En resumen
- Para una vivienda de $ 300.000.000 que no es de interés social, la cuota inicial es de $ 90.000.000, el 30 % del precio.
- Con $ 10.000.000 ahorrados y un rendimiento de 5 % anual, para juntarla en 36 meses necesitas ahorrar $ 2.027.014 al mes.
- Sin rendimiento, el mismo plan exige $ 2.222.222 al mes; con 5 % anual, $ 7.027.500 de los $ 90.000.000 los pone el rendimiento.
- En una vivienda de interés social (VIS) la cuota inicial es del 20 %: para una de $ 150.000.000 son $ 30.000.000.
¿Cuánto ahorrar al mes para la cuota inicial de una vivienda?
Para una vivienda de $ 300.000.000 y un plazo de 36 meses, con $ 10.000.000 ya ahorrados y un rendimiento estimado de 5 % anual, debes ahorrar unos $ 2.027.014 al mes. Esta calculadora sirve solo para Colombia.
El plan se hace en dos pasos. Primero se calcula la cuota inicial: el banco puede financiar hasta el 70 % del valor de la vivienda (80 % si es de interés social), y el resto lo pones tú. Después se calcula cuánto apartar cada mes para llegar a esa cifra en el plazo que elegiste, contando lo que ya tienes y lo que rinde el ahorro. De cada 100 pesos que cuesta una vivienda normal, tú pones 30.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el valor de la vivienda y elige si es normal o de interés social (VIS).
- Escribe en cuántos meses quieres comprar. Cuanto más corto el plazo, más alto el ahorro mensual.
- Escribe el ahorro que ya tienes. Ese dinero también gana rendimiento.
- Pon la rentabilidad anual que esperas de tu ahorro. Es un dato tuyo: escribe 0 si prefieres no contarla.
En Opciones avanzadas puedes sumar cesantías y subsidio ya asignado, indicar cuánto sube el precio de la vivienda cada año y cambiar los porcentajes de financiación, el tope de la VIS (135 salarios mínimos por defecto) y el salario mínimo.
Fórmula
cuota inicial = valor de la vivienda × (100 − % que financia el banco) / 100 ahorro mensual = (cuota inicial − cesantías − subsidio − ahorro actual con su rendimiento) / factor de aportes factor de aportes = ((1 + i)^meses − 1) / i (i = rentabilidad mensual)
La rentabilidad mensual sale de la anual efectiva: i = (1 + tasa anual)^(1/12) − 1. Sin rendimiento, el factor es igual al número de meses y la cuenta es una simple división. Se supone que aportas al final de cada mes.
Ejemplo: vivienda de $ 300.000.000 en 36 meses
Con $ 10.000.000 de ahorro y 5 % anual, el resultado es este.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Cuota inicial (30 %) | $ 90.000.000 |
| Ahorro mensual necesario | $ 2.027.014 |
| Lo que aportas en los 36 meses | $ 72.972.500 |
| Rendimiento estimado | $ 7.027.500 |
Los $ 10.000.000 de hoy crecen hasta unos $ 11.576.250 en tres años. Los aportes mensuales cubren el resto. Si no cuentas rendimiento, el ahorro mensual sube a $ 2.222.222: los $ 80.000.000 que faltan entre 36 meses.
Cuánto cambia según el plazo
Con los mismos datos del ejemplo ($ 300.000.000 y $ 10.000.000 ahorrados, 5 % anual), el plazo cambia mucho la cuota mensual.
| Plazo | Ahorro al mes |
|---|---|
| 12 meses | $ 6.477.857 |
| 24 meses | $ 3.139.063 |
| 60 meses | $ 1.138.961 |
| 84 meses | $ 759.872 |
| 120 meses | $ 477.517 |
La calculadora te enseña esta tabla con tus datos. Úsala para ver qué plazo encaja con lo que puedes apartar cada mes.
Con qué se completa la cuota inicial
- Ahorro. Puede estar en una cuenta, un fondo o una cuenta de ahorro para el fomento de la construcción (AFC). Si usas una cuenta AFC, mira sus reglas de retiro.
- Cesantías. La ley permite retirarlas para comprar vivienda (Código Sustantivo del Trabajo, art. 256). Mira cuánto tienes en la calculadora de cesantías.
- Subsidio de vivienda. Lo da el Gobierno o una caja de compensación a los hogares que cumplen sus requisitos. Mira el subsidio Mi Casa Ya y escribe aquí el valor solo cuando ya te lo hayan asignado.
La financiación máxima sale de la Ley 546 de 1999, art. 17, que deja al Gobierno fijar el porcentaje, y del Decreto 145 de 2000: 70 % para vivienda normal y 80 % para VIS. Una vivienda es VIS si su valor no pasa de 135 salarios mínimos mensuales (Ley 2294 de 2023, art. 293); en algunos casos el Gobierno lo sube hasta 150. Con el salario mínimo de 2026, de $ 1.750.905, el tope general es de $ 236.372.175.
Cuando tengas la cuota inicial, mira cuánto te prestarían con la calculadora de crédito hipotecario, y suma los gastos de notaría y registro. Si quieres saber en cuánto tiempo la juntas con un ahorro fijo, usa la calculadora de cuota inicial de vivienda.
Qué no incluye
- Los gastos de escritura y registro, los seguros y el estudio del crédito.
- Impuestos sobre los rendimientos ni costos de la cuenta donde ahorres.
- Una rentabilidad garantizada: la que escribes es solo una estimación. La real puede ser menor o mayor.
Es un cálculo de referencia. El banco decide cuánto presta según tus ingresos y tu historial de crédito.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si mi ahorro rinde menos de lo que escribí?
Tendrás menos dinero al final del plazo. Para ir seguro, usa 0 como rentabilidad: así el ahorro mensual sale más alto, y lo que rinda será un extra.
¿Puedo usar las cesantías además del ahorro?
Sí, la ley permite retirarlas para comprar vivienda. Escríbelas en Opciones avanzadas y bajará el ahorro mensual necesario. La calculadora las toma como una cantidad fija, sin rendimiento.
¿Por qué sube el ahorro si el precio de la vivienda sube cada año?
Porque la cuota inicial es un porcentaje del precio. Si esperas 3 años y el precio sube 10 % al año, la cuota inicial de $ 90.000.000 pasa a unos $ 119.790.000. Escribe esa subida en Opciones avanzadas.
¿Y si la vivienda es de interés social?
Elige VIS: la cuota inicial baja al 20 %. Para una de $ 150.000.000 son $ 30.000.000. Si el precio pasa del tope de 135 salarios mínimos, la calculadora la trata como vivienda normal y te lo avisa.
¿Qué ahorro mensual es razonable?
No hay una regla única. Mira cuánto te queda libre cada mes tras tus gastos y prueba plazos más largos en la tabla hasta que la cuota mensual te resulte cómoda.