En resumen
- En Colombia, alquilar un apartamento por noches con servicios de hospedaje causa IVA del 19 % cuando tus ingresos del año llegan a 3.500 UVT, unos $ 183.309.000 con la UVT vigente (52.374).
- Con 25 noches al mes a $ 650.000, ingresas $ 16.250.000 al mes y $ 195.000.000 al año, así que cobras $ 3.087.500 de IVA al mes.
- Si la plataforma se queda el 3 %, son $ 487.500 de comisión y te quedan $ 15.762.500 al mes antes de renta.
- El huésped paga en total $ 19.337.500 al mes: la tarifa más el IVA.
¿Qué impuestos se pagan por alquilar un apartamento por noches en Colombia?
Alquilar por noches con servicios de hospedaje causa IVA del 19 % cuando tus ingresos del año llegan a 3.500 UVT. Con 25 noches a $ 650.000 al mes, tus ingresos anuales son $ 195.000.000 y el IVA es $ 3.087.500 al mes. Esta calculadora solo sirve para Colombia.
La tarifa general del IVA está en el artículo 468 del Estatuto Tributario. El arrendamiento de vivienda está excluido de IVA (artículo 476, numeral 15), pero el hospedaje por noches no figura en esa lista y se trata como servicio gravado. Esta página usa ese criterio prudente.
Cómo usar la calculadora
- Noches al mes: las que te reservan, sumando todos tus alojamientos.
- Tarifa por noche: lo que cobras antes de IVA.
- Comisión de la plataforma: el porcentaje que se queda de cada reserva.
En las opciones avanzadas puedes forzar que se cobre o no el IVA, indicar los meses que alquilas al año, marcar las noches con huéspedes del exterior, decir que tu tarifa ya incluye IVA o cambiar la tarifa y la UVT si cambian.
Cómo se calcula
- Ingreso mensual = noches × tarifa.
- Ingresos anuales = ingreso mensual × meses de alquiler.
- Umbral = 3.500 UVT × valor de la UVT. Con la UVT de 2026 ($ 52.374), son $ 183.309.000.
- Si tus ingresos anuales llegan al umbral, cobras IVA: base × 19 %.
- Comisión = base × porcentaje de la plataforma.
- Te quedan = base − comisión.
El umbral viene del parágrafo 3 del artículo 437 del Estatuto Tributario. Quien presta servicios y tiene ingresos brutos inferiores a 3.500 UVT, entre otras condiciones, no tiene que registrarse como responsable del IVA. Si llegas a esa cifra, sí.
Ejemplo
Un anfitrión alquila un apartamento 25 noches al mes a $ 650.000 durante todo el año.
- Ingreso mensual: $ 16.250.000.
- Ingresos anuales: $ 195.000.000, por encima de $ 183.309.000.
- IVA al mes: $ 3.087.500.
- Comisión del 3 %: $ 487.500.
- Le quedan al mes: $ 15.762.500, antes de renta.
- El huésped paga en total: $ 19.337.500.
El IVA no es tuyo: lo cobras al huésped y lo declaras a la DIAN. Si alquilaras solo 6 meses al año, tus ingresos serían $ 97.500.000 y con los datos por defecto no llegarías al umbral.
Huéspedes del exterior
Los servicios turísticos prestados a residentes en el exterior por hoteles u operadores inscritos en el Registro Nacional de Turismo están exentos de IVA (artículo 481, literal d). Si el 40 % de tus noches son de ese tipo, el IVA del ejemplo baja a $ 1.852.500 al mes. Comprueba que cumples los requisitos antes de aplicarlo.
Qué no incluye esta calculadora
- Renta: tus ingresos del alquiler también tributan en el impuesto de renta. Mira la calculadora de renta de independientes.
- IVA descontable: el IVA de tus compras para el alquiler puede restarse del que cobras.
- Retención por servicios del exterior: si pagas servicios gravados a una empresa sin domicilio en el país, puedes tener que retener (artículo 437-2, numeral 3).
- ICA y otros tributos locales: dependen del municipio.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que cobrar IVA si alquilo mi apartamento por noches en Colombia?
Si tus ingresos del año llegan a 3.500 UVT, sí. Por debajo de esa cifra, y si cumples las demás condiciones del parágrafo 3 del artículo 437, no tienes que registrarte como responsable. Consulta a la DIAN en tu caso.
¿Cuánto es el umbral en pesos?
Con la UVT de 2026, $ 52.374, el umbral de 3.500 UVT son $ 183.309.000 al año. Si la DIAN cambia la UVT, escribe el valor nuevo en las opciones avanzadas.
¿Es lo mismo alquilar por noches que alquilar por meses?
No. El arrendamiento de vivienda está excluido de IVA. El alquiler por noches con servicios de hospedaje se trata como servicio gravado. La frontera depende de cómo se preste el servicio.
¿La comisión de la plataforma lleva IVA?
Depende de quién cobre la comisión y desde dónde. Esta calculadora la resta de la base sin calcular su IVA ni su retención.
¿Qué pasa si mi tarifa ya incluye IVA?
Marca la casilla en las opciones avanzadas. La calculadora divide la tarifa entre 1,19 para sacar la base y separa el IVA.
¿Con esto ya sé cuánto IVA declarar a la DIAN?
No. Es una estimación. Tu situación puede tener otras condiciones; confírmala con la DIAN o con un contador.