En resumen
- Con una casa de $350,000, $70,000 de down payment, hipoteca al 6.5 % a 30 años y un alquiler de $2,200 al mes, comprar deja $52,784 más de patrimonio que alquilar al cabo de 10 años.
- En ese ejemplo, comprar empieza a compensar a partir del año 5; antes de ese año sale mejor alquilar, porque los gastos de cierre y de venta tardan en repartirse.
- Para empezar a comprar necesitas $80,500: $70,000 de down payment y $10,500 de gastos de cierre (closing costs, un 3 % del precio).
- El primer mes, comprar cuesta $2,532.29 y alquilar $2,220: el pago de la hipoteca es solo $1,769.79; el resto son impuestos, seguro y mantenimiento.
¿Comprar o alquilar una casa en Estados Unidos?
Depende sobre todo de cuántos años vas a vivir en la casa. Si te quedas poco tiempo, suele salir mejor alquilar, porque comprar y vender tiene gastos grandes. Si te quedas muchos años, suele compensar comprar, porque cada pago reduce tu deuda y la casa puede subir de valor.
Esta calculadora compara las dos opciones con el mismo dinero de partida y te dice desde qué año compensa comprar. Solo sirve para Estados Unidos. Son estimaciones, no un consejo financiero.
Cómo usar la calculadora
- Precio de la casa y down payment: la parte del precio que pagas de tu bolsillo.
- Alquiler mensual de una casa parecida a la que comprarías.
- Años que vivirás en ella.
- Tasa de interés y plazo de la hipoteca (lo más común es a 30 años).
- Property tax: el impuesto anual de la casa, en % de su valor. Cambia según el estado y el condado.
En Opciones avanzadas ajustas los gastos de cierre, el seguro, la cuota HOA, el mantenimiento, el PMI, lo que sube la casa y el alquiler, lo que ganarías invirtiendo y la inflación.
Cómo se compara
Para que la comparación sea justa, los dos empiezan con el mismo dinero:
- Si compras, el dinero va al down payment y a los gastos de cierre.
- Si alquilas, ese dinero se invierte. Cada mes, quien gasta menos invierte también la diferencia.
Al final se compara el patrimonio neto:
Si compras = valor de la casa − gastos de venta − deuda pendiente + lo invertido Si alquilas = lo invertido
Los gastos de la compra incluyen el pago de la hipoteca (principal e intereses), la property tax, el seguro de la casa, el mantenimiento, la cuota HOA y el PMI. Los de alquilar, la renta y el seguro del inquilino.
Ejemplo
Casa de $350,000, down payment de $70,000 (un 20 %), hipoteca al 6.5 % a 30 años, alquiler de $2,200 al mes, property tax del 1.1 % y 10 años en la casa. La casa sube un 3 % al año y lo invertido rinde un 6 %.
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Dinero para empezar a comprar | $80,500.00 |
| Pago de principal e intereses al mes | $1,769.79 |
| Gasto del primer mes si compras | $2,532.29 |
| Gasto del primer mes si alquilas | $2,220.00 |
| Patrimonio si compras a los 10 años | $207,934.46 |
| Patrimonio si alquilas a los 10 años | $155,150.84 |
Comprar deja $52,784 más de patrimonio (unos $41,234 en dólares de hoy, con un 2.5 % de inflación) y empieza a compensar a partir del año 5. Por ejemplo, la casa valdría $470,371 a los 10 años y quedarían $237,373 de deuda.
Con otros números, el resultado puede cambiar mucho: una tasa más alta, un alquiler barato o una estancia corta favorecen alquilar.
Qué pesa más en la decisión
- Los años: los gastos de cierre (entre el 2 % y el 5 % del precio, según la CFPB, la oficina federal de protección del consumidor financiero) y los de venta se pagan una vez y pesan más cuanto menos tiempo te quedas.
- La tasa de la hipoteca: con una tasa más alta, la cuota sube y la ventaja de comprar baja. Si quieres ver tu cuota con todos los gastos, usa la calculadora de hipoteca de Estados Unidos.
- El PMI: con menos del 20 % de down payment pagas un seguro hipotecario privado. Según la CFPB, se puede pedir quitarlo cuando la deuda baja al 80 % del valor original. La calculadora lo deja de cobrar en ese momento.
- Lo que invertirías: quien alquila puede invertir la entrada. Cuanto más rinde ese dinero, mejor sale alquilar. Nadie te garantiza esa rentabilidad.
- Lo que no sale en la cuenta: estabilidad, libertad para mudarte o hacer reformas. No tienen precio en esta calculadora.
Impuestos que cambian el resultado
Si vendes la casa donde vives, la ley federal deja sin impuesto una parte de la ganancia: hasta $250,000 si declaras solo y hasta $500,000 si declaras en conjunto, siempre que hayas vivido en ella al menos 2 de los últimos 5 años. Lo explica el IRS en su Publicación 523. Por eso la calculadora no cobra impuesto por la ganancia de la casa.
Sí cobra impuesto sobre la ganancia de lo que inviertes. La tasa federal de ganancias de capital a largo plazo es del 0 %, 15 % o 20 % según tus ingresos, según el IRS. El ejemplo usa un 15 % y puedes cambiarlo.
No se incluye la deducción de los intereses de la hipoteca, que solo ayuda si detallas tus deducciones en la declaración. Tampoco los impuestos de cada estado.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años hay que quedarse para que compense comprar?
Con los números del ejemplo, compensa a partir del año 5. Cambia mucho según tu caso, así que escribe tus datos: la calculadora te da el año exacto.
¿Es mejor comprar con un down payment del 20 %?
Con el 20 % no pagas PMI y la deuda es menor. Con menos puedes comprar antes, pero pagas el PMI y más intereses. Puedes probar las dos entradas y comparar.
¿Qué pasa si no hay ningún año en que compense comprar?
La calculadora lo dice: «Ningún año». Suele pasar con tasas altas, alquileres bajos o casas que casi no suben de valor. Alquilar e invertir la diferencia deja más patrimonio.
¿Por qué cuenta la property tax?
Es un gasto que pagas cada año solo por ser dueño, y la paga el propietario aunque ya no deba nada al banco. Por eso la calculadora la suma al coste de comprar.
¿Cuánto dinero necesito para empezar a comprar?
El down payment más los gastos de cierre. En el ejemplo, $70,000 más $10,500. Es lo que suele sorprender: los gastos de cierre salen del bolsillo, además del down payment.