En resumen
- En Colombia, el arriendo mensual de una vivienda urbana no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble, según el artículo 18 de la Ley 820.
- El valor comercial que cuenta tiene un límite: 2 veces el avalúo catastral vigente.
- Con un avalúo catastral de $ 120.000.000, el valor comercial máximo es $ 240.000.000 y el arriendo máximo es $ 2.400.000 al mes ($ 28.800.000 al año).
- Con un valor comercial de $ 180.000.000, el arriendo máximo baja a $ 1.800.000 al mes.
¿Cuál es el canon máximo de arrendamiento en Colombia?
El arriendo mensual de una vivienda urbana no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble. Lo dice el artículo 18 de la Ley 820 de 2003. Ese valor comercial no puede ser más de 2 veces el avalúo catastral vigente. De cada $ 100 de valor comercial, puedes cobrar como máximo $ 1 al mes.
Esta página es solo para Colombia y para vivienda urbana. Es una estimación: el arriendo que firmen las partes puede ser menor que el tope.
Cómo usar la calculadora
- Avalúo catastral: escribe el que aparece en el recibo del impuesto predial. Con eso ya tienes el resultado.
- Valor comercial estimado (avanzado): si tienes un avalúo comercial, escríbelo. Si lo dejas en 0, se usa el máximo que permite la ley.
- Parte del inmueble: si arriendas solo una habitación o una parte, pon el porcentaje. El tope se calcula sobre esa parte.
- Arriendo que quieres comparar: te dice si pasa o no del tope.
Si necesitas ver el aumento anual de un contrato que ya existe, usa la calculadora de incremento del arriendo.
Fórmula
valor comercial máximo = avalúo catastral × 2 valor que se usa = el menor entre tu valor comercial y ese máximo arriendo máximo al mes = valor que se usa × parte arrendada × 1 %
Si no escribes valor comercial, se usa el máximo. La ley fija el 1 % y las 2 veces; los puedes cambiar en opciones avanzadas solo si la norma cambia.
Ejemplo
Un apartamento con avalúo catastral de $ 120.000.000, arrendado completo:
| Paso | Valor |
|---|---|
| Avalúo catastral | $ 120.000.000 |
| Valor comercial máximo (2 veces) | $ 240.000.000 |
| Arriendo máximo al mes (1 %) | $ 2.400.000 |
| Arriendo máximo al año | $ 28.800.000 |
Si el valor comercial real es de $ 180.000.000, el tope baja a $ 1.800.000 al mes. Si dices que vale $ 300.000.000, la ley solo cuenta $ 240.000.000.
Si arriendas solo una parte
El artículo 18 habla del valor «de la parte de él que se dé en arriendo». Si das en arriendo la mitad, el tope es la mitad: con el ejemplo anterior, $ 1.200.000 al mes. La calculadora lo hace con el campo «Parte del inmueble que arriendas».
Errores comunes
- Usar el precio de venta como base. El tope parte del valor comercial, pero nunca más de 2 veces el avalúo catastral.
- Confundir el tope con el reajuste anual. El 1 % es el límite inicial; la subida cada 12 meses es otra regla (el IPC).
- Usar un avalúo viejo. Revisa el recibo del predial más reciente.
- Aplicarlo a locales. La Ley 820 es para vivienda urbana.
Para otros gastos del contrato, mira la calculadora de gastos notariales y la de impuesto predial.
Fuente oficial
Ley 820 de 2003, artículo 18, en el Régimen Legal de Bogotá. Es informativo: la vigencia de cada norma depende de los reglamentos que la modifiquen. El texto consolidado del artículo 18 se lee sin cambios; la página oficial remite al Decreto Nacional 1423 de 2026 y no hemos podido comprobar su contenido, así que confirma allí si hay novedades antes de decidir.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es lo máximo que puedo cobrar de arriendo?
El 1 % del valor comercial del inmueble al mes. Si el valor comercial es de $ 200.000.000, el máximo es $ 2.000.000, siempre que ese valor no pase de 2 veces el avalúo catastral.
¿Dónde veo el avalúo catastral?
En el recibo del impuesto predial o en la oficina de catastro de tu municipio. Es un dato que se actualiza cada año.
¿Y si mi inmueble vale más en el mercado?
La ley no cuenta más de 2 veces el avalúo catastral. Con un avalúo de $ 120.000.000, el valor comercial que cuenta llega a $ 240.000.000 como máximo.
¿Se puede pactar el arriendo en dólares?
La ley permite fijar el precio en otra divisa y pagarlo en pesos a la tasa del día de la obligación (artículo 19). Aun así, el tope del artículo 18 se calcula en pesos.
¿Cuánto puede subir el arriendo cada año?
Es otra regla: hasta el 100 % del IPC del año anterior. Lo calculas en incremento del arriendo.
¿Aplica el tope del 1 % a una bodega o una oficina?
No. El artículo 18 de la Ley 820 es para vivienda urbana. En un local o una oficina el precio lo pacta el contrato.