En resumen
- En Colombia, el costo fiscal de un inmueble comprado por $ 300.000.000, con $ 40.000.000 de mejoras y $ 10.000.000 de valorización, es de $ 350.000.000.
- Si el avalúo catastral es de $ 320.000.000, pesa menos que lo pagado y se usa el costo de $ 350.000.000; si fuera de $ 380.000.000, el costo fiscal sería de $ 380.000.000.
- Vender ese inmueble por $ 600.000.000 deja una utilidad de $ 250.000.000, que es ganancia ocasional si lo tuviste 2 años o más.
- Solo para personas naturales en Colombia: es una estimación con el Estatuto Tributario, no una declaración.
Qué es el costo fiscal de un inmueble
El costo fiscal es el valor que la ley te deja restar del precio de venta para saber cuánto ganaste. Si vendes una casa, un apartamento o un lote en Colombia, la utilidad es el precio de venta menos el costo fiscal (artículo 71 del Estatuto Tributario). Cuanto más alto el costo fiscal, menor la utilidad.
Con los datos de ejemplo: compraste por $ 300.000.000, hiciste mejoras por $ 40.000.000 y pagaste $ 10.000.000 de valorización. Tu costo fiscal es de $ 350.000.000. Si vendes por $ 600.000.000, la utilidad es de $ 250.000.000.
Esta calculadora es solo para Colombia y para personas naturales que no llevan contabilidad.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el precio de venta.
- Escribe el precio de compra de tu escritura.
- Suma las mejoras y la valorización que pagaste.
- Escribe el avalúo catastral de tu declaración del predial del año anterior a la venta.
- Marca si lo tuviste 2 años o más.
En Opciones avanzadas puedes elegir qué costo usar, poner el reajuste del artículo 73 y restar la depreciación que hayas deducido.
Las dos formas de sacar el costo fiscal
1. Lo que pagaste. Es el precio de compra más las construcciones, mejoras y reparaciones que no dedujiste, más la valorización pagada (artículo 69, parágrafo 2). Guarda la escritura y las facturas: son tu prueba.
2. El avalúo catastral. Puedes tomar el avalúo que figura en tu declaración del impuesto predial del año anterior a la venta (artículo 72). No cuentan las correcciones posteriores a esa declaración.
Por defecto la calculadora usa el más alto de los dos, porque un costo mayor baja la utilidad. Con los datos de ejemplo, lo pagado ($ 350.000.000) supera al avalúo ($ 320.000.000) y manda lo pagado. Si el avalúo fuera de $ 380.000.000, el costo fiscal subiría a $ 380.000.000 y la utilidad bajaría a $ 220.000.000.
El reajuste del artículo 73
Las personas naturales pueden ajustar el costo de compra con el aumento porcentual del valor de la propiedad raíz entre el 1 de enero del año de compra y el 1 de enero del año de venta. Ese porcentaje lo publica el Gobierno cada año con certificación del IGAC. Las mejoras y la valorización se suman después, sin ajuste.
Si tu porcentaje es del 20 %, el costo de $ 300.000.000 pasa a $ 360.000.000 y el costo fiscal total sube a $ 410.000.000. La utilidad baja a $ 190.000.000. La calculadora lo deja en 0 porque el porcentaje cambia cada año: ponlo tú en Opciones avanzadas.
Qué pasa con la utilidad
- Tuviste el inmueble 2 años o más: la utilidad es ganancia ocasional (artículo 300). Calcula su impuesto en la calculadora de ganancia ocasional.
- Lo tuviste menos de 2 años: la utilidad es renta ordinaria y se suma a tus demás ingresos en la declaración de renta.
- Vendes por menos que el costo fiscal: no hay utilidad. Al firmar la escritura también te practican una retención en la fuente, que es un anticipo.
Errores comunes
- Usar el precio de venta de un inmueble anterior en vez del que figura en tu escritura.
- Olvidar las mejoras o no tener la factura que las respalde.
- Tomar un avalúo de una declaración que no es la del año anterior a la venta.
- Sumar un gasto que ya deducías en tu renta: se cuenta una sola vez.
- Confundir el costo fiscal con la plusvalía que cobra el municipio: son cosas distintas.
Fuentes oficiales
Estatuto Tributario (Decreto 624 de 1989), texto consolidado: artículos 69, 71, 72, 73 y 300. Puedes leerlos en el Régimen Legal de Bogotá. Los gastos de la escritura se revisan en gastos notariales; esta calculadora no los suma.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar el avalúo catastral como costo fiscal aunque sea menor a lo que pagué?
Sí puedes, pero te conviene el más alto de los dos. Por eso la calculadora toma por defecto el mayor. Si eliges el avalúo y es menor, la utilidad sube.
¿Qué avalúo vale para el artículo 72?
El de la declaración del impuesto predial o de renta correspondiente al año anterior al de la venta. Las correcciones o adiciones a esas declaraciones no cuentan.
¿Las mejoras sin factura se pueden sumar?
La calculadora suma lo que escribas, pero la ley pide que las mejoras sean costos reales. Si alguna vez te piden soporte, tendrás que mostrar facturas, contratos o pagos. Escribe solo lo que puedas probar.
¿Qué hago si recibí el inmueble por herencia o donación?
Esta calculadora parte de un inmueble comprado. En una herencia o donación el costo suele ser el valor con el que se declaró al recibirlo. Escríbelo en el campo de compra y revisa tu caso.
¿Se resta la depreciación?
Solo si la dedujiste en tu declaración de renta, por ejemplo al arrendarlo. En ese caso se resta del costo fiscal. Si nunca la dedujiste, déjala en 0.
¿Esto calcula el impuesto que pagaré?
No, calcula el costo fiscal y la utilidad. Con la utilidad puedes seguir en la calculadora de ganancia ocasional. Es una estimación: tu declaración manda.