En resumen
- Con un crédito hipotecario de $ 40.000.000 a 10 años y una tasa fija del 30 % anual, la cuota es de $ 1.054.471,72 al mes y no cambia en todo el plazo.
- Con esa cuota, si el banco no acepta que pase del 30 % de tus ingresos, te pide un ingreso neto de al menos $ 3.514.905,73 al mes.
- En el ejemplo devuelves $ 126.536.606,57 en total: de cada 100 pesos que pagas, unos 68 son intereses.
- Una tasa nominal del 30 % anual equivale a una tasa efectiva anual del 34,49 %, porque los intereses se suman cada mes.
Qué es un crédito hipotecario a tasa fija
Un crédito hipotecario a tasa fija es un préstamo para comprar una vivienda en el que la tasa de interés es la misma todo el plazo y la cuota en pesos no cambia. Sabes desde el primer día cuánto pagarás cada mes. Esta calculadora es solo para Argentina y trabaja en pesos.
La diferencia con el crédito hipotecario UVA es clara. En el UVA la deuda se ajusta con la inflación y la cuota en pesos sube. En el de tasa fija no se ajusta nada: la cuota es la misma, pero la tasa suele ser más alta porque el banco asume el riesgo de la inflación.
El contrato lleva una garantía de hipoteca sobre la vivienda, regulada en el Código Civil y Comercial (arts. 2205 y siguientes). Como es una relación de consumo, el banco debe informarte la tasa efectiva anual, el total de intereses, los seguros y los gastos, según el art. 36 de la Ley de Defensa del Consumidor.
Cómo usar la calculadora
- Monto del préstamo: los pesos que te presta el banco. Suelen financiar hasta el 75 u 80 % del valor de la vivienda.
- Tasa fija (TNA): la tasa nominal anual de tu banco. Mírala en su simulador. Es un dato del banco, no de una norma.
- Plazo: los años para devolverlo.
- Ingreso neto del hogar: lo que cobran en mano entre los que piden el crédito.
En Opciones avanzadas puedes cambiar el máximo de la cuota sobre tu ingreso (30 % por defecto), añadir seguros y gastos fijos mensuales, los gastos de apertura y el precio de la vivienda.
Cómo se calcula la cuota fija
i = TNA ÷ 12 Cuota = Préstamo × i ÷ (1 − (1 + i)^−n) TEA = (1 + i)^12 − 1 Ingreso mínimo = (cuota + seguros) ÷ máximo de la cuota sobre el ingreso
- i es la tasa de cada mes: un 30 % anual es un 2,5 % al mes.
- n es el número de cuotas: los años por 12.
- Es el sistema francés: la cuota es igual todos los meses. Al principio pagas casi todo en intereses y al final, casi todo en capital.
- La TEA (tasa efectiva anual) es lo que cuesta el crédito de verdad al sumar los intereses mes a mes.
- El CFT (costo financiero total) añade seguros y gastos. Sin ellos, es igual a la TEA.
Ejemplo: $ 40.000.000 a 10 años
Con un préstamo de $ 40.000.000, una tasa fija del 30 % anual, 10 años y un ingreso del hogar de $ 4.000.000:
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Cuota fija al mes | $ 1.054.471,72 |
| Última cuota (ajusta los centavos) | $ 1.054.471,89 |
| Ingreso mínimo (cuota del 30 %) | $ 3.514.905,73 |
| Total que devuelves | $ 126.536.606,57 |
| Intereses | $ 86.536.606,57 |
| Tasa efectiva anual (TEA) | 34,49 % |
| Cuota sobre tu ingreso | 26,36 % |
| Préstamo máximo con ese ingreso | $ 45.520.424,20 |
Por cada $ 100 que te prestan devuelves unos $ 316. La cuota es el 26,36 % de lo que cobran, así que entra en el 30 % que suelen pedir los bancos.
Qué pagas cada año
Al principio casi todo son intereses. En el primer año pagas $ 12.653.660,64, y de ellos $ 11.902.193,14 son intereses: de cada 100 pesos, unos 94. En el último año los intereses bajan a $ 1.837.138,00.
| Año | Pagado en el año | Intereses | Capital | Deuda al final |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $ 12.653.660,64 | $ 11.902.193,14 | $ 751.467,50 | $ 39.248.532,50 |
| 5 | $ 12.653.660,64 | $ 10.195.242,59 | $ 2.458.418,05 | $ 32.592.304,23 |
| 10 | $ 12.653.660,81 | $ 1.837.138,00 | $ 10.816.522,81 | $ 0,00 |
Por eso en los primeros años la deuda baja muy despacio. Devolver capital antes de tiempo ahorra muchos intereses, si tu banco lo permite.
Tasa fija o UVA: qué cambia para tu bolsillo
- Tasa fija: la cuota no cambia. Si la inflación sube, tu cuota pesa cada vez menos en tu sueldo, siempre que tus ingresos suban.
- UVA: la cuota empieza más baja, pero sube con la inflación. Puedes simularlo en el crédito hipotecario UVA.
- Plazo: a más años, cuota más baja pero muchos más intereses. Con 20 años en lugar de 10 y una tasa del 36 %, la cuota de $ 40.000.000 es de $ 1.200.996,80 y devuelves $ 288.239.235,76.
La calculadora no dice cuál te conviene: solo muestra los números de cada opción. La tasa que uses es la que te dé el banco.
Errores comunes
- Mirar solo la tasa nominal (TNA). Compara siempre el CFT, que incluye seguros y gastos.
- Olvidar los seguros de vida y de incendio, que se suman a la cuota.
- No contar los gastos de la compra (escribano, impuestos y sellados), que no están en el préstamo.
- Pedir el máximo que te dejan. Una cuota del 30 % de tus ingresos deja poco margen si pierdes ingresos.
Si quieres comparar con otro tipo de crédito, mira el crédito prendario o el préstamo hipotecario del Banco Nación. Para ver qué ahorro te hace falta, usa qué hipoteca me puedo permitir. Si tienes ahorros para la entrada, puedes mirar un plazo fijo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la cuota de un crédito hipotecario de $ 40.000.000 a tasa fija?
A 10 años y con una tasa del 30 % anual, la cuota es de $ 1.054.471,72 al mes. A 5 años sube a $ 1.294.135,84 y a 20 años con una tasa del 36 %, a $ 1.200.996,80.
¿Cambia la cuota si sube la inflación?
No. En un crédito a tasa fija la cuota en pesos es siempre la misma. Lo que cambia es cuánto pesa en tu sueldo: si tus ingresos suben, la cuota pesa menos.
¿Qué ingreso me piden para un crédito hipotecario?
Cada banco fija su límite. Lo habitual es que la cuota no pase del 25 o el 30 % del ingreso neto del hogar. Con una cuota de $ 1.054.471,72 y un límite del 30 %, necesitas $ 3.514.905,73 al mes.
¿Qué cambia entre TNA, TEA y CFT en un hipotecario argentino?
La TNA es la tasa anual que dice el banco, sin sumar los intereses mes a mes. La TEA sí los suma: un 30 % de TNA es un 34,49 % de TEA. El CFT añade seguros y gastos y es el que debes comparar.
¿Qué tasa pongo en la calculadora?
La que te ofrezca tu banco en su simulador. Las tasas cambian con frecuencia y dependen de si cobras el sueldo en el banco, por eso la calculadora no trae una fija. El Banco Central publica datos de tasas en bcra.gob.ar.
¿Es definitivo el resultado del hipotecario a tasa fija?
No. Es una estimación. El banco te dará su propio cálculo con su tasa, seguros y comisiones.