En resumen
- Con vivienda de $ 300.000.000, 30 % de inicial, 12,5 % E.A. a 20 años y arriendo de $ 1.500.000, a 10 años arrendar deja $ 203.529.163 más patrimonio que comprar.
- La cuota es de $ 2.288.358,89 al mes y el primer día pones $ 99.000.000: $ 90.000.000 de cuota inicial y $ 9.000.000 de escrituración y registro.
- Con arriendo de $ 2.500.000, vivienda que sube 7 % al año y lo invertido al 6 %, comprar deja $ 231.758.157 más a 10 años y compensa desde el año 2.
- En Colombia el banco financia hasta el 70 % del valor (80 % si es VIS) y el arriendo solo puede subir hasta el IPC del año anterior.
¿Conviene comprar o arrendar en Colombia?
Depende de cuánto cuesta cada opción al mes, de cuánto sube la vivienda y de qué haces con el dinero que no gastas. Esta calculadora lo compara con tus números y te dice con cuál terminas con más patrimonio. Es solo para Colombia: usa la ley del país y pesos colombianos.
Es una estimación. La vivienda puede subir menos o más de lo previsto y lo que inviertes no tiene rentabilidad garantizada. Cambia los datos y prueba varios casos.
Cómo se compara
Las dos opciones empiezan con el mismo dinero. Quien compra pone la cuota inicial y los gastos de escrituración. Quien arrienda guarda e invierte ese dinero. Después, cada mes:
- Si compras, pagas la cuota del crédito, los seguros, la administración, el predial y el mantenimiento.
- Si arriendas, pagas el arriendo, que sube cada año.
- Quien gasta menos ese mes invierte la diferencia.
Al final se suma todo. Compras: valor de la vivienda, menos lo que aún debes, menos los gastos de vender, más lo que hayas invertido. Arriendas: lo que hayas invertido.
cuota = crédito × i / (1 − (1 + i)^−meses) i = (1 + tasa E.A.)^(1/12) − 1 patrimonio comprando = vivienda × (1 − gastos de venta) − deuda + inversión patrimonio arrendando = inversión
Qué cuesta comprar
- Cuota inicial. El banco financia hasta el 70 % del valor, o el 80 % si es vivienda de interés social (VIS), según el Decreto 1077 de 2015, art. 2.1.11.1, con la redacción del Decreto 583 de 2025. Por eso la cuota inicial mínima es del 30 % (20 % en VIS). Calcula la cuota con el crédito hipotecario en pesos y la cuota inicial.
- Plazo. La Ley 546 de 1999 fija el crédito de vivienda de 5 a 30 años.
- Escrituración y registro. Notaría, derechos de registro y el impuesto de registro (entre el 0,5 % y el 1 % según el departamento). La calculadora usa el 3 % del precio, que puedes cambiar. Para el detalle, usa gastos notariales.
- Predial. Cada concejo lo fija entre 5 y 16 por mil del avalúo (Ley 1450 de 2011, art. 23, texto oficial). Mira el tuyo en el impuesto predial. La calculadora parte de 5 por mil.
- Otros gastos. Administración, seguros del crédito (vida e incendio y terremoto) y mantenimiento. Los valores de ejemplo son estimaciones tuyas para ajustar.
Qué cuesta arrendar
El arriendo se paga cada mes y no deja patrimonio, pero libera el dinero de la cuota inicial para invertirlo. Por la Ley 820 de 2003, art. 20, cada 12 meses el arriendo puede subir hasta el 100 % del IPC del año anterior. El IPC de 2025 fue de 5,10 % (DANE), y esa es la subida de ejemplo. Calcula la subida de tu contrato con el incremento del arriendo.
El art. 18 de la misma ley dice que el arriendo mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial de la vivienda. Si tu arriendo lo supera, la calculadora te avisa. Mira el tope en el canon máximo.
Ejemplo
Vivienda de $ 300.000.000, cuota inicial del 30 %, crédito a 20 años al 12,5 % E.A. y arriendo de $ 1.500.000 al mes. Te quedas 10 años.
- Cuota inicial: $ 90.000.000. Escrituración y registro (3 %): $ 9.000.000. Pones $ 99.000.000 el primer día.
- Cuota del crédito: $ 2.288.358,89. Con administración, predial, mantenimiento y seguros, el primer mes pagas $ 2.978.359 si compras y $ 1.500.000 si arriendas.
- A los 10 años la vivienda vale $ 444.073.285 y aún debes $ 160.557.069.
- Comprando tienes $ 270.194.018 de patrimonio. Arrendando e invirtiendo la diferencia, $ 473.723.181.
- La diferencia es de $ 203.529.163 a favor de arrendar, unos $ 123.765.467 en pesos de hoy. Con estos datos, comprar no compensa en ningún plazo de hasta 30 años.
Ahora cambia tres datos: arriendo de $ 2.500.000, vivienda que sube 7 % al año y rentabilidad del 6 %. Comprar deja $ 433.013.596 y arrendar $ 201.255.439. La diferencia es de $ 231.758.157 a favor de comprar y compensa desde el año 2.
Qué cambia el resultado
- La tasa del crédito frente a lo que rinde tu inversión. Si el crédito cuesta mucho más de lo que ganas invirtiendo, comprar pierde fuerza.
- El arriendo frente al valor de la vivienda. Cuanto más alto es el arriendo respecto al precio, más compensa comprar.
- Cuánto sube la vivienda. Es el dato más incierto: prueba valores bajos y altos.
- Los años que te quedas. Los gastos de comprar y vender pesan menos cuanto más tiempo vives allí.
- Lo que no cuenta el dinero. Vivir en tu propia vivienda da estabilidad que esta calculadora no mide.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar con crédito?
Como mínimo la cuota inicial (30 % del valor, o 20 % si es VIS) más los gastos de escrituración y registro. En el ejemplo, $ 99.000.000 para una vivienda de $ 300.000.000.
¿Por qué arrendar puede salir mejor aunque no deje la vivienda?
Porque quien arrienda invierte la cuota inicial y lo que ahorra cada mes. Si esa inversión rinde cerca de lo que cuesta el crédito, el arriendo, que suele ser menor que la cuota, deja más patrimonio.
¿Cuánto puede subir mi arriendo cada año?
Hasta el 100 % del IPC del año anterior, una vez cada 12 meses. Si el IPC fue de 5,10 %, un arriendo de $ 1.500.000 puede pasar a $ 1.576.500.
¿Qué pasa con la subida del valor de la vivienda?
Es una estimación. En el ejemplo usamos 4 % al año. Si crees que subirá más o menos, cámbialo en las opciones avanzadas y mira cómo cambia el año de equilibrio.
¿La calculadora incluye impuestos al vender?
No incluye la ganancia ocasional ni el impuesto de lo que ganes invirtiendo. Sí puedes añadir los gastos de vender, por defecto el 3 % del valor final.
¿Cambia el resultado según la ciudad de Colombia?
Sí, sobre todo por el predial, que fija cada concejo, y por el impuesto de registro, que fija cada departamento. Ajusta esos datos en las opciones avanzadas con los de tu ciudad.