En resumen
- Con gastos comunes de $ 40.000.000 al mes y un coeficiente de 0,85 %, la cuota de administración es de $ 340.000 al mes.
- La mora legal es 1,5 veces el interés bancario corriente: con un 19,5 % anual de ejemplo, queda en 29,25 % efectivo anual.
- Con tres cuotas sin pagar, el interés de mora es de unos $ 44.088 y el total a pagar, de $ 1.064.088.
- Es una estimación para Colombia con la Ley 675 de propiedad horizontal; el reglamento y la asamblea de tu edificio mandan en los detalles.
¿Cómo se calcula la cuota de administración?
La cuota de administración es el presupuesto mensual de gastos comunes por tu coeficiente de copropiedad. Si el edificio gasta $ 40.000.000 al mes y tu coeficiente es 0,85 %, tu cuota es $ 340.000. Esta página es solo para Colombia y para inmuebles en propiedad horizontal: conjuntos, edificios y condominios.
El coeficiente es el porcentaje que tu unidad representa del total del edificio. Según la Ley 675 de 2001, se calcula con el área privada construida de tu unidad dividida entre el área privada total (art. 26). Define tu voto en la asamblea y cuánto aportas a los gastos comunes (art. 3). De cada 1.000 pesos que gasta el edificio, con 0,85 % te tocan 8,50.
Cómo usar la calculadora
- Gastos comunes del mes: el total que aprobó la asamblea para todo el conjunto. Lo ves en el presupuesto o en el cobro del administrador.
- Coeficiente de copropiedad: está en el reglamento y en tu escritura. Escríbelo en porcentaje, por ejemplo 0,85.
- Cuotas sin pagar: pon 0 si estás al día. Si debes tres meses, pon 3.
- En opciones avanzadas puedes cambiar el interés bancario corriente y, si tu asamblea fijó una mora menor, esa tasa.
Fórmula
cuota = gastos comunes del mes × coeficiente / 100 mora anual = 1,5 × interés bancario corriente mora mensual = (1 + mora anual)^(1/12) − 1 interés = cuota × mora mensual × meses × (meses + 1) / 2
El último factor suma los meses de mora de cada cuota: la más reciente lleva 1 mes, la anterior 2 y así hasta la más antigua. Con 3 cuotas atrasadas la suma es 1 + 2 + 3 = 6 meses de mora sobre una cuota. No se cobra interés sobre el interés.
Ejemplo
Gastos comunes de $ 40.000.000, coeficiente de 0,85 %, tres cuotas sin pagar e interés bancario corriente de 19,5 % anual:
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Cuota mensual | $ 340.000 |
| Cuotas atrasadas (3) | $ 1.020.000 |
| Mora legal (1,5 × 19,5 %) | 29,25 % anual |
| Mora al mes | 2,16 % |
| Interés de mora | $ 44.088 |
| Total a pagar | $ 1.064.088 |
Al año, la cuota suma $ 4.080.000. Si debieras un solo mes, el interés sería de $ 7.348. Con doce meses sin pagar, subiría a $ 573.144, porque cada cuota lleva más tiempo de mora.
Cuánto es el interés de mora
El artículo 30 de la Ley 675 dice que el retraso causa interés de mora de una vez y media el interés bancario corriente, el que certifica la Superintendencia Financiera. Ese dato cambia cada mes, por eso aquí es un campo editable. Consulta el vigente en la Superintendencia Financiera.
La asamblea puede fijar un interés inferior al legal, nunca superior. Si pones una tasa mayor, la calculadora usa la legal. Además de la mora, la ley permite publicar la lista de propietarios con pagos pendientes en lugares sin tránsito constante de visitantes.
Errores comunes
- Usar el área en metros cuadrados en lugar del coeficiente: la cuota sale del porcentaje, no del tamaño directo.
- Olvidar que el coeficiente de un parqueadero o un depósito puede ser distinto al de la vivienda.
- Creer que la mora se paga solo si ocupas la unidad: la obligación existe aunque no vivas allí (art. 29, parágrafo 2).
- Mezclar el interés mensual con el anual: la ley habla de interés bancario corriente efectivo anual.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el coeficiente de copropiedad?
Es el porcentaje que tu unidad representa en el edificio. Se calcula con tu área privada construida sobre el área privada total y sirve para repartir los gastos comunes y los votos en la asamblea.
¿Quién paga la administración si arriendo mi vivienda?
La ley establece solidaridad en las expensas ordinarias entre el propietario y quien tenga el inmueble a cualquier título. En la práctica, el contrato de arriendo dice quién la asume. Si tienes crédito de vivienda, mira la deducción de intereses de vivienda en la renta.
¿Qué pasa con la deuda si vendo el inmueble?
El nuevo propietario responde por las cuotas que el anterior no pagó (art. 29). Por eso el notario pide el paz y salvo de administración al hacer la escritura. Si estás comprando, mira también los gastos notariales.
¿La administración entra en lo que puedo pagar de hipoteca?
Es un gasto fijo más de tu vivienda y conviene sumarlo a la cuota del crédito. Calcula el crédito con la calculadora de crédito hipotecario en pesos.
¿Se cobra interés sobre el interés?
Aquí no: el interés se calcula sobre cada cuota atrasada, no sobre el interés acumulado.
¿La cuota de mi edificio sale exacta con esta calculadora?
Es una estimación. El interés bancario corriente cambia cada mes y tu reglamento puede traer reglas propias. Confirma el saldo con el administrador de tu edificio.