En resumen
- Con una compra de 200.000 €, venta de 260.000 € tras 8 años y 40.000 € de valor catastral del suelo, la plusvalía municipal es de 2.880 €, el 4,11 % de tu beneficio.
- Si ganaste 70.000 € con la inversión, tras la plusvalía te quedan 67.120 €: la rentabilidad total baja del 31,82 % al 30,51 %.
- La rentabilidad anual pasa del 3,51 % al 3,38 %: unos 0,13 puntos menos por año.
- Si vendes por menos de lo que pagaste no hay plusvalía municipal, aunque tienes que declarar la venta.
¿Cuánto resta la plusvalía municipal a tu rentabilidad?
Resta lo que el ayuntamiento cobra por la subida del valor del suelo, y casi siempre es poco frente al beneficio total. Con los datos de ejemplo, la plusvalía es de 2.880 € y se lleva el 4,11 % de un beneficio de 70.000 €. La rentabilidad total baja unos 1,31 puntos y la anual, unos 0,13.
Aun así, conviene calcularla antes de fijar el precio de venta. Cuenta como un gasto más de la operación, igual que la agencia o la notaría. Esta calculadora la mete dentro de la cuenta completa de tu inversión. Si solo quieres la cuota del impuesto, con herencias o donaciones incluidas, usa la calculadora de plusvalía municipal.
Es un impuesto solo de España. Lo cobra el ayuntamiento donde está la vivienda y es distinto del IRPF por la ganancia, que se paga aparte.
Cómo se calcula la plusvalía municipal
Hay dos métodos y el ayuntamiento aplica el objetivo, salvo que tú pidas el real y salga más bajo. Está regulado en los artículos 104, 107 y 108 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años completos que la tuviste × tipo del ayuntamiento.
- Método real: (precio de venta − precio de compra) × parte del suelo en el valor catastral × tipo del ayuntamiento. No cuenta gastos ni impuestos de la compra.
Los coeficientes máximos van de 0,11 a 0,30 según los años. Por ejemplo, 0,24 con 8 años y 0,30 con 20 años o más. En menos de un año, el coeficiente de 0,17 se reparte por meses completos. El tipo lo fija cada ayuntamiento y no puede pasar del 30 %.
Si vendes por igual o menos de lo que pagaste, no hay incremento y no pagas. Tienes que declarar la venta y aportar las escrituras de compra y de venta para acreditarlo.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra y de venta: los que figuran en las escrituras.
- Valor catastral del suelo y total: salen en el recibo del IBI o en la sede del Catastro.
- Años que la has tenido: solo años completos. Si fue menos de un año, aparece el campo de meses.
- Tipo del ayuntamiento: mira la ordenanza de tu municipio. Por defecto se usa el máximo, el 30 %.
- Alquiler neto cobrado: el total que te quedó tras gastos mientras la alquilaste.
- Opciones avanzadas: gastos de la compra, reformas, gastos de la venta, el método (el más bajo de los dos o solo el objetivo) y el coeficiente de tu ayuntamiento, si lo conoces.
Fórmula de la rentabilidad con plusvalía
inversión = compra + gastos de compra + reformas beneficio = venta − gastos de venta + alquiler − inversión − plusvalía rentabilidad total = beneficio ÷ inversión rentabilidad anual = (1 + rentabilidad total) ^ (1 ÷ años) − 1
La plusvalía se resta una sola vez, al final. Para ver los gastos de vender con más detalle, usa la calculadora de gastos de venta de una vivienda. Para la rentabilidad del alquiler año a año, la calculadora de rentabilidad de alquiler.
Ejemplo
Compras una vivienda por 200.000 € y pagas 20.000 € de impuestos y notaría. La alquilas 8 años y te quedan 30.000 € netos. La vendes por 260.000 €. El valor catastral del suelo es de 40.000 € y el total, de 100.000 €. El tipo es del 30 %.
- Objetivo: 40.000 × 0,24 × 30 % = 2.880 €.
- Real: 60.000 × 0,40 × 30 % = 7.200 €.
- Se aplica el objetivo, que es el más bajo.
| Concepto | Antes de plusvalía | Después de plusvalía |
|---|---|---|
| Inversión total | 220.000,00 € | 220.000,00 € |
| Beneficio | 70.000,00 € | 67.120,00 € |
| Rentabilidad total | 31,82 % | 30,51 % |
| Rentabilidad anual | 3,51 % | 3,38 % |
La plusvalía de 2.880 € es el 4,11 % del beneficio. Con una venta a 205.000 €, ganarías poco y el método real saldría por 600 €, mucho menos que el objetivo.
Qué no incluye este cálculo
No incluye el IRPF de la ganancia, que va aparte y tiene sus propios tramos. Tampoco incluye bonificaciones que tu ayuntamiento haya aprobado, ni la parte que pagaría un comprador. Tampoco el IBI del año de la venta: mira la calculadora de IBI. Para saber qué gastos del alquiler restas cada año, consulta la calculadora de gastos deducibles del alquiler.
Es una estimación educativa, no asesoría fiscal. Confirma el tipo y los coeficientes en la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal al vender una vivienda?
Quien vende. En una herencia o una donación la paga quien recibe la vivienda. Un pacto con el comprador puede repartirlo, pero la ley obliga al vendedor frente al ayuntamiento.
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Si el precio de venta es igual o menor que el de compra, no hay incremento de valor y no hay impuesto. Debes declarar la venta y aportar las escrituras de compra y de venta.
¿Qué método me conviene, el objetivo o el real?
El que dé menos. El real suele ganar cuando la ganancia es pequeña frente al valor catastral del suelo. Tienes que pedirlo y acreditarlo con las escrituras. La calculadora muestra los dos.
¿Qué pasa si he tenido la vivienda menos de un año?
El coeficiente de 0,17 se prorratea por los meses completos que la has tenido. Con 6 meses, queda en 0,085.
¿La plusvalía municipal reduce el IRPF de la venta?
Esta calculadora no calcula el IRPF. Consulta la Agencia Tributaria o a un profesional para saber cómo tratar este gasto en tu caso.