En resumen
- Un ARM de $300,000 a 30 años con tasa inicial de 5.5 % paga $1,703.37 al mes los primeros 5 años.
- Con topes 2/1/5, la tasa sube a 7.5 % en el primer ajuste y la cuota pasa a $2,049.83.
- En el peor caso la tasa llega a 10.5 % y la cuota máxima es de $2,590.61: $887.25 más al mes, un 52 % más.
- La CFPB explica que la tasa de un ARM es un índice más un margen, y que los topes limitan cuánto puede subir en cada cambio y en toda la vida del préstamo.
¿Cuánto puede subir la cuota de una hipoteca ARM?
La cuota de una hipoteca ARM puede subir hasta el punto que marcan tus topes. En un préstamo de $300,000 a 30 años con tasa inicial de 5.5 % y topes 2/1/5, la cuota pasa de $1,703.37 a $2,590.61 al mes en el peor caso. Esta página es solo para Estados Unidos.
Una hipoteca ARM (adjustable-rate mortgage, hipoteca de tasa ajustable) tiene una tasa que cambia con el tiempo. La calculadora supone que la tasa sube lo máximo posible en cada ajuste. Así ves el techo de lo que podrías pagar.
Cómo funcionan los topes de una ARM
Según la CFPB, la agencia federal de protección al consumidor, la tasa de una ARM es un índice (una medida general de tasas de interés) más un margen (puntos que añade el prestamista). Algunas ARM ponen topes a la subida. Los topes pueden ser distintos en el primer cambio y en los siguientes.
Son tres topes:
- Primer ajuste: lo máximo que sube la tasa cuando termina el periodo fijo.
- Ajuste periódico: lo máximo que sube en cada cambio posterior.
- De por vida: lo máximo que sube en total sobre la tasa inicial.
Un ARM «2/1/5» sube como mucho 2 puntos la primera vez, 1 punto en cada cambio siguiente y 5 puntos en toda su vida. Un «5/1» o «5/6» mantiene la tasa fija 5 años y luego la ajusta cada año o cada seis meses. Los topes exactos están en tu contrato y en tu Loan Estimate (la estimación de préstamo que te entrega el prestamista).
Fuente: CFPB, diferencia entre hipoteca fija y ARM.
Cómo usar la calculadora
- Préstamo y tasa inicial: lo que pides y la tasa del periodo fijo.
- Plazo y años fijos: el plazo total y cuántos años no cambia la tasa.
- Los tres topes: en puntos, tal como aparecen en tu contrato.
- Meses entre ajustes (avanzado): cada 6 o cada 12 meses después del primer ajuste.
Verás la cuota inicial, la del primer ajuste y la máxima. Una tabla muestra la tasa, la cuota y el saldo en cada ajuste.
Cómo se calcula la cuota en el peor caso
Cada ajuste recalcula la cuota para pagar el saldo que queda en los meses que faltan:
cuota = saldo × i ÷ (1 − (1 + i)^−meses que faltan) i = tasa anual ÷ 12 ÷ 100 nueva tasa = menor de (tasa anterior + tope, tasa inicial + tope de por vida)
- Saldo: lo que aún debes en ese momento, después de los pagos hechos.
- Meses que faltan: el plazo total menos los meses ya pagados.
- Tope: el del primer ajuste la primera vez y el periódico las siguientes.
Cuando la tasa llega al tope de por vida, la cuota deja de subir.
Ejemplo: $300,000 a 30 años con tasa inicial de 5.5 %
Con 5 años fijos, topes 2/1/5 y ajuste anual:
| Momento | Tasa | Cuota al mes | Saldo |
|---|---|---|---|
| Inicio | 5.5 % | $1,703.37 | $300,000.00 |
| Ajuste 1 (mes 61) | 7.5 % | $2,049.83 | $277,381.81 |
| Ajuste 2 (mes 73) | 8.5 % | $2,228.88 | $273,454.34 |
| Ajuste 3 (mes 85) | 9.5 % | $2,409.35 | $269,811.68 |
| Ajuste 4 (mes 97) | 10.5 % | $2,590.61 | $266,384.94 |
En el primer ajuste la cuota sube $346.46 al mes. Con la cuota máxima pagarías $887.25 más al mes, unos $10,647 más al año. De cada $100 que pagas al principio, pagarías unos $152.
Fíjate en el saldo: tras 5 años solo has bajado de $300,000 a $277,381.81. En los primeros años casi todo es interés.
Qué mirar en tu contrato
- Los tres topes y si el primero es distinto de los demás.
- Cada cuánto cambia la tasa después del periodo fijo.
- Índice y margen: la tasa nueva es índice más margen, dentro de los topes.
- Si hay un límite a la baja: algunas ARM también limitan cuánto puede bajar la tasa.
- Si podrías pagar la cuota máxima con tus ingresos de hoy.
La CFPB advierte de que no des por hecho que podrás vender la casa o refinanciar antes del ajuste: el valor de la casa o tu situación pueden cambiar.
Esta calculadora solo da principal e intereses. Para el pago completo con impuestos y seguro usa la calculadora de hipoteca de Estados Unidos. Si tu hipoteca tiene escrow, mira el colchón que puede pedir el servicer.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede subir una hipoteca de tasa ajustable?
Hasta el tope de por vida de tu contrato. Con 5 puntos sobre una tasa inicial de 5.5 %, la tasa máxima sería 10.5 %. En el ejemplo, la cuota de $300,000 pasaría de $1,703.37 a $2,590.61.
¿Qué significa 5/1 o 5/6 en una ARM?
El primer número son los años con tasa fija. El segundo indica cada cuánto se ajusta después: cada año (1) o, en la nomenclatura habitual, cada seis meses (6). Mira tu contrato para confirmarlo.
¿La cuota siempre llega al máximo?
No. El máximo es el peor caso. La tasa real depende del índice más el margen. Si el índice baja o sube poco, tu cuota será menor que la máxima.
¿Qué pasa con el saldo cuando sube la tasa?
Se recalcula la cuota sobre lo que aún debes y los meses que quedan. El plazo no cambia: el préstamo sigue terminando en la misma fecha.
¿Esta calculadora incluye impuestos y seguro?
No. Solo calcula principal e intereses. El property tax, el seguro de la casa, el PMI y la HOA se suman aparte.
¿Qué pasa si el tope de por vida es menor que el del primer ajuste?
Manda el más bajo. Con un tope de por vida de 1 punto sobre 5.5 %, la tasa se queda en 6.5 % y la cuota máxima es de $1,872.90, aunque el primer ajuste permitiera 2 puntos.