En resumen
- Una casa de $300,000 con alquiler de $2,200 y $7,200 de gastos rinde un 6.40 % con todos los meses ocupados y un 4.93 % con 2 meses vacíos.
- Esos 2 meses vacíos te quitan $4,400 al año: unos 22.9 de cada 100 dólares que ganarías, y con ocupación de 83.3 %.
- Con esos gastos, a partir de 8.7 meses sin cobrar al año la casa ya no deja dinero.
- Con un tipo federal del 22 %, la pérdida de $4,400 baja a unos $3,432 tras impuestos, porque el alquiler no cobrado no es ingreso.
¿Cómo afectan los meses vacíos a la rentabilidad de una casa en alquiler en EE. UU.?
Cada mes vacío te quita un mes de alquiler, pero los gastos de la casa siguen. Por eso la rentabilidad baja más de lo que parece. Con una casa de $300,000, alquiler de $2,200 y $7,200 de gastos, la rentabilidad pasa del 6.40 % con la casa siempre alquilada al 4.93 % con 2 meses vacíos. Esta página es solo para Estados Unidos.
La rentabilidad efectiva es lo que te queda de verdad en el año (alquiler cobrado menos gastos) dividido entre lo que invertiste. Es una estimación para entender el orden de magnitud.
Cómo usar la calculadora
Rellena cuatro datos y el resultado sale al momento:
- Precio de la casa, o lo que has invertido en ella.
- Alquiler al mes que cobras cuando hay inquilino.
- Gastos fijos al año: property tax (impuesto local sobre la propiedad), seguro, mantenimiento y cuota de la comunidad (HOA). No pongas el interés de la hipoteca.
- Meses vacíos al año, entre un inquilino y el siguiente.
En opciones avanzadas puedes añadir meses sin cobrar por impago, el porcentaje de gestión, el coste de cambiar de inquilino y tu tipo marginal federal.
Fórmula
Cobrado = alquiler mensual × (12 − meses vacíos − meses sin cobrar) Resultado (NOI) = cobrado × (1 − gestión) − gastos fijos − coste de cambiar de inquilino Rentabilidad efectiva = NOI ÷ precio Pérdida = NOI sin meses vacíos − NOI con meses vacíos
El NOI (net operating income) es el resultado del alquiler antes de impuestos y antes de la hipoteca. El coste de cambiar de inquilino solo se suma si hay meses vacíos.
Ejemplo: casa de $300,000 con 2 meses vacíos
Con los valores de la calculadora:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alquiler de 12 meses | $26,400.00 |
| Cobrado con 2 meses vacíos | $22,000.00 |
| Gastos fijos | $7,200.00 |
| NOI con meses vacíos | $14,800.00 |
| NOI con la casa siempre ocupada | $19,200.00 |
| Dinero que dejas de ganar | $4,400.00 |
La rentabilidad efectiva es de 4.93 % frente a 6.40 % sin meses vacíos. Son unos 1.47 puntos menos. La ocupación del año es del 83.3 %: de cada 100 dólares que ganarías, pierdes unos 22.9.
Qué dice el IRS del alquiler que no cobras
El IRS explica que la mayoría de los propietarios declaran por base de caja: cuentan el alquiler cuando lo reciben y deducen los gastos cuando los pagan. Por eso un alquiler no cobrado no es ingreso, y tampoco se puede deducir como gasto. Los gastos de la casa, en cambio, siguen contando.
En el ejemplo, con un tipo federal del 22 %, el impuesto baja unos $968 y la pérdida real del año queda en unos $3,432. Es una estimación: depende de tus ingresos y de otras partidas.
Fuente oficial: IRS, Topic no. 414, Rental income and expenses.
Cuántos meses vacíos aguantas
Hay un punto en el que el alquiler cobrado solo cubre los gastos. Se calcula así: 12 menos (gastos fijos del año ÷ alquiler mensual). Con $7,200 de gastos y $2,200 de alquiler, son 8.7 meses al año. Pasado ese punto, la casa te cuesta dinero.
La tabla de la calculadora te enseña la rentabilidad con 0, 1, 2, 3, 4 y 6 meses vacíos, para ver cuánto pesa cada mes.
Qué no cuenta esta calculadora
- El interés de la hipoteca. Si tienes préstamo, mira la calculadora de hipoteca de EE. UU..
- La depreciación y los demás impuestos. Para ellos, usa la rentabilidad neta de una casa en alquiler y el impuesto federal.
- El impuesto adicional del 3.8 % si tus ingresos son altos: lo explica la calculadora del NIIT.
Para ver el efecto de los meses vacíos en cualquier país, está la calculadora de vacancia, y para otras formas de medir, la rentabilidad del alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses vacíos al año son normales?
Depende de la zona y del tipo de casa. No hay una cifra oficial: conviene mirar el historial de tu casa y de tu zona. Prueba con 1, 2 y 3 meses y mira cuánto cambia la rentabilidad.
¿Los meses vacíos reducen mi impuesto?
En parte. Con base de caja, el alquiler que no cobras no cuenta como ingreso, así que tu beneficio fiscal baja. Pero tú pierdes más dinero del que ahorras en impuestos: en el ejemplo, pierdes $4,400 y ahorras unos $968.
¿Puedo deducir un alquiler que el inquilino no pagó?
Según el IRS, si declaras por base de caja, no: nunca contaste ese alquiler como ingreso, así que no hay nada que deducir. Revisa tu caso en el tema 414 del IRS o con un profesional.
¿Qué diferencia hay entre un mes vacío y un impago?
El efecto en el dinero es el mismo: no cobras ese mes. En opciones avanzadas puedes separarlos, porque un impago suele venir sin el coste de buscar un nuevo inquilino.
¿Cuenta el depósito de seguridad como ingreso?
Si puedes tener que devolverlo, no. Si te quedas con una parte por daños o por romper el contrato, esa parte sí cuenta ese año. Esta calculadora no lo incluye.