En resumen
- Con $800 al mes de alquiler y medio mes vacío al año, una habitación con inquilino deja $8,000 netos al año tras restar $100 de gastos al mes.
- Alquilada por noches a $65, con el 60 % de noches ocupadas, la misma habitación deja unos $10,183 netos al año: $2,183 más que con inquilino.
- En ese ejemplo, por noches te compensa a partir del 49.07 % de noches ocupadas, unas 180 de cada 365; por debajo, gana el inquilino fijo.
- El IRS pide dividir los gastos de la casa entre la parte alquilada y la personal y declarar el ingreso en el Schedule E (Publicación 527).
¿Es mejor alquilar una habitación a un inquilino o por noches?
Depende de cuántas noches consigas llenar. Alquilar por noches deja más dinero por noche, pero con más gastos y más huecos vacíos. Esta calculadora compara el neto de un año de las dos opciones y te dice la ocupación de equilibrio: el porcentaje de noches ocupadas a partir del cual alquilar por noches te deja más. Solo para Estados Unidos.
Cómo usar la calculadora
Rellena los dos bloques con tus datos. Si no los sabes, deja los de ejemplo y ajusta uno a uno.
- Con inquilino fijo: el alquiler al mes, los gastos que pagas tú (suministros, internet, arreglos) y los meses al año sin inquilino.
- Por noches: el precio por noche, el porcentaje de noches ocupadas, las noches de una estancia media, la limpieza de cada estancia y los gastos fijos al mes.
- Opciones avanzadas: la comisión de la plataforma, la parte de los gastos de la casa que corresponde a la habitación y tu tipo de impuesto estimado.
Todo va en dólares. El resultado sale al momento con los valores de ejemplo.
Cómo se calcula
Neto con inquilino = alquiler × (12 − meses vacíos) − gastos × 12 − gastos de la casa × 12 Noches ocupadas = 365 × ocupación Neto por noches = noches × precio × (1 − comisión) − estancias × limpieza − gastos fijos × 12 − gastos de la casa × 12 Estancias = noches ocupadas ÷ noches por estancia
La ocupación de equilibrio sale de igualar los dos netos. Los gastos de la casa se restan en las dos opciones, así que no cambian ni la diferencia ni el equilibrio.
Ejemplo
Habitación con alquiler de $800 al mes, medio mes vacío al año y $100 de gastos al mes. Por noches: $65 la noche, 60 % ocupada, estancias de 3 noches, $25 de limpieza por estancia, $150 de gastos fijos al mes y 3 % de comisión.
| Concepto | Con inquilino | Por noches |
|---|---|---|
| Ingreso | $9,200 | $14,235 |
| Comisión | $0 | $427 |
| Limpieza | $0 | $1,825 |
| Gastos fijos | $1,200 | $1,800 |
| Neto al año | $8,000 | $10,183 |
Por noches ganas $2,183 más al año. La ocupación de equilibrio es el 49.07 %: con 219 noches ocupadas (el 60 %) superas ese punto. Con el 49 % ya ganaría el inquilino por unos $14.
Con el tipo de impuesto de ejemplo del 22 %, el neto de $8,000 queda en unos $6,240 y el de $10,183, en unos $7,943.
Qué dice el IRS sobre alquilar parte de tu casa
La Publicación 527 del IRS explica que, si alquilas parte de tu propiedad, divides ciertos gastos entre la parte alquilada y la parte personal, como si fueran dos propiedades. Entre ellos están el interés de la hipoteca y el impuesto a la propiedad. Los gastos de la parte alquilada se deducen del ingreso en el Schedule E (Form 1040). Puedes dividir por superficie de la habitación o por número de habitaciones. Fuente oficial: IRS, Publicación 527.
Si quieres afinar los intereses, mira la calculadora de interés hipotecario deducible. Para saber cuánta hipoteca puedes asumir, usa la de ratio hipoteca-ingresos.
Qué no incluye
- Licencias, permisos y límites de tu ciudad o de tu comunidad de vecinos para alquilar por noches.
- Impuestos locales sobre el hospedaje.
- Otros impuestos que pueden aplicar si ofreces servicios a los huéspedes.
- El desgaste de los muebles ni el coste de tu tiempo.
Errores comunes al comparar
- Contar solo el precio por noche. Un precio de $65 no son $65: restas comisión, limpieza y los días vacíos.
- Suponer una ocupación demasiado alta. Prueba con tres valores, uno prudente, uno normal y uno bueno.
- Olvidar los meses sin inquilino. El inquilino fijo también deja huecos entre un contrato y otro.
- Dejar fuera tus gastos fijos. Internet, suministros extra y ropa de cama suman todo el año.
- Comparar antes de impuestos sin decirlo. El impuesto estimado de las opciones avanzadas es solo una guía.
Preguntas frecuentes
¿Con qué ocupación compensa alquilar por noches?
Se calcula con tus datos: es el porcentaje de noches ocupadas en el que los dos netos se igualan. Con los valores de ejemplo, es el 49.07 %, unas 180 noches de cada 365.
¿Cuántos meses vacíos debo poner con un inquilino?
Lo normal es medio mes o un mes al año, entre un inquilino y el siguiente. Si tu zona se alquila rápido, puedes poner 0.
¿Cómo reparto los gastos de la casa entre mi habitación y mi espacio?
El IRS pide dividirlos entre la parte alquilada y la personal. Un método habitual es por superficie: si la habitación es el 15 % de la casa, le toca el 15 % de esos gastos. Ponlo en el campo de gastos de la casa.
¿Tengo que declarar lo que gano por noches?
Por lo general sí: el ingreso se declara y los gastos de la parte alquilada se deducen. Hay reglas especiales para alquileres de muy pocos días al año. Consulta la Publicación 527 del IRS para tu caso.
¿El resultado es una promesa de ganancia?
No. Es una estimación con tus cifras. Los precios y las noches ocupadas cambian según la temporada y la zona.