En resumen
- En Argentina, la ejecución hipotecaria extrajudicial empieza tras 60 días de mora, y el acreedor debe intimar a pagar con un plazo no menor de 15 días (Ley 24.441, art. 53).
- Después hay 5 días de traslado al deudor y, si el inmueble está ocupado, 10 días para desocuparlo (art. 54).
- El deudor debe ser notificado de la fecha de la subasta con 7 días hábiles de anticipación (art. 59).
- Con una cuota vencida el 5 de agosto y los valores de ejemplo, la subasta más temprana caería a 120 días de ese vencimiento.
¿Cuánto tarda la ejecución hipotecaria extrajudicial?
Con los plazos de la ley, la subasta más temprana llega unos 4 meses después de la primera cuota impaga. Con los valores de ejemplo (cuota vencida el 5 de agosto de 2026), son 120 días, y la subasta caería el jueves 3 de diciembre de 2026. Es el plazo más corto: los trámites reales suelen tardar más.
Esta calculadora es solo para Argentina. Aplica a las hipotecas que pactaron el procedimiento especial de la Ley 24.441 o que respaldan letras hipotecarias. Es una estimación, no un consejo legal.
Cómo usar la calculadora
- Vencimiento de la primera cuota impaga. Es el día en que debías pagar y no pagaste. De ahí cuentan los 60 días de mora.
- El inmueble está ocupado. Si es así, la ley suma un plazo de 10 días para desocupar.
- Opciones avanzadas. Puedes cambiar los días que el acreedor espera antes de intimar, el plazo de la intimación (mínimo 15), si los plazos del juzgado cuentan solo días hábiles y dos estimaciones: lo que tarda el escribano en verificar el inmueble (15 días) y lo que tarda el acreedor en notificar la subasta (10 días). La ley no fija esos dos plazos.
La tabla te da cada paso con su fecha. El gráfico muestra cuántos días pasan hasta cada uno.
Los plazos de la ley
| Paso | Plazo | Artículo |
|---|---|---|
| Mora | 60 días | 53 |
| Intimación de pago | No menor de 15 días | 53 |
| Traslado al deudor | 5 días | 54 |
| Desocupación | 10 días | 54 |
| Aviso de la subasta al deudor | 7 días hábiles | 59 |
| Rendición tras la subasta | 5 días | 60 |
Todos salen del texto de la Ley 24.441 en Infoleg.
Paso a paso
- Mora de 60 días. Si no se paga la amortización o los intereses durante 60 días, el acreedor puede intimar.
- Intimación. Se envía por un medio fehaciente (por ejemplo, carta documento). Da al menos 15 días para pagar todo lo adeudado. También pide que informes quiénes son los acreedores privilegiados, embargantes y ocupantes.
- Ante el juez. Vencida la intimación, el acreedor se presenta con la letra hipotecaria o los cupones y un certificado de dominio. El juez da 5 días al deudor para plantear las excepciones del art. 64.
- Verificación. Un escribano comprueba el estado del inmueble y quién lo ocupa. Si hay ocupantes, se les intima a salir en 10 días. Si no salen, se ordena el lanzamiento con la fuerza pública.
- Venta. El acreedor ordena el remate sin juez, con un martillero. Los avisos se publican 3 días en el diario oficial y en dos diarios de gran circulación.
- Notificación. Al deudor, al propietario y a los demás titulares de derechos reales se les avisa la fecha con 7 días hábiles de anticipación, sin contar el día de la subasta.
Cómo cuenta la calculadora los días
La ley dice "días" y, para el aviso de la subasta, "días hábiles". Para no dar fechas demasiado cortas, la calculadora usa este criterio:
- El día de partida no se cuenta.
- Los 60 y los 15 días son corridos.
- Los 7 días hábiles se cuentan sin el día de la notificación ni el de la subasta: la subasta cae el octavo día hábil.
- Los 5 y 10 días del juzgado se cuentan en días hábiles, de lunes a viernes. Puedes pasarlos a días corridos.
- Si una fecha cae en sábado o domingo, el trámite pasa al lunes.
- No se descuentan feriados.
Ejemplo
Cuota vencida el 5 de agosto de 2026, inmueble ocupado y estimaciones por defecto:
| Paso | Fecha | Día |
|---|---|---|
| Fin de la mora de 60 días | sábado 4 de octubre | 60 |
| Intimación | lunes 5 de octubre | 61 |
| Fin del plazo de pago | martes 20 de octubre | 76 |
| Presentación ante el juez | miércoles 21 de octubre | 77 |
| Fin del traslado | miércoles 28 de octubre | 84 |
| Verificación del escribano | jueves 12 de noviembre | 99 |
| Fin del plazo para desocupar | jueves 26 de noviembre | 113 |
| Notificación de la subasta | lunes 23 de noviembre | 110 |
| Subasta más temprana | jueves 3 de diciembre | 120 |
Son 120 días en total, o sea, unos 4 meses. Cada cuota impaga extra no cambia el reloj: cuenta desde la primera.
Qué no cuenta la calculadora
- Pagar antes frena el trámite. Si pagas el total intimado dentro del plazo, no hay presentación ante el juez.
- Excepciones. El juez puede analizar las excepciones del art. 64. Eso puede demorar el proceso.
- Feriados y ferias. Si hay alguno en medio, las fechas reales son más tardías.
- Deudas del inmueble. El acreedor puede pedir la deuda de expensas e impuestos. Si no llegan en 10 días hábiles, puede subastar como si no hubiera deudas (art. 56).
- Subasta fracasada. Si no hay postores, se hace otra con la base reducida. Eso lo calcula la base de la segunda subasta.
Después del remate, mira cómo se reparte el dinero en los gastos de la subasta. Para evitar llegar a la mora, mira cuánto puedes pagar por adelantado en un crédito UVA.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos días de mora hacen falta para ejecutar una hipoteca?
Hacen falta 60 días de mora en el pago de la amortización o de los intereses. Solo entonces el acreedor puede enviar la intimación (art. 53 de la Ley 24.441).
¿Cuánto tiempo me dan para pagar tras la intimación?
Un plazo no menor de 15 días. Si el acreedor da más, esa fecha se corre. Debes pagar la suma íntegra intimada para frenar el remate.
¿Cuántos días tengo para dejar el inmueble?
Si el escribano comprueba que está ocupado, la ley da 10 días para desocuparlo. Si no se desocupa, se pasa al lanzamiento sin más trámite (art. 54).
¿Con cuánta anticipación me avisan la fecha de la subasta?
Con 7 días hábiles, por un medio fehaciente y sin contar el día de la subasta (art. 59). Si no se te notifica en forma, el remate puede cuestionarse.
¿La subasta puede pasar antes de los 120 días del ejemplo?
No con los plazos de la ley y los valores de ejemplo. Podría ser más tarde por feriados, excepciones del deudor o demoras del juzgado. Para ver un caso más lento, aumenta las estimaciones en opciones avanzadas.
¿Esta calculadora sirve para cualquier hipoteca?
Solo si se aplica el procedimiento especial: hipotecas con letras hipotecarias o con sometimiento expreso a ese título (art. 52). Las demás se ejecutan por la vía judicial común. Si tienes un crédito en UVA, revisa tu contrato.