En resumen
- Si te expropian un alquiler con base de $150,000 y cobras $400,000, la ganancia es de $250,000; con un reemplazo de $350,000 difieres $200,000 y declaras ya $50,000.
- La nueva base del inmueble sería de $150,000: el costo de $350,000 menos la ganancia diferida de $200,000.
- Si el reemplazo cuesta $400,000 o más, difieres toda la ganancia de $250,000 y no declaras nada ahora.
- El plazo acaba 2 años después del cierre del año del cobro; 3 si es un inmueble de inversión expropiado y 4 para la vivienda habitual en zona de desastre.
¿Qué es la sección 1033?
La sección 1033 del código tributario de Estados Unidos te deja aplazar el impuesto sobre la ganancia cuando un inmueble se pierde sin que tú quieras: una expropiación (condemnation), un incendio u otro siniestro. Si usas el dinero para comprar otro inmueble parecido a tiempo, no declaras esa ganancia ahora. Lo explica la Publicación 544 del IRS. Esta calculadora es solo para Estados Unidos.
No es lo mismo que una permuta voluntaria (sección 1031): aquí el plazo y las reglas son otros.
Cómo se calcula la ganancia diferida
Primero se calcula la ganancia. Después se mira cuánto del dinero cobrado no has reinvertido: esa parte sí se declara.
importe neto = indemnización − gastos para obtenerla ganancia = importe neto − base ajustada ganancia declarada = el menor entre la ganancia y (importe neto − costo del reemplazo) ganancia diferida = ganancia − ganancia declarada nueva base = costo del reemplazo − ganancia diferida
- Base ajustada: lo que costó el inmueble, más las mejoras, menos la depreciación.
- Reemplazo: debe ser similar o relacionado en servicio o uso. Una vivienda se sustituye por otra vivienda; un alquiler, por otro inmueble de inversión.
- Nueva base: la ganancia diferida no desaparece. Baja la base del nuevo inmueble y se paga cuando lo vendas.
Plazo para comprar el reemplazo
El plazo acaba 2 años después del cierre del primer año fiscal en que hay ganancia. Hay dos excepciones que usa la calculadora:
| Situación | Plazo tras el cierre del año del cobro |
|---|---|
| General (por ejemplo, un incendio) | 2 años |
| Inmueble de alquiler o inversión expropiado | 3 años |
| Vivienda habitual en zona de desastre federal | 4 años |
Con un cobro en 2026, el plazo de 3 años acaba el 31 de diciembre de 2029. La calculadora usa el año natural como año fiscal.
Cómo usar la calculadora
- Elige qué pasó (expropiación o siniestro) y para qué lo usabas.
- Escribe la fecha del cobro y la indemnización.
- Escribe la base ajustada y el costo del reemplazo.
- En opciones avanzadas: gastos para obtener la indemnización, tipo estimado de impuesto, exclusión de la vivienda habitual y zona de desastre.
Ejemplo
Te expropian un inmueble de alquiler con base de $150,000 y cobras $400,000. Compras otro por $350,000.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Importe realizado neto | $400,000.00 |
| Base ajustada | $150,000.00 |
| Ganancia realizada | $250,000.00 |
| Dinero no reinvertido | $50,000.00 |
| Ganancia que declaras ya | $50,000.00 |
| Ganancia diferida | $200,000.00 |
| Nueva base del reemplazo | $150,000.00 |
Con un tipo estimado del 15 %, pagarías unos $7,500 ahora y quedarían aplazados unos $30,000. De cada $100 de ganancia, declaras $20 y aplazas $80. Con un cobro en 2026, tienes hasta el 31 de diciembre de 2029.
Vivienda habitual
Si es tu vivienda habitual, primero puedes excluir hasta $250,000 de ganancia ($500,000 casados juntos) si viviste en ella 2 de los últimos 5 años. Solo el resto se puede diferir. Mira la exclusión por vender la vivienda habitual. Según la Publicación 544, el reemplazo debe costar al menos lo cobrado menos la ganancia excluida, y la calculadora lo aplica así.
Errores comunes
- Comprar un inmueble de otro tipo, como un negocio en vez de una vivienda: no cuenta como reemplazo.
- Dejar pasar el plazo: toda la ganancia aplazada pasa a declararse.
- Olvidar la ganancia declarada ya: solo difieres el dinero que reinviertes.
- Pensar que la ganancia desaparece: queda en la base del nuevo inmueble.
- Comprar el reemplazo a una persona relacionada: puede cambiar el resultado en casos grandes. Revisa la Publicación 544.
Es una estimación. No incluye impuestos de tu estado ni el impuesto sobre la inversión neta. Para ver cómo tributa después la ganancia, mira las ganancias de capital. Si buscas otro caso de aplazamiento, tienes la reinversión en QSBS.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el reemplazo cuesta menos que la indemnización?
Declaras la ganancia hasta el dinero que no gastaste. Con $400,000 cobrados y un reemplazo de $350,000, declaras hasta $50,000 y difieres el resto.
¿Sirve también para un incendio?
Sí. La sección 1033 cubre expropiaciones y siniestros. En un siniestro de un inmueble de inversión el plazo general es de 2 años; los 3 años son para la expropiación.
¿Debo declarar algo si compro el reemplazo antes de cobrar?
Puedes comprarlo antes si cae dentro del plazo, que empieza en la fecha de la pérdida o de su amenaza. Guarda las fechas y los importes.
¿Qué base tiene el nuevo inmueble?
Su costo menos la ganancia diferida. Con un costo de $350,000 y $200,000 diferidos, la base es de $150,000.
¿Y si cobro menos que mi base?
No hay ganancia que diferir. Si era una vivienda personal, la pérdida no se deduce.
¿Cómo aviso al IRS de que difiero la ganancia?
Lo indicas en tu declaración del año del cobro, con una nota adjunta. El detalle está en la Publicación 544.