En resumen
- En Perú, con una vivienda de S/ 400,000, alquiler de S/ 2,000 y crédito a 20 años con 20 % de inicial, comprar y alquilar quedan casi igual a los 15 años.
- Con esos datos la cuota es de S/ 2,901.77 al mes y comprar empieza a salir mejor desde el año 15.
- A los 15 años tendrías S/ 465,061.77 comprando y S/ 455,719.26 alquilando e invirtiendo la diferencia.
- Si luego alquilas la vivienda, el impuesto es el 5 % efectivo del alquiler: S/ 100.00 al mes sobre S/ 2,000.
¿Conviene comprar o alquilar vivienda en Perú?
Depende de cuántos años vas a vivir ahí. Con una vivienda de S/ 400,000, un alquiler de S/ 2,000 y un crédito a 20 años, comprar empieza a salir mejor desde el año 15. Antes, alquilar e invertir el dinero que ahorras suele dar más patrimonio. Es una estimación y solo vale para Perú.
La calculadora compara dos caminos con el mismo dinero. En uno compras con crédito. En el otro alquilas e inviertes la cuota inicial y lo que te ahorras cada mes.
Cómo se compara
Cada mes se mira qué opción cuesta menos y la otra persona invierte la diferencia. Al final del horizonte se suma todo:
Patrimonio comprando = valor de la vivienda − gastos de venta − saldo del crédito + lo que invertiste de más Patrimonio alquilando = cuota inicial y gastos de compra invertidos + lo que te ahorraste cada mes
- Comprando pagas la cuota del crédito, el predial, los arbitrios y el mantenimiento. La vivienda se revaloriza cada año.
- Alquilando pagas el alquiler, que sube cada año, e inviertes lo demás.
- Año de equilibrio: el primer año en que comprar iguala o supera a alquilar.
Cómo usar la calculadora
- Precio y alquiler: el de la vivienda que quieres comprar y el de una parecida en alquiler.
- Cuota inicial: de cada 100 soles del precio, cuántos pones tú. El resto lo presta el banco.
- Tasa y plazo: la TEA (tasa efectiva anual) y los años del crédito. Para calcular la cuota con más detalle, usa la calculadora de crédito hipotecario en Perú.
- Años en la vivienda: cuándo haces la comparación y vendes.
- Rentabilidad: lo que ganaría al año el dinero invertido. Es una suposición, no una promesa.
- Opciones avanzadas: predial, arbitrios, mantenimiento, gastos de compra y de venta, revalorización, subida del alquiler y las tasas del impuesto. Puedes calcular el predial con la calculadora de impuesto predial.
Ejemplo
Vivienda de S/ 400,000 con alquiler de S/ 2,000, 20 % de inicial (S/ 80,000), crédito de S/ 320,000 a 20 años con TEA de 9.5 %, 15 años de horizonte y 6 % de rentabilidad:
| Dato | Resultado |
|---|---|
| Cuota mensual del crédito | S/ 2,901.77 |
| Gasto mensual de comprar (con predial, arbitrios y mantenimiento) | S/ 3,221.77 |
| Valor de la vivienda a los 15 años | S/ 623,186.97 |
| Saldo del crédito a los 15 años | S/ 139,429.59 |
| Patrimonio comprando | S/ 465,061.77 |
| Patrimonio alquilando | S/ 455,719.26 |
| Coste neto comprando | S/ 206,856.38 |
| Coste neto alquilando | S/ 446,373.93 |
Comprar sale S/ 9,343 mejor a los 15 años y empieza a ganar desde el año 15. El coste neto de comprar es menor porque al final te queda una vivienda; pero el patrimonio incluye también lo que se habría ganado invirtiendo.
Qué pasa si luego alquilas la vivienda
Si más adelante alquilas la vivienda, pagas impuesto a la renta de primera categoría. Según el texto de la Ley del Impuesto a la Renta:
- Se presume que el alquiler no es menor al 6 % anual del valor del predio (art. 23).
- Se deduce el 20 % de la renta bruta (art. 36).
- Se paga a cuenta el 6.25 % del resto cada mes (art. 84).
En el ejemplo, el mínimo del 6 % es S/ 2,000 al mes, igual al alquiler. Quedan S/ 1,600 tras la deducción y el pago es de S/ 100.00 al mes. De cada 100 soles de alquiler, 5 van a impuesto. Para el detalle del arrendador mira la calculadora de impuesto al alquiler. Aquí se usa el precio como valor del predio; para la SUNAT cuenta el autovalúo.
Qué cambia el resultado
- Años en la vivienda: con 5 años, alquilar da unos S/ 34,390 más; con 25 años, comprar da unos S/ 246,643 más.
- Cuota inicial: con 10 % en lugar de 20 %, la cuota sube a S/ 3,264.49 y alquilar gana a los 15 años.
- Rentabilidad y revalorización: si subes una, el resultado se mueve a su favor.
- Gastos de compra: notaría, registros y alcabala restan al comprar.
Si tu crédito es del Fondo MiVivienda, mira la calculadora de crédito MiVivienda. Para saber cuánto te prestarían, usa cuánto me prestan en un hipotecario.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuántos años conviene comprar en vez de alquilar?
Con los datos de ejemplo, desde el año 15. Cambia con el precio, el alquiler, la tasa y la rentabilidad. Si piensas quedarte pocos años, suele salir mejor alquilar.
¿Qué cuota inicial pongo para comprar vivienda en Perú?
La calculadora admite cualquier porcentaje. Con más inicial, la cuota baja y pagas menos intereses. Pon el que te pida tu banco o programa.
¿Qué pasa con el predial y los arbitrios?
Los pagas como dueño. El predial es anual y los arbitrios los fija tu municipalidad. Van en Opciones avanzadas con valores de ejemplo que puedes cambiar.
¿Qué tan exacto es el resultado de comprar o alquilar en Perú?
No: son una estimación con supuestos que puedes editar. No incluyen cambios de tasa ni impuestos por vender. Solo el 6 %, el 20 % y el 6.25 % salen de la ley.
¿Qué pasa si no tengo el dinero de la cuota inicial?
Entonces alquilar e ir ahorrando es una opción. Pon en la calculadora una cuota inicial menor para ver cuánto cambia la cuota y el año de equilibrio.