En resumen
- En Perú, una vivienda de S/ 300,000 con una cuota inicial del 20 %, TEA del 9.5 % y 20 años deja una cuota de capital e intereses de S/ 2,176.33 al mes.
- Con desgravamen (0.03 % al mes) y seguro del inmueble (0.3 % al año), la primera cuota es de S/ 2,323.33 y la TCEA sube al 10.41 %.
- En ese ejemplo financias S/ 240,000, pagas S/ 551,472.76 en cuotas y la vivienda te cuesta S/ 611,472.76 con la inicial.
- Sin seguros, la TCEA sería igual a la TEA, un 9.5 %, y el total en cuotas bajaría a S/ 522,316.28.
Cómo se calcula la cuota de un crédito hipotecario en Perú
La cuota de tu hipoteca depende de tres cosas: lo que te prestan, la TEA (tasa efectiva anual) y los años. Tú pagas una cuota inicial de la compra y la entidad te presta el resto. A esa cuota se suman dos seguros habituales: el desgravamen, que paga la deuda si falleces, y el del inmueble, que cubre daños a la casa.
Una oferta se compara por su TCEA (tasa de costo efectivo anual), que incluye intereses, seguros, comisiones y gastos. La Ley 29571 (artículos 82 y 83) manda informarla en los créditos en cuotas, con un año de 360 días, y la SBS lo desarrolla en la Resolución 3274-2017.
Para el crédito hipotecario comercial no hay una tasa oficial: cada entidad pone la suya. Escribe tú la TEA, los seguros y las comisiones de tu hoja resumen. Solo sirve para Perú. Si quieres el programa con bono del Estado, usa el simulador de crédito MiVivienda.
Cómo usar la calculadora
- Precio de la vivienda. Su valor de compra, en soles.
- Cuota inicial. El porcentaje del precio que pones tú.
- TEA. La de tu hoja resumen. El 9.5 % es solo un ejemplo.
- Plazo. En años; cada año son 12 cuotas.
- Desgravamen. Un porcentaje mensual sobre lo que aún debes.
En Opciones avanzadas ajustas el seguro del inmueble (porcentaje anual del precio), las comisiones fijas y los gastos al desembolso, como tasación, notaría y registro.
Fórmula
Financiado = precio − cuota inicial TEM = (1 + TEA)^(30/360) − 1 Cuota = financiado × TEM ÷ (1 − (1 + TEM)^−n) Seguro del inmueble al mes = precio × % anual ÷ 12 TCEA = (1 + r)^12 − 1
- TEM: la tasa de cada mes, con meses de 30 días.
- n: cuántas cuotas tiene el crédito (años × 12).
- r: la tasa mensual que deja en cero la cuenta entre lo que recibes y todo lo que pagas.
El desgravamen se cobra sobre el saldo, así que pesa menos con los años. El seguro del inmueble aquí es fijo: tu póliza real puede variar.
Ejemplo: vivienda de S/ 300,000 a 20 años
Estos son los resultados con los datos que ves al abrir la página:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Cuota inicial | S/ 60,000.00 |
| Financiado | S/ 240,000.00 |
| Cuota de capital e intereses | S/ 2,176.33 |
| Primera cuota, con seguros | S/ 2,323.33 |
| Última cuota, con seguros | S/ 2,249.06 |
| Intereses | S/ 282,316.28 |
| Seguro de desgravamen | S/ 11,156.48 |
| Seguro del inmueble | S/ 18,000.00 |
| Total en cuotas | S/ 551,472.76 |
| Costo total de la vivienda | S/ 611,472.76 |
| TCEA | 10.41 % |
De cada 100 soles que pagas en cuotas, unos 51 son intereses. Los seguros empujan la tasa del 9.5 % al 10.41 % de TCEA. Sin seguros, el total en cuotas sería de S/ 522,316.28. A 15 años la cuota de capital e intereses es de S/ 2,449.95 y el total en cuotas, de S/ 462,432.56.
Qué mirar antes de firmar
- La TCEA. Pide las ofertas con idéntico monto y plazo para que se puedan comparar.
- Los seguros. Pregunta cuánto cuesta cada uno y si aceptan una póliza del inmueble contratada por ti.
- Los gastos de la compra. Tasación, notaría y registro van aparte de la inicial.
- Pagar antes. Si más adelante tienes dinero de sobra, mira cuánto ahorras con el prepago de un crédito hipotecario.
- Lo que puedes pagar. Mira cuánto te llega con el sueldo neto en Perú y cuánto puedes destinar a deudas con la capacidad de endeudamiento.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me prestan de una vivienda de S/ 300,000?
Depende de la entidad y de tus ingresos. Aquí, con una inicial del 20 %, el monto financiado es de S/ 240,000. Prueba otros porcentajes y mira cómo cambian la cuota y los intereses.
¿Qué diferencia hay entre TEA y TCEA en una hipoteca?
La TEA mide solo los intereses; la TCEA añade seguros, comisiones y gastos. En el ejemplo, una TEA de 9.5 % equivale a una TCEA de 10.41 %.
¿Cómo paso la TEA a tasa por mes?
Dividir entre 12 da un resultado equivocado. Se usa (1 + TEA)^(30/360) − 1: con 9.5 % sale 0.76 % al mes. El conversor de tasas hace la cuenta.
¿Por qué la última cuota es distinta de la primera?
Porque el desgravamen se calcula sobre la deuda que queda, que baja mes a mes. En el ejemplo pasas de S/ 2,323.33 a S/ 2,249.06.
¿Qué pasa si elijo menos años?
La cuota mensual sube, pero el total baja: a 15 años pagas S/ 462,432.56 en cuotas, y a 20 años, S/ 551,472.76.
¿Sirve para el crédito MiVivienda?
Sirve para el cálculo de la cuota, pero no incluye el bono del Estado. Para eso usa el simulador de crédito MiVivienda y compara la TCEA de cada oferta.