En resumen
- En Uruguay, el alquiler de un inmueble paga IRPF del 12 % sobre la renta neta: el alquiler bruto menos comisión, IVA de la comisión, Contribución y Primaria.
- Un alquiler de $ 30.000 al mes durante 12 meses suma $ 360.000 brutos; con gastos de $ 36.960, la renta neta es $ 323.040 y el IRPF $ 38.764,80.
- Si el que paga te retiene el 10,5 % del bruto, ese ejemplo tiene $ 37.800 retenidos y te faltan $ 964,80 por pagar en la declaración anual.
- No pagas IRPF si tus alquileres del año no pasan de 40 BPC ($ 274.560) y cumples el resto de la exoneración.
¿Cuánto impuesto se paga por alquilar un inmueble en Uruguay?
Se paga un IRPF del 12 % sobre la renta neta del alquiler. Renta neta es lo que cobras en el año menos los gastos que la ley deja restar. El IRPF es el Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas, y los alquileres entran en el de las rentas del capital inmobiliario.
De cada 100 pesos de alquiler, si no tuvieras gastos, 12 serían de impuesto. Con gastos, es menos. Esta calculadora es solo para Uruguay y para propietarios personas físicas. Las reglas salen del Decreto 148/007 y del sitio de la Dirección General Impositiva (DGI).
¿Qué gastos se pueden restar?
La ley deja restar solo cuatro cosas del alquiler bruto (art. 12 del decreto):
- La comisión de la administradora de propiedades y los honorarios por firmar o renovar contratos.
- El IVA de esa comisión (22 %).
- La Contribución Inmobiliaria.
- El Impuesto de Enseñanza Primaria.
Si el contrato dura menos de 12 meses, la Contribución y la Primaria se restan en proporción a los meses. No se restan arreglos, seguros ni intereses del préstamo de la casa.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el alquiler mensual y los meses que estuvo alquilado en el año.
- Pon la comisión de la administradora (0 si no tienes) y la Contribución y la Primaria del año.
- Deja marcada la casilla de retención si quien paga te retiene IRPF. Pasa con inmobiliarias que cobran el alquiler, con empresas grandes y con el Estado.
- En opciones avanzadas cambias el IVA, la BPC, la exoneración y las tasas.
Fórmula
renta neta = alquiler × meses − comisión − IVA de la comisión − Contribución − Primaria IRPF = 12 % × renta neta retención = 10,5 % × alquiler bruto diferencia = retención − IRPF
La BPC es la Base de Prestaciones y Contribuciones, que fija el Estado cada año. En 2026 vale $ 6.864.
Ejemplo con un alquiler de $ 30.000 al mes
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alquiler bruto del año (12 × $ 30.000) | $ 360.000,00 |
| Comisión del 5 % | $ 18.000,00 |
| IVA de la comisión (22 %) | $ 3.960,00 |
| Contribución Inmobiliaria | $ 12.000,00 |
| Impuesto de Primaria | $ 3.000,00 |
| Gastos totales | $ 36.960,00 |
| Renta neta | $ 323.040,00 |
| IRPF (12 %) | $ 38.764,80 |
| Retenido (10,5 % del bruto) | $ 37.800,00 |
| Te falta pagar | $ 964,80 |
En este caso pagas el 10,77 % del alquiler bruto en impuesto. La diferencia de $ 964,80 sale porque la retención se calcula sobre el bruto, sin restar tus gastos, y el impuesto sí los resta.
¿Cuándo no se paga IRPF por alquilar?
No se paga si se cumplen tres cosas a la vez (art. 34, literal J, del decreto):
- Tus alquileres del año no superan las 40 BPC. Con la BPC de 2026 son $ 274.560, unos $ 22.880 al mes.
- Tus demás rentas del capital no pasan de 3 BPC.
- Autorizas el levantamiento del secreto bancario ante la DGI.
Si pasas de 40 BPC por poco, se paga sobre toda la renta neta, no solo sobre el exceso.
¿Cómo funciona la retención?
Quien paga el alquiler puede estar obligado a retener y entregar el impuesto a la DGI. Hoy la tasa es el 10,5 % del alquiler bruto (art. 37 del decreto, con el cambio del Decreto 95/026). Lo retenido es un pago a cuenta. En la declaración anual se resta del IRPF del año: si retuvieron de más, te devuelven; si retuvieron de menos, pagas la diferencia.
Errores comunes
- Restar gastos que la ley no admite, como pintura o reparaciones.
- Olvidar el IVA de la comisión, que sí se resta.
- Creer que la exoneración vale siempre por estar bajo 40 BPC: pide también las otras dos condiciones.
- Calcular la retención sobre el alquiler neto en lugar del bruto.
Para ver si te compensa alquilar, mira la rentabilidad del alquiler y el efecto de la vacancia. Si además cobras sueldo, el IRPF anual se calcula aparte, y si facturas por tu cuenta, el de independientes. Las ganancias de acciones tienen su propia cuenta en el impuesto a los dividendos.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de un alquiler se paga de impuesto en Uruguay?
Es el 12 % de la renta neta, no del alquiler completo. En el ejemplo, el impuesto es el 10,77 % del bruto porque se restan los gastos permitidos.
¿Se puede restar la comisión de la inmobiliaria?
Sí, junto con su IVA. También los honorarios por firmar o renovar el contrato. Lo que no se resta son los arreglos de la casa.
¿Qué pasa si no me retienen nada?
Pagas el IRPF completo en la declaración anual. Quita la marca de retención en la calculadora y verás el total.
¿Cuánto es 40 BPC en pesos?
Con la BPC de 2026 ($ 6.864), son $ 274.560 al año. La BPC cambia cada enero, así que puedes ajustarla en opciones avanzadas.
¿Y si mi contrato en Uruguay dura menos de un año?
Se calcula sobre lo que cobraste. Si el contrato dura menos de 12 meses, marca esa opción y la Contribución y la Primaria se restan en proporción.
¿Esto reemplaza la declaración de la DGI?
No. Es una estimación para que sepas qué esperar. La declaración y los pagos los haces según las instrucciones de la DGI.