En resumen
- En Argentina, si el primer remate de una casa hipotecada fracasa por falta de postores, la base del segundo baja un 25 % (art. 61 de la Ley 24.441).
- Con una deuda de $ 45.000.000, la base de la segunda subasta es de $ 33.750.000, es decir, $ 11.250.000 menos.
- Con una deuda de $ 100.000.000, la base nueva es de $ 75.000.000: de cada 100 pesos de deuda, la base cubre 75.
- Si tampoco hay postores en la segunda subasta, la venta es sin limitación de precio y al mejor postor.
¿Cuál es la base de la segunda subasta de una hipoteca?
Es el 75 % de la base anterior: baja un 25 %. Esta calculadora es solo para Argentina y aplica la Ley 24.441, que regula la ejecución extrajudicial de hipotecas.
En el primer remate, la base es la deuda a la fecha de la venta (art. 58). Si nadie ofrece, se dispone otro remate con la base reducida un 25 % (art. 61). Es una estimación: la base exacta depende de la deuda del día.
Cómo usar la calculadora
- Deuda a la fecha de la venta: capital, intereses y punitorios, como figuran en tu contrato.
- Oferta en la segunda subasta (opciones avanzadas): si la escribes, ves si alcanza la base y cuánto falta.
- Rebaja de la base (opciones avanzadas): viene en 25 %, como dice la ley.
Cómo se calcula
base de la segunda subasta = deuda × (100 − 25) / 100 rebaja = deuda − base de la segunda subasta
La rebaja es también la parte de la deuda que no quedaría cubierta si la casa se vendiera justo a la base nueva.
Ejemplo
Una casa tiene una deuda de $ 45.000.000 y el primer remate queda sin postores.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Base de la primera subasta | $ 45.000.000,00 |
| Rebaja del 25 % | $ 11.250.000,00 |
| Base de la segunda subasta | $ 33.750.000,00 |
| Deuda no cubierta a esa base | $ 11.250.000,00 |
Con una oferta de $ 30.000.000, faltarían $ 3.750.000 para llegar a la base. Con una deuda de $ 100.000.000, la base nueva sería de $ 75.000.000.
Qué muestra cada resultado
- Base de la segunda subasta: el 75 % de la deuda. Es el precio mínimo con el que se vuelve a ofrecer la casa.
- Rebaja: la diferencia entre la deuda y la nueva base. Es lo que baja el importe mínimo que hay que ofrecer, según la ley.
- Deuda no cubierta: si la casa se vendiera justo a la base nueva, esta parte de la deuda seguiría sin pagarse con el precio.
Si escribes una oferta, la calculadora la compara con la base y te dice si alcanza o cuánto falta. Una oferta menor que la base no es válida en esa subasta.
Si tampoco hay postores
Si la segunda subasta también queda sin postores, se ordena la venta sin limitación de precio y al mejor postor. No hay base que calcular. La ley dice además que no se cobran honorarios por los remates fracasados y que, si compra el acreedor, compensa su crédito.
Después de la venta, cuánto te sobra o te falta depende de los gastos, que tienen su tope: mira la calculadora de remanente de la subasta. Los pasos y plazos previos están en plazos de la ejecución extrajudicial.
Fuente oficial
Ley 24.441, arts. 58 y 61, texto actualizado en Infoleg. Los datos se comprobaron el 6-11-2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas veces baja la base?
Una sola vez, un 25 %. Si la segunda subasta fracasa, se vende sin base al mejor postor.
¿El 25 % se calcula sobre la deuda o sobre el precio de mercado?
Sobre la base de la primera subasta, que según el art. 58 es la deuda a la fecha de la venta. No usa el valor de mercado de la casa.
¿El martillero cobra por el remate que fracasó?
No. El art. 61 dice que no se cobra suma alguna por honorarios en los remates fracasados.
¿Puede comprar el acreedor?
Sí. Si resulta adquirente el acreedor hipotecario, compensa su crédito con el precio.
¿La rebaja del 25 % se aplica en cualquier remate de hipoteca?
Solo en la ejecución extrajudicial de la Ley 24.441 (art. 61). En un remate judicial, las bases y sus reducciones las fija el juez.
¿Qué pasa con la deuda que no cubre la base?
Depende del precio final y de las cuentas que presente el acreedor. Mira la calculadora de remanente para ver gastos y saldo.