En resumen
- Con una vivienda de $ 6.000.000, entrada del 20 %, hipoteca a 20 años al 8 % y alquiler de $ 25.000, la cuota sería de unos $ 39.319 al mes.
- A los 15 años, comprar deja unos $ 8.237.740 de patrimonio y alquilar e invertir la diferencia, unos $ 8.135.112; compensa comprar desde el año 15.
- Quien compra paga el ITP del 2 % (el vendedor otro 2 %), más escribano y comisión: en el ejemplo, $ 480.000 de gastos de compra.
- A los 5 años el resultado se invierte: alquilar deja unos $ 906.231 más que comprar, porque los gastos de compra y la deuda pesan al principio.
¿Conviene comprar o alquilar en Uruguay?
Depende de cuántos años vas a quedarte y de cuánto sube la vivienda frente a lo que rinde tu dinero. Con los datos del ejemplo, comprar empieza a compensar a partir del año 15: antes, alquilar e invertir la diferencia deja más patrimonio. Esta página es solo para Uruguay y calcula en pesos uruguayos.
Para decidirlo comparamos dos personas con el mismo dinero inicial. Una compra con hipoteca. La otra alquila e invierte la entrada, los gastos de compra y lo que ahorra cada mes frente al dueño. Al final miramos quién tiene más patrimonio.
Cómo usar la calculadora
- Precio de la vivienda y entrada: lo que pones tú. El resto lo financia la hipoteca.
- Alquiler al mes de una vivienda parecida. Sube con la inflación una vez al año.
- Años que comparas: cuánto tiempo crees que vivirás ahí.
- Plazo y tasa de la hipoteca (TEA, tasa efectiva anual): usa la que te ofrezca tu banco.
- En opciones avanzadas puedes cambiar el ITP, los gastos de compra y de venta, los impuestos de la intendencia, el mantenimiento, cuánto sube la vivienda, la inflación y lo que rinde tu inversión.
Cómo se calcula
Cada mes se compara lo que paga cada persona. Quien alquila invierte la diferencia con lo que paga el dueño (cuota, impuestos y mantenimiento). Si alquilar sale más caro, la diferencia resta.
Hipoteca = precio × (1 − entrada) Cuota = hipoteca × i / (1 − (1 + i)^−n) Patrimonio comprando = valor de la vivienda × (1 − gastos de venta) − deuda pendiente Patrimonio alquilando = dinero inicial invertido + diferencias mensuales con su rendimiento
Aquí i es la tasa mensual equivalente a la TEA y n el número de cuotas. El alquiler y los gastos comunes se reajustan cada año con la inflación que escribas.
Ejemplo
Una vivienda de $ 6.000.000, entrada del 20 %, hipoteca a 20 años al 8 %, alquiler de $ 25.000 al mes y 15 años de comparación. Con los valores avanzados por defecto:
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Hipoteca | $ 4.800.000 |
| Gastos de compra (ITP, escribano y otros) | $ 480.000 |
| Dinero inicial (entrada y gastos) | $ 1.680.000 |
| Cuota de la hipoteca | $ 39.319 al mes |
| Cuota más impuestos y mantenimiento, primer mes | $ 46.319 |
| Valor de la vivienda a los 15 años | $ 10.805.661 |
| Deuda pendiente a los 15 años | $ 1.951.998 |
| Patrimonio comprando | $ 8.237.740 |
| Patrimonio alquilando | $ 8.135.112 |
| Diferencia a favor de comprar | $ 102.628 |
En ese ejemplo el alquiler llega a unos $ 49.498 al mes en el último año. Las cifras de patrimonio son nominales: en pesos de hoy, con 5 % de inflación, el patrimonio de quien compra equivale a unos $ 3.962.494.
Gastos de comprar en Uruguay
Comprar cuesta más que el precio. En el ejemplo se suman:
- ITP (Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales): según el texto ordenado vigente (Título 19, art. 6), el adquirente paga el 2 % y el enajenante, otro 2 %.
- Escribano, registros y comisión inmobiliaria: la calculadora usa un 6 % del precio como estimación. Pide presupuesto, porque varía mucho.
- Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Primaria: los cobran las intendencias; se estima un 0,4 % del valor al año.
- Mantenimiento y seguro: se estima un 1 % al año.
- Gastos comunes, si es un apartamento en propiedad horizontal: se pueden añadir aparte.
Al vender, el vendedor paga su 2 % de ITP y, normalmente, una comisión. La calculadora los descuenta con un 5,7 % del valor final.
Cuándo compensa más alquilar
Alquilar suele ganar en plazos cortos. Con los mismos datos, a los 5 años comprar deja unos $ 2.699.173 y alquilar, unos $ 3.605.404: alquilar sale $ 906.231 mejor. Pasa porque los gastos de compra se pierden al principio y la deuda sigue alta.
Alquilar también gana si:
- la vivienda sube poco y tu inversión rinde más que la hipoteca;
- la tasa de la hipoteca es alta frente al alquiler;
- no sabes si te quedarás varios años en la misma ciudad.
Comprar gana con plazos largos, tasas bajas y una vivienda que se revaloriza. Mira también cómo cambia tu poder adquisitivo con la inflación y cuánto crecería tu dinero con la calculadora de interés compuesto con inflación. Para ver la cuota de un préstamo del BHU, usa la calculadora del crédito hipotecario del BHU. Si ya tienes deudas, compara con pagar deuda o invertir.
Qué no incluye
La calculadora no sabe tu situación. No incluye subsidios, viviendas promovidas con beneficios fiscales ni el seguro de vida de la hipoteca. La inflación del INE fue del 4,87 % a 12 meses en octubre de 2026 (INE); es un dato pasado, no una previsión. Los resultados son estimaciones, no una promesa.
Preguntas frecuentes
¿Desde qué año compensa comprar una vivienda en Uruguay?
Con los datos del ejemplo, 15 años. Con una hipoteca más barata o una vivienda que suba más, puede bastar menos tiempo. Cámbialos y mira el «año de equilibrio».
¿Quién paga el ITP en Uruguay?
Cada parte paga el suyo. Según el texto ordenado de 1996, el comprador paga el 2 % y el vendedor otro 2 % del valor de la operación. La calculadora suma el del comprador a los gastos de compra y el del vendedor a los de venta.
¿Por qué el alquiler sube cada año en la calculadora?
Porque los contratos de alquiler se reajustan periódicamente. Aquí se usa un reajuste anual igual a la inflación que escribas. Si tu contrato usa otro índice, cambia ese porcentaje.
¿Qué pasa si mi hipoteca es en unidades indexadas o dólares?
La calculadora usa una tasa fija en pesos. Con UI o dólares, la cuota en pesos cambia con la UI o el tipo de cambio. Para una primera idea, prueba con una tasa en pesos algo más alta que la nominal en UI.
¿Qué rentabilidad pongo para lo que invierto?
La que de verdad podrías conseguir, ya sin impuestos ni comisiones. Si dudas, usa lo que te da un depósito en pesos. Una rentabilidad alta favorece a quien alquila.
¿Cuenta el valor emocional de tener casa propia?
No. La calculadora compara solo dinero. La estabilidad de no depender de un contrato de alquiler es algo que valoras tú.