En resumen
- Con una vivienda de 3.000 UF, pie de 20 %, crédito de 4,5 % a 25 años y arriendo de 12 UF, la cuota es de $550.526 al mes.
- A los 10 años, comprar deja $75.936.395 de patrimonio y arrendar e invertir deja $71.800.274: comprar gana por $4.136.121.
- Con esos datos, comprar empieza a ganar desde el año 6; antes, arrendar e invertir el pie deja más patrimonio.
- La ganancia de la venta no paga impuesto hasta 8.000 UF en total ($330.151.040 con la UF de $41.268,88), si pasa más de un año.
¿Es mejor comprar o arrendar una vivienda en Chile?
Depende de cuántos años te quedes. Comprar tiene costos al inicio (pie y gastos) y al salir (corretaje e impuesto), así que casi nunca gana en pocos años. Con el tiempo, la vivienda sube y la deuda baja, y comprar empieza a ganar. Esta calculadora compara las dos opciones y te dice en qué año se cruzan. Es una estimación y es solo para Chile.
Cómo usar la calculadora
- Precio de la vivienda en UF y arriendo mensual de una parecida, también en UF.
- Pie: la parte del precio que pagas al contado.
- Tasa y plazo del crédito hipotecario.
- Años que piensas vivir allí antes de vender.
Con esos datos ves al instante cuánto patrimonio te queda en cada opción. En Opciones avanzadas cambias los gastos de compra, las contribuciones, la mantención, los seguros, cuánto sube la vivienda y el arriendo, la rentabilidad de invertir, el corretaje y el valor de la UF.
Cómo se compara
La comparación es justa porque las dos personas parten con el mismo dinero y gastan lo mismo cada mes.
- Quien compra paga el pie y los gastos de compra, y cada mes la cuota del crédito más los gastos de dueño. Al final vende: recibe el valor de la vivienda, y de ahí paga la deuda, el corretaje y el impuesto.
- Quien arrienda invierte el pie y los gastos de compra, y cada mes invierte la diferencia entre lo que pagaría el dueño y su arriendo. Si el arriendo es mayor que ese costo, retira esa diferencia de su inversión.
Patrimonio comprando = valor de venta − corretaje − impuesto − deuda pendiente Patrimonio arrendando = lo que va acumulando su inversión Año de equilibrio = primer año en que el primero iguala al segundo
Todo se calcula en UF, que sigue a la inflación, y se pasa a pesos con la UF de hoy. Por eso las cifras están en valores de hoy.
Ejemplo: vivienda de 3.000 UF
Compras una vivienda de 3.000 UF con 20 % de pie, un crédito de 4,5 % a 25 años, y la alternativa es un arriendo de 12 UF al mes. La UF vale $41.268,88 (4 de noviembre de 2026). Piensas quedarte 10 años.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Cuota mensual del crédito | $550.526 |
| Valor de la vivienda a los 10 años (sube 2 % al año) | $150.919.603 |
| Deuda pendiente | $71.964.816 |
| Patrimonio si compras | $75.936.395 |
| Patrimonio si arriendas | $71.800.274 |
| Comprar deja más patrimonio por | $4.136.121 |
| Coste neto de comprar | $41.029.239 |
| Coste de arrendar (suma de arriendos) | $59.427.187 |
Con esos datos, comprar empieza a ganar desde el año 6. Si te quedas solo 5 años, arrendar e invertir el pie deja más. Y si la tasa del crédito sube o la vivienda sube menos, el año de equilibrio se aleja.
El impuesto por vender
Cuando vendes, la ganancia es lo que sube el precio sobre lo que pagaste, ajustado por el IPC. La Ley sobre Impuesto a la Renta (art. 17 N.º 8) dice que las primeras 8.000 UF de ganancia, sumando todas tus ventas, no son renta. Con la UF de $41.268,88, ese tope es de $330.151.040. Para tenerlo, deben pasar más de cuatro años si es un edificio de departamentos o un terreno subdividido, y más de un año en los demás casos.
Lo que pasa de ahí paga el Global Complementario o, si eres persona natural con domicilio en Chile, un impuesto único de 10 %. Esta calculadora estima el exceso con el 10 % único. Para ver las dos opciones con tus otras rentas, usa la calculadora de ganancia de capital por venta de propiedad. Para el impuesto anual mientras eres dueño, mira las contribuciones.
Qué datos son tuyos
La ley fija el tope de 8.000 UF y el valor de la UF lo publica el SII. El resto son supuestos que tú debes ajustar a tu caso: la tasa del crédito (pídela a tu banco para ver la real), los gastos de compra, las contribuciones, la mantención, los seguros, el corretaje, cuánto sube la vivienda, cuánto sube el arriendo y cuánto rinde invertir. Un cambio pequeño en la tasa o en la plusvalía mueve mucho el año de equilibrio.
Para afinar la cuota con seguros, prueba el simulador de crédito hipotecario. Si piensas arrendar y quieres ver un subsidio, revisa el subsidio de arriendo. Si compras para arrendar a otros, usa la rentabilidad neta de un inmueble.
Fuentes oficiales
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años necesito para que comprar valga la pena?
Con los datos del ejemplo, desde el año 6. Es porque los gastos de compra y venta pesan al inicio y la deuda baja despacio. Cambia la tasa, la plusvalía y el arriendo para ver tu año.
¿Qué pasa si el arriendo es más caro que la cuota?
Quien arrienda paga más cada mes, así que invierte menos o retira de su inversión. Eso favorece a comprar. Si el arriendo es muy bajo frente al precio, arrendar suele ganar durante más años.
¿Por qué cuento el dinero del pie como una inversión?
Porque el pie, si no lo usas para comprar, podría estar invertido. Si lo dejas fuera de la comparación, comprar parece mejor de lo que es. En las opciones avanzadas puedes poner 0 % si no piensas invertirlo.
¿El crédito se calcula con cuota fija en UF?
Sí, es un crédito en UF con cuota fija todo el plazo. La cuota en pesos sube con la UF, pero en esta calculadora todo está en valores de hoy. No incluye prepagos ni subsidios al crédito.
¿Incluye el impuesto de la venta?
Sí. Los primeros 8.000 UF de ganancia no pagan; el exceso se estima con el impuesto único de 10 %. Si vendes con un año o menos, la ley no da ese tope: por eso la calculadora pide al menos 2 años.
¿Sirve para comprar al contado?
Sí. Pon el pie en 100 %. Entonces no hay cuota y la comparación es entre la vivienda y lo que habrías invertido con ese dinero.