En resumen
- En Colombia, un inmueble que costó $ 400.000.000, con 30 % de terreno, se deprecia sobre $ 280.000.000 y deja una deducción de $ 6.216.000 al año.
- La tasa fiscal máxima para construcciones es 2,22 % al año, unos 45 años de vida útil; el terreno no se deprecia.
- Con un arriendo de $ 5.000.000 al mes y otras rentas de $ 40.000.000, esa depreciación baja el impuesto de renta en unos $ 1.633.000.
- En el año en que empiezas a arrendar, la depreciación se prorratea por meses: con 6 meses sería $ 3.108.000.
¿Cómo se calcula la depreciación de un inmueble arrendado en Colombia?
Se multiplica el costo de la construcción, sin el terreno, por la tasa anual de depreciación: como máximo 2,22 %. Esta calculadora es solo para Colombia y para personas naturales que arriendan un inmueble.
La depreciación es un gasto que el Estatuto Tributario deja restar del arriendo, aunque no salga plata de tu bolsillo. El artículo 128 permite deducir el desgaste de bienes que producen renta hasta recuperar el 100 % de su costo. El artículo 135 excluye los terrenos, y el artículo 137 fija la tasa máxima para construcciones y edificaciones en 2,22 % al año.
Los pasos son cinco:
- Toma el costo del inmueble: precio de compra y gastos de escritura y registro.
- Réstale el terreno, que no se deprecia.
- Multiplica el resto por la tasa anual (hasta 2,22 %).
- Si arrendaste solo parte del año, prorratea por meses.
- Réstale esa depreciación al arriendo cobrado y mira cuánto baja el impuesto.
Cómo usar la calculadora
- Costo del inmueble: lo que pagaste más escritura y registro.
- Parte que es terreno: el porcentaje del costo que corresponde al lote. Míralo en la escritura o en el avalúo del predio.
- Tasa de depreciación: 2,22 % es el máximo. Puedes poner una menor; si pones una mayor, se usa 2,22 %.
- Canon, meses y otros gastos: el arriendo mensual, los meses arrendados y gastos como predial, mantenimiento o seguros.
- Opciones avanzadas: tus otras rentas del año, el valor residual, la parte del inmueble que arriendas, la depreciación de años anteriores y la UVT.
Fórmula
Base = costo × (1 - % terreno) × (1 - % residual) Depreciación del año = base × tasa × % arrendado × meses ÷ 12 Renta líquida = arriendo del año - gastos - depreciación
La depreciación nunca pasa de lo que queda por depreciar del costo. Los gastos, junto con la depreciación, no pueden superar el arriendo cobrado.
Ejemplo
Un inmueble costó $ 400.000.000 y el 30 % es terreno. Lo arriendas por $ 5.000.000 al mes durante 12 meses, con $ 6.000.000 de otros gastos, y tienes $ 40.000.000 de otras rentas.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Costo del inmueble | $ 400.000.000 |
| Terreno (30 %) | $ 120.000.000 |
| Construcción que se deprecia | $ 280.000.000 |
| Depreciación del año (2,22 %) | $ 6.216.000 |
| Arriendo del año | $ 60.000.000 |
| Renta líquida sin depreciar | $ 54.000.000 |
| Renta líquida depreciando | $ 47.784.000 |
| Impuesto del arriendo sin depreciar | $ 7.465.000 |
| Impuesto del arriendo depreciando | $ 5.832.000 |
La depreciación te ahorra unos $ 1.633.000 de impuesto. De cada 100 pesos que deprecias, unos 26 vuelven como menos impuesto en este caso.
Qué cuenta como terreno
El terreno es el lote sobre el que está la construcción. En un apartamento, es la parte proporcional del lote del edificio. Si la escritura o el avalúo catastral separan el valor del terreno y de la construcción, usa esa proporción. Si no, usa una estimación razonable y guarda el soporte.
Preguntas frecuentes
¿Qué tasa de depreciación se usa en un inmueble arrendado?
Hasta 2,22 % al año para construcciones y edificaciones, según el artículo 137 del Estatuto Tributario. Equivale a unos 45 años de vida útil. Puedes usar una tasa menor, pero no mayor.
¿Se deprecia el terreno de un inmueble arrendado en Colombia?
No. El artículo 135 dice que los terrenos no son depreciables. Por eso hay que separar su valor del de la construcción.
¿Qué pasa si arrendé solo unos meses del año?
La depreciación se prorratea por doceavas partes, según los meses en que el inmueble prestó servicio (artículo 136). Con 6 meses, la deducción es la mitad.
¿Y si solo arriendo una parte del inmueble?
Si una parte se usa para fines que no producen renta, como tu vivienda, la depreciación se reduce en la misma proporción. Indícalo en «Parte del inmueble que arriendas».
¿Puedo depreciar si el inmueble está desocupado?
El artículo 128 exige que el bien haya prestado servicio en el año. Cuenta solo los meses en que estuvo arrendado.
¿Esta cifra es exacta para mi declaración?
Es una estimación. No incluye rentas exentas ni otras deducciones. Para tu declaración, consulta la norma vigente en la DIAN y el soporte de tu inmueble.