En resumen
- En Colombia, al vender un inmueble por $ 400.000.000, la notaría retiene el 1 %: $ 4.000.000, y te quedan $ 396.000.000 de la venta.
- La retención es un anticipo, no un impuesto extra: con una ganancia de $ 150.000.000, el impuesto de ganancia ocasional es de $ 22.500.000 y solo te falta pagar $ 18.500.000.
- Si todo el dinero de la venta de tu casa va a una cuenta AFC o al crédito de esa casa, no te hacen retención.
- La casa de habitación comprada hace muchas décadas tiene rebaja (art. 399 del ET): en el ejemplo de la calculadora, la retención baja a $ 1.200.000.
¿Cuánta retención hacen al vender un inmueble en Colombia?
Si eres persona natural y vendes un inmueble en Colombia, la notaría te retiene el 1 % del valor de la venta. Es un pago adelantado de impuestos que se hace antes de firmar la escritura. Por ejemplo, de cada 100 pesos de la venta, 1 se queda en la retención.
Esta calculadora es solo para Colombia y para vendedores personas naturales. Es una estimación: la notaría confirma el valor final.
Cómo se calcula la retención
La regla está en el artículo 398 del Estatuto Tributario: los ingresos de las personas naturales por vender activos fijos tienen una retención del 1 % del valor de la venta. En los bienes raíces se paga ante el notario, antes de la venta.
retención = valor de la venta × 1 % × (1 - rebaja)
- Valor de la venta: el que dice la escritura.
- Rebaja: solo para la casa o apartamento de habitación comprado antes de 1987 (artículo 399).
Cómo usar la calculadora
- Elige si vendes tu casa o apartamento de habitación u otro inmueble (lote, local, casa de descanso).
- Escribe el valor de la venta en la escritura.
- Si todo el dinero irá a una cuenta AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción) para otra vivienda, o al crédito hipotecario de esa casa, marca la casilla.
- En las opciones avanzadas puedes cambiar el costo del inmueble, si lo tuviste 2 años o más, el año de compra y la UVT (la unidad con la que se miden los topes de impuestos).
Ejemplo
Vendes tu apartamento por $ 400.000.000. Lo compraste hace años por $ 250.000.000 y no usas la cuenta AFC.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Valor de la venta | $ 400.000.000 |
| Retención del 1 % | $ 4.000.000 |
| Te queda de la venta | $ 396.000.000 |
| Ganancia (400.000.000 - 250.000.000) | $ 150.000.000 |
| Impuesto de ganancia ocasional al 15 % | $ 22.500.000 |
| Lo que te falta pagar en la declaración | $ 18.500.000 |
La retención de $ 4.000.000 se descuenta del impuesto de $ 22.500.000. Por eso el saldo es de $ 18.500.000.
Casas compradas antes de 1987
Si la casa o apartamento donde vives lo compraste antes del 1 de enero de 1987, el artículo 399 baja la retención. La rebaja es de 10 puntos por cada año hacia atrás desde 1986:
| Año de compra | Rebaja |
|---|---|
| 1986 | 10 % |
| 1985 | 20 % |
| 1980 | 70 % |
| 1978 | 90 % |
| Antes de 1978 | 100 % (sin retención) |
Con una compra en 1980 y una venta de $ 400.000.000, la retención del 1 % baja de $ 4.000.000 a $ 1.200.000.
Cuando el dinero va a una cuenta AFC
El artículo 311-1 exime las primeras 5.000 UVT de la utilidad de la venta de tu casa o apartamento de habitación. Con una UVT de $ 52.374 (2026), son $ 261.870.000. Para eso, todo el dinero de la venta debe ir a una cuenta AFC para comprar otra vivienda, o a pagar el crédito hipotecario de esa casa.
Si cumples, esta calculadora muestra la retención en cero. Si después retiras el dinero para otro fin, pierdes el beneficio y se cobran las retenciones que no se hicieron.
Retención y ganancia ocasional
La retención y la ganancia ocasional no son lo mismo:
- La retención es un anticipo que se paga en la notaría.
- La ganancia ocasional es el impuesto real: el 15 % de la ganancia (precio menos costo) si tuviste el inmueble 2 años o más.
Si pagas más retención que impuesto, el saldo queda a tu favor. Si pagas menos, completas en la declaración. Para ver la ganancia en detalle, usa la calculadora de ganancia ocasional. Si lo tuviste menos de 2 años, la ganancia es renta ordinaria y va en la declaración de renta.
Errores comunes
- Pensar que la retención es el impuesto final. Es un anticipo.
- Calcularla sobre la ganancia. Se calcula sobre el valor total de la venta.
- Olvidar la cuenta AFC cuando vendes tu vivienda y compras otra.
- Sumar los costos de la notaría: son otro cálculo, en gastos notariales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me retienen si vendo un apartamento por $ 400.000.000?
Si eres persona natural, te retienen el 1 %: $ 4.000.000. Te quedan $ 396.000.000 de la venta antes de otros gastos.
¿Quién paga la retención, el vendedor o el comprador?
La retención se descuenta del vendedor, porque es un adelanto de su impuesto. Se paga en la notaría antes de firmar la escritura.
¿La retención se devuelve?
No se devuelve de inmediato: se descuenta de tu impuesto en la declaración de renta. Si tu impuesto es menor que la retención, el saldo queda a tu favor.
¿Se paga retención si vendo mi casa y compro otra?
No, si todo el dinero va a una cuenta AFC para comprar otra vivienda o a pagar el crédito de esa casa. Si retiras el dinero para otro fin, se cobra.
¿Cambia la retención si vendo un lote o un local?
No. Se aplica el mismo 1 % sobre el valor de la venta. La exención de la cuenta AFC y la rebaja por compra antes de 1987 son solo para la casa o apartamento de habitación.
¿Esta calculadora sirve si el vendedor es una empresa?
No. Es solo para personas naturales en Colombia. Las empresas tienen otras reglas.