas de retiro.
- Cesantías. La ley permite retirarlas para comprar vivienda (Código Sustantivo del Trabajo, art. 256). Mira cuánto tienes en la calculadora de cesantías.
- Subsidio de vivienda. Lo da el Gobierno o una caja de compensación a los hogares que cumplen sus requisitos. Su monto depende del programa y de tus ingresos, por eso lo escribes tú.
Una vivienda es VIS si su valor no pasa de 135 salarios mínimos mensuales (Ley 2294 de 2023, art. 293). En algunas ciudades grandes y zonas de difícil acceso el Gobierno puede subir ese tope hasta 150; si es tu caso, cámbialo en Opciones avanzadas. Con el salario mínimo de 2026, de $ 1.750.905, el tope general es de $ 236.372.175; puedes ver el valor vigente en la calculadora de salario mínimo.
Qué no incluye la cuota inicial
La cuota inicial no cubre los demás gastos de comprar: la escritura, el registro y los impuestos. Calcúlalos con la calculadora de gastos notariales. Tampoco incluye los seguros ni el estudio del crédito.
Para saber cuánto pesará la cuota mensual del crédito, usa la calculadora de crédito de vivienda en UVR o en pesos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar vivienda con menos del 30 % de cuota inicial?
Depende de la entidad y del tipo de vivienda. La norma permite financiar hasta el 70 % del valor; una VIS, hasta el 80 %. Algunas entidades pueden pedir una cuota inicial mayor según tu perfil.
¿Las cesantías cuentan como cuota inicial?
Sí. Puedes retirarlas para comprar vivienda y ponerlas como parte de la cuota inicial. La calculadora las suma como una cantidad fija.
¿Qué pasa si elijo VIS y mi vivienda pasa del tope de salarios mínimos?
Ya no cuenta como VIS. La calculadora usa el tope general de 135 salarios mínimos (editable), la trata como vivienda normal, con el 70 % de financiación, y te lo avisa.
¿El subsidio de vivienda baja la cuota inicial?
Se cuenta como parte de lo que aportas. Escribe el valor que te hayan asignado; si aún no lo tienes, déjalo en cero.
¿Por qué el resultado puede ser distinto al de mi banco?
Esta calculadora da una estimación. El banco decide cuánto presta según tus ingresos, tus deudas y su política, y puede pedir una cuota inicial distinta.
¿Cuenta el rendimiento de mi ahorro?
Por defecto no, para ser prudentes. En Opciones avanzadas puedes poner una rentabilidad anual y verás cómo se acortan los meses.