En resumen
- Al comprar una vivienda de $ 280.000.000 con un crédito de $ 150.000.000, la escritura y el registro cuestan unos $ 10.307.783, el 3,68 % del precio.
- Lo habitual es que el comprador pague unos $ 9.718.231 y el vendedor, $ 589.552, más $ 2.800.000 de retención en la fuente de este.
- La notaría cobra $ 30.900 hasta $ 259.300 y 3 por mil sobre el resto, más IVA; el registro cobra de 9,11 a 13,33 por mil según el valor.
- La vivienda de interés prioritario (VIP) no paga derechos notariales ni de registro; la de interés social (VIS) paga la mitad de los de notaría en la venta.
¿Cuánto cuestan los gastos notariales al comprar una vivienda en Colombia?
Comprar una vivienda de $ 280.000.000 con un crédito de $ 150.000.000 cuesta unos $ 10.307.783 en gastos de escritura y registro, el 3,68 % del precio. Es decir, de cada 100 pesos que vale la vivienda, casi 4 se van en estos gastos.
Esos gastos son tres: lo que cobra la notaría por hacer la escritura, el impuesto de registro, que mucha gente llama «beneficencia», y los derechos de registro que cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la propiedad a tu nombre. Esta calculadora sirve solo para comprar vivienda en Colombia: una herencia o una sociedad tienen otras tarifas.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el precio de la vivienda. Es el que va en la escritura.
- Elige el tipo de vivienda: normal, de interés social (VIS) con o sin subsidio, o de interés prioritario (VIP).
- Marca si compras con crédito hipotecario y escribe su valor. La hipoteca va en la misma escritura y paga sus propios derechos.
En Opciones avanzadas puedes cambiar el avalúo catastral, las hojas y copias, quién paga cada parte y el impuesto de registro de tu departamento.
Ejemplo: vivienda de $ 280.000.000 con crédito de $ 150.000.000
Con 15 hojas, 2 copias, un certificado de tradición y un crédito de un banco, la compra deja estos gastos.
| Gasto | Valor |
|---|---|
| Derechos notariales de la venta | $ 870.122 |
| Hojas de la escritura | $ 84.000 |
| Derechos notariales de la hipoteca | $ 336.085 |
| Copias de la escritura | $ 168.000 |
| IVA de la notaría | $ 277.059 |
| Recaudo para el Fondo del Notariado y la Superintendencia | $ 43.700 |
| Total de la notaría | $ 1.778.966 |
| Impuesto de registro (beneficencia) | $ 4.300.000 |
| Derechos de registro, con el 2 % de sistematización | $ 4.205.817 |
| Certificado de tradición y libertad | $ 23.000 |
| Total del registro | $ 8.528.817 |
| Total de gastos | $ 10.307.783 |
Con el reparto habitual, tú pagas $ 9.718.231 y el vendedor, $ 589.552. Además, a este le retienen $ 2.800.000 en la fuente, que no es un gasto más.
Los tres gastos de la escritura: notaría, beneficencia y registro
Notaría. La Resolución 000964 de 2026 de la Superintendencia de Notariado y Registro fija, para 2026, $ 30.900 por un acto cuyo valor llegue hasta $ 259.300, y 3 por mil (el 0,3 %) sobre lo que pase de ahí. Cada hoja de la escritura suma $ 5.600. A los derechos se les suma el IVA del 19 % y un recaudo por escritura que va de $ 28.900 hasta $ 96.400 según el valor. La compraventa y la hipoteca pagan cada una sus derechos completos.
Beneficencia, o impuesto de registro. Es un impuesto del departamento sobre el valor de la compra. La Ley 223 de 1995 deja la tarifa entre el 0,5 % y el 1 %, y cada asamblea departamental elige la suya. La calculadora usa el 1 %, que puedes cambiar, y lo aplica también al valor de la hipoteca; si tu departamento cobra otra tarifa por ella, el total variará.
Derechos de registro. La Resolución 001726 de 2026 cobra una tarifa por rango, y esa tarifa se aplica a todo el valor, no por tramos:
| Valor del acto | Derechos de registro |
|---|---|
| Hasta $ 12.852.101 | $ 53.100 fijos |
| Hasta $ 192.778.606 | 9,11 por mil |
| Hasta $ 334.149.656 | 11,31 por mil |
| Hasta $ 494.798.857 | 12,60 por mil |
| Más de $ 494.798.857 | 13,33 por mil |
A cada derecho se le suma el 2 % por sistematización y conservación documental. La compraventa y la hipoteca se registran por separado, y cada una paga el suyo. La Superintendencia redondea estos derechos a la centena más cercana, así que el valor real puede variar unos pesos.
¿Quién paga cada gasto?
La ley no fija un único reparto, así que esta calculadora usa el criterio habitual y lo deja editable. La Superintendencia de Notariado y Registro indica que los costos de escrituración se dividen por partes iguales entre comprador y vendedor, y el vendedor paga además la retención:
- Derechos notariales de la venta: a medias entre comprador y vendedor.
- Hipoteca, copias y certificados: el comprador, que es quien los necesita.
- Impuesto de registro y derechos de registro de la venta: el comprador. Por ley, el impuesto de registro se paga a partes iguales si nadie pacta otra cosa.
- Retención en la fuente: el vendedor.
Lo que firmen las dos partes en la promesa de compraventa manda sobre este criterio.
La retención en la fuente del vendedor
Si el vendedor es una persona natural, el notario le retiene el 1 % del valor de la venta antes de firmar la escritura, según el artículo 398 del Estatuto Tributario. En el ejemplo son $ 2.800.000. Es un adelanto de su impuesto, no un gasto de la escritura: no se suma al total. Si el vendedor es una empresa, no hay esta retención. Para ver cuánto impuesto paga el vendedor por la ganancia de la venta, usa la calculadora de ganancia ocasional.
Vivienda de interés social (VIS) y prioritaria (VIP)
Las viviendas de menor precio pagan menos:
- VIS: la compraventa y las tres primeras copias pagan la mitad de los derechos notariales. En el registro, la mitad solo si la vivienda es nueva y hay subsidio del Estado.
- Hipoteca de un banco o entidad de crédito para vivienda: paga el 70 % de la tarifa. Si la vivienda es VIS, el 40 %; y si además tiene subsidio, el 10 %.
- VIP con subsidio de vivienda o para ahorradores: no paga derechos notariales ni de registro (Ley 1753 de 2015, art. 119). Solo queda el recaudo de $ 19.300 y el impuesto de registro, que depende del departamento y puedes cambiar. El certificado que se pide junto con el registro tampoco se cobra: pon 0 certificados.
Los topes de precio son 135 salarios mínimos para la VIS (150 en las grandes ciudades y su área, y hasta 175 en renovación urbana) y 90 para la VIP (hasta 110 en renovación urbana). Con el salario mínimo de 2026, de $ 1.750.905, 135 salarios son $ 236.372.175.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una vivienda en Colombia?
Depende del precio: con $ 280.000.000 y un crédito de $ 150.000.000 son unos $ 10.307.783, el 3,68 % del precio. Todos los gastos crecen con el valor de la vivienda.
¿Quién paga los gastos notariales, el comprador o el vendedor?
Lo habitual es pagar a medias los derechos notariales de la venta; el comprador paga la hipoteca y el registro. Manda lo que diga la promesa de compraventa.
¿Qué es la beneficencia?
Es el impuesto de registro que cobra el departamento al inscribir la escritura. Se calcula sobre el valor de la venta y de la hipoteca, entre el 0,5 % y el 1 % según el departamento.
¿La retención del 1 % es un gasto más?
No. Es un adelanto del impuesto del vendedor, que se paga ante el notario y que él descuenta cuando declara. Por eso va aparte del total de gastos.
¿Estas cifras son exactas?
Son una estimación hecha con las tarifas de 2026. La notaría y la oficina de registro liquidan el valor final con tu escritura, el avalúo catastral y las tarifas de tu departamento, y la oficina de registro redondea a la centena, así que puede haber unos pesos de diferencia.