En resumen
- En Colombia, la plusvalía es el mayor valor de un predio por una decisión del plan de ordenamiento, y el municipio cobra entre el 30 % y el 50 % de ese mayor valor.
- Con 200 m² que pasan de $ 800.000 a $ 1.500.000 por m², el mayor valor es de $ 140.000.000; con una tasa del 40 %, la participación es de $ 56.000.000.
- En ese ejemplo, de cada $ 10 de mayor valor, $ 4 son del municipio y $ 6 son tuyos: te quedan $ 84.000.000.
- Se paga cuando pides licencia de construcción, cambias el uso o transfieres el dominio, no cuando sale la norma.
¿Cómo se calcula la plusvalía en Colombia?
La plusvalía se calcula así: mayor valor por metro cuadrado, por el área del predio, por la tasa del municipio. Con 200 m² que suben de $ 800.000 a $ 1.500.000 por m², el mayor valor es de $ 140.000.000. Con una tasa del 40 %, el municipio recibe $ 56.000.000.
La plusvalía es el aumento de valor de un predio por una decisión del municipio, no por algo que hayas hecho tú. La regula la Ley 388 de 1997. Esta página es solo para Colombia y da una estimación: el monto oficial lo fija el municipio.
¿Qué decisiones generan plusvalía?
El artículo 74 de la ley dice que son tres:
- Pasar suelo rural a suelo de expansión urbana, o declarar parte del suelo rural como suburbano.
- Cambiar los usos permitidos, por ejemplo de vivienda a comercio.
- Permitir construir más metros, subiendo el índice de ocupación o el de construcción.
El municipio debe fijar en el plan de ordenamiento qué zonas se benefician. Si tu predio no está en una de ellas, no hay plusvalía.
Cómo usar la calculadora
- Elige si el cambio es de uso más rentable o de más edificabilidad.
- Escribe el área del predio en metros cuadrados.
- Escribe el precio por m² antes del cambio. Sale del avalúo del municipio, no del precio al que compraste.
- Con cambio de uso, escribe el precio por m² después. Con más edificabilidad, los metros adicionales que se pueden construir.
- Escribe la tasa del municipio. La fija el concejo y la ley la deja entre 30 % y 50 %.
- En opciones avanzadas puedes restar las cesiones (áreas para vías o espacio público) y sumar el IPC acumulado.
Fórmula
Cambio de uso: mayor valor por m² = precio después − precio antes Área que cuenta = área del predio − cesiones Más edificabilidad: mayor valor por m² = metros adicionales × precio ÷ área que cuenta Mayor valor total = mayor valor por m² × área que cuenta Participación = mayor valor total × tasa
El artículo 76 explica el cálculo para el cambio de uso. El artículo 77, para la mayor edificabilidad. El artículo 78 descuenta las cesiones y afectaciones. El artículo 79 pone la tasa entre 30 % y 50 %.
Ejemplo
Un predio de 200 m² cambia de uso y su precio pasa de $ 800.000 a $ 1.500.000 por m². La tasa del concejo es del 40 %.
| Concepto | Cuenta | Resultado |
|---|---|---|
| Mayor valor por m² | $ 1.500.000 − $ 800.000 | $ 700.000 |
| Mayor valor total | $ 700.000 × 200 m² | $ 140.000.000 |
| Participación del municipio | $ 140.000.000 × 40 % | $ 56.000.000 |
| Te queda a ti | $ 140.000.000 − $ 56.000.000 | $ 84.000.000 |
| Participación por m² | $ 56.000.000 ÷ 200 m² | $ 280.000 |
De cada $ 10 de mayor valor, $ 4 son del municipio.
¿Cuándo se paga la plusvalía?
No se paga cuando sale la norma. Según el artículo 83, se exige cuando ocurre una de estas situaciones:
- Pides licencia de urbanización o de construcción.
- Cambias de forma efectiva el uso del inmueble.
- Transfieres el dominio, por ejemplo al vender, si la plusvalía viene de pasar suelo rural a urbano o de permitir construir más.
Desde que el monto queda en firme, se ajusta con el IPC (artículo 79). Puedes ver la inflación en la calculadora de IPC.
Errores comunes
- Usar el precio de compra. Los precios por m² los fija el IGAC, una lonja o un perito inscrito (artículo 80).
- Olvidar las cesiones. El área que cuenta es la del predio menos las cesiones y afectaciones.
- Creer que la tasa es fija. Cambia por municipio y, dentro del mismo municipio, puede variar por zona.
- Confundirla con otros cobros. No es lo mismo que el impuesto predial, que se paga cada año sobre el avalúo catastral, ni que la ganancia ocasional por vender.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la plusvalía de un predio?
Es el aumento de valor del predio por una decisión del plan de ordenamiento del municipio: más uso, suelo urbano o más construcción. El municipio participa en una parte de ese aumento.
¿Qué porcentaje cobra el municipio?
El concejo fija la tasa. La Ley 388 la deja entre el 30 % y el 50 % del mayor valor por metro cuadrado, y puede variar entre zonas del mismo municipio.
¿Se paga la plusvalía al comprar una casa?
Depende. Si el municipio ya calculó y registró la plusvalía del inmueble, hay que acreditar su pago para escriturar o para pedir licencia. Mira el certificado de libertad del inmueble o pregunta a la oficina de planeación.
¿Hay plusvalía si la norma baja el valor de mi predio?
No. En la calculadora, si el precio después no supera al de antes, el mayor valor es 0 y no hay participación.
¿Se puede pagar con otra forma que no sea dinero?
La Ley 388 prevé varias formas de pago, además del dinero, como transferir al municipio una parte del predio. Qué formas acepta tu municipio lo fija su acuerdo.
¿La calculadora da la cifra oficial?
No. Es una estimación con la fórmula de la ley. La cifra oficial usa el avalúo del IGAC, de una lonja o de un perito, y la tasa de tu concejo.
Para otros gastos de una compraventa, mira los gastos notariales y el impuesto de registro y boleta fiscal.