En resumen
- En Ecuador, un solar urbanizado sin edificar paga un recargo anual del 2 por mil sobre su valor: de cada 1.000 dólares de avalúo, 2 son recargo.
- Con un avalúo de $80.000, el recargo es de $160 al año y de $480 en 3 años.
- Si el solar cuesta menos de 25 SBU ($12.050), no paga el recargo.
- Tras comprar un solar, no hay recargo el año del traspaso ni el siguiente: con 3 años sin edificar, el recargo baja de $480 a $160.
¿Cuánto es el recargo por solar no edificado en Ecuador?
Es un recargo anual del 2 por mil sobre el valor del solar. Se suma al predial normal y se cobra mientras no se edifique. De cada 1.000 dólares de avalúo, 2 son recargo. Solo afecta a solares de zonas urbanizadas, con agua potable, alcantarillado y luz. Es una estimación y la ley puede cambiar. Esta calculadora es solo para Ecuador.
Cómo usar la calculadora
- Avalúo del solar: el valor catastral que aparece en el pago del predial.
- Zona urbanizada: elige sí si el solar tiene agua potable, alcantarillado y energía eléctrica.
- Años sin edificar: los años en que pagarías por el solar vacío.
- Tarifa del predial: la fija tu municipio entre 0,25 y 5 por mil. Si no la sabes, deja 2.
- Compra reciente (avanzado): marca sí si el traspaso es reciente, porque hay años libres.
- Recargo y SBU (avanzado): vienen con la ley actual: 2 por mil y $482 de SBU en 2026.
Cómo se calcula el recargo
El Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD) da las reglas:
- Recargo (artículo 507): 2 por mil anual sobre el valor del inmueble no edificado, hasta que se edifique.
- Zona urbanizada (artículo 507, letra a): el recargo solo afecta a solares con servicios básicos.
- Traspaso (artículo 507, letra e): no hay recargo el año del traspaso ni el siguiente.
- Solares pequeños (artículo 507, letra f): no pagan los solares con valor inferior a 25 remuneraciones básicas unificadas.
- Predial normal (artículo 504): cada municipio fija una tarifa de 0,25 a 5 por mil.
límite = 25 × SBU recargo anual = avalúo × 2 / 1000 años con recargo = años sin edificar − años libres recargo total = recargo anual × años con recargo predial anual = avalúo × tarifa / 1000 coste total = predial × años + recargo total
Texto oficial: COOTAD, texto consolidado.
Ejemplo
Tienes un solar urbanizado con avalúo de $80.000, sin edificar desde hace 3 años, y tu municipio cobra 2 por mil de predial.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Recargo cada año | $160,00 |
| Recargo en 3 años | $480,00 |
| Predial normal cada año | $160,00 |
| Predial normal en 3 años | $480,00 |
| Coste total | $960,00 |
Dicho fácil: por cada 1.000 dólares de avalúo pagas 2 de recargo al año. Aquí el recargo duplica lo que ya pagabas de predial.
Segundo caso: compraste el solar hace poco. Hay 2 años libres, así que solo 1 de los 3 años tiene recargo. El recargo total es $160,00 y el coste total baja a $640,00.
Cuándo no se paga el recargo
- Si el solar no está en zona urbanizada, es decir, le faltan servicios básicos.
- Si el avalúo es inferior a 25 SBU. Con el SBU de 2026, de $482, el límite es $12.050.
- El año del traspaso y el siguiente, tras comprar el solar.
- Cinco años tras un terremoto u otra causa que destruya el edificio.
- Parques y jardines adyacentes, retiros zonales y terrenos de explotación agrícola o ganadera.
Qué incluye y qué no incluye esta calculadora
Incluye el recargo del 2 por mil, los años libres por traspaso reciente y el límite de 25 SBU. No incluye:
- Los plazos de 5 años (con préstamo para vivienda y sin otro inmueble en el cantón) ni de 10 años (dueños migrantes).
- Las zonas de promoción inmediata, que tienen otro impuesto adicional (artículo 508).
- Los cambios de avalúo de cada año ni los adicionales de tu municipio.
- La alcabala de la compra: alcabala por traspaso de inmueble.
- La plusvalía del vendedor: utilidad en la venta de un predio urbano.
Si piensas en el solar como inversión, suma este recargo a tus costos con la rentabilidad neta de un inmueble. Para ver el dato del SBU, mira el salario mínimo en Ecuador.
Preguntas frecuentes
¿El recargo se cobra desde el primer año?
Sí, mientras el solar siga sin edificar, salvo en el año del traspaso y el siguiente. Si compraste el solar hace poco, la calculadora descuenta esos 2 años.
¿Qué cuenta como solar no edificado?
El que no tiene edificación. Un estacionamiento también cuenta como no edificado si no tienes la autorización del municipio que justifique ese uso en el lugar. Confirma tu caso en el municipio.
¿Cuánto recargo paga un solar de $50.000?
Con el 2 por mil, son $100 al año. En 4 años, $400, si no hay años libres y el solar está en zona urbanizada.
¿Se paga el recargo si el solar es pequeño?
Si el avalúo es inferior a 25 SBU, no. En 2026 son $12.050. Si el avalúo es justo ese valor, sí se paga.
¿Dejo de pagar el recargo cuando construyo?
La ley dice que se cobra hasta que se realice la edificación. Cuando el municipio registra la construcción, el solar deja de ser no edificado.
¿El resultado es lo que me cobrará el municipio?
No necesariamente. Es una estimación con el avalúo fijo. Compara la cifra con tu pago de predial.