En resumen
- En Colombia, la multa por arrendar vivienda sin la matrícula de arrendador puede llegar a 100 salarios mínimos mensuales, según el artículo 34 de la Ley 820.
- Con el salario mínimo vigente de $ 1.750.905, el tope de la multa es de $ 175.090.500.
- Debes matricularte si celebras más de 5 contratos de arriendo o si arrendar es tu actividad principal; con más de 10 inmuebles en un municipio se presume que lo es.
- Con 50 salarios mínimos, la multa sería de $ 87.545.250: la cifra real la fija la autoridad en una resolución motivada.
¿Quién debe matricularse como arrendador en Colombia?
Debes matricularte si arrendar vivienda urbana es una de tus actividades principales o si celebras más de 5 contratos de arriendo. Lo dice el artículo 28 de la Ley 820 de 2003. La matrícula de arrendador es un registro ante la autoridad local que te deja ejercer y te somete a su vigilancia.
Reglas que usa la calculadora:
- Más de 5 contratos de arriendo: matrícula obligatoria. Con 5, no.
- Arrendar o intermediar como actividad principal, en un municipio de más de 15.000 habitantes.
- Más de 10 inmuebles en un mismo municipio: la ley presume que es tu actividad. Con 10, no.
- Si arriendas inmuebles de otras personas y empiezas, tienes 10 días para registrarte (artículo 30).
¿Cuánto es la multa por no tener la matrícula?
La multa puede ser de hasta 100 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV). Es el artículo 34 de la Ley 820. La fija la autoridad competente mediante una resolución motivada, así que 100 es un tope, no una tarifa. También puede haber multa si te anuncias sin poner el número de matrícula (artículo 31).
Con el salario mínimo de 2026, de $ 1.750.905 (Decreto 1469 de 2025), la tabla queda así:
| Salarios mínimos | Multa |
|---|---|
| 1 | $ 1.750.905 |
| 25 | $ 43.772.625 |
| 50 | $ 87.545.250 |
| 100 | $ 175.090.500 |
¿Qué es la matrícula de arrendador y para qué sirve?
Es el registro que la Ley 820 pide a quienes viven del arriendo de vivienda o lo hacen de forma habitual. Una vez matriculado, la autoridad de tu municipio (la alcaldía, o la de Bogotá en la capital) puede inspeccionar y vigilar tu actividad. Con la matrícula obtienes un número, y ese número debe aparecer en cada anuncio que publiques para arrendar. Si solo arriendas un apartamento de vez en cuando, lo normal es que no estés obligado.
¿Cuándo corre el plazo de 10 días?
El plazo de 10 días del artículo 30 vale para quien empieza a arrendar inmuebles ajenos, por ejemplo una persona que administra apartamentos de otros. Cuenta desde el inicio de sus operaciones. Si en la calculadora escribes 8 días, verás que todavía no hay multa; con 15 días, el retraso es de 5 días y la multa ya es posible. Si dejas la casilla en 0, la calculadora supone que el plazo ya pasó.
Cómo usar la calculadora
- Escribe los contratos que has celebrado y los inmuebles que arriendas en el mismo municipio.
- Marca si arrendar es tu actividad principal y si el municipio supera los 15.000 habitantes.
- Marca si ya tienes la matrícula.
- En opciones avanzadas puedes cambiar el arriendo mensual, los días desde que empezaste, el salario mínimo y los salarios mínimos de la multa a simular.
Fórmula
multa máxima = 100 × salario mínimo multa simulada = salarios mínimos simulados × salario mínimo meses de arriendo = multa máxima / arriendo mensual
Ejemplo
Siete contratos, tres inmuebles, sin matrícula, un arriendo de $ 1.500.000 al mes y una multa simulada de 50 salarios mínimos:
| Dato | Resultado |
|---|---|
| ¿Matrícula obligatoria? | Sí, por más de 5 contratos |
| Multa máxima (100 salarios mínimos) | $ 175.090.500,00 |
| Multa simulada (50 salarios mínimos) | $ 87.545.250,00 |
| Multa máxima en meses de arriendo | 116,73 meses |
De cada 100 pesos de multa máxima, 50 son los de la simulada.
Errores comunes
- Creer que solo importan los inmuebles: con más de 5 contratos ya hay obligación.
- Pensar que la cifra de 100 salarios mínimos es fija. Es un máximo.
- Olvidar poner el número de matrícula en los anuncios.
La calculadora no sustituye a la autoridad: solo te ayuda a ver el orden de magnitud y si la regla te alcanza. Si quieres revisar el resto de tu arriendo, mira el canon máximo y el incremento del arriendo. Es una estimación: la autoridad de tu ciudad tiene la última palabra.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que matricularme si solo arriendo un apartamento?
No, con un solo inmueble y pocos contratos la ley no te obliga, salvo que arrendar sea tu actividad principal.
¿Cuánto tiempo tengo para registrarme?
Si arriendas inmuebles de otras personas, 10 días desde que empiezas, según el artículo 30.
¿La multa es siempre de 100 salarios mínimos?
No. Es el máximo; la autoridad decide la cifra en una resolución motivada.
¿Qué pasa si anuncio un inmueble sin número de matrícula?
Puede haber multa por separado, hasta el mismo tope, según los artículos 31 y 34.
¿Esta calculadora sirve para locales comerciales?
No. La Ley 820 se refiere a vivienda urbana.