En resumen
- Con un inmueble de Gs. 400.000.000, gastos de compra de Gs. 12.000.000 y alquiler de Gs. 2.500.000 al mes, la rentabilidad bruta es de 6,88 % al año.
- En Paraguay el alquiler paga 8 % de impuesto a la renta sobre el 50 % del alquiler o sobre el alquiler menos los gastos reales: aquí el impuesto es de Gs. 1.100.000 al año.
- Después de gastos e impuesto quedan Gs. 22.800.000 al año: una rentabilidad neta de 5,53 %, unos 5 guaraníes de cada 100 invertidos.
- Los gastos reales solo compensan si pasan de la mitad del alquiler cobrado, y deben tener comprobante.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de un alquiler en Paraguay?
La rentabilidad neta es lo que te queda al año, después de gastos e impuesto a la renta, dividido por lo que pusiste en el inmueble. Siempre sale menor que la rentabilidad bruta, que solo compara el alquiler con el precio.
Esta página es solo para Paraguay y para quien alquila un inmueble como persona. El impuesto sigue la Ley 6380/2019. Son estimaciones: tu declaración real depende de tu situación, y la administración tributaria publica sus guías en set.gov.py.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra y gastos de compra: escribanía, registros, impuestos y comisión. Juntos son tu inversión total. Para calcularlos mira los gastos de compraventa de un inmueble.
- Alquiler mensual: lo que te paga el inquilino.
- Cómo calcular la renta: deja «El más barato» y la calculadora compara los dos métodos que permite la ley.
- Gastos del propietario al año: impuesto inmobiliario, mantenimiento y gestión.
En Opciones avanzadas puedes poner los meses sin inquilino (por defecto, 1) y cambiar el porcentaje de renta presunta y la tasa del impuesto.
Fórmula
Alquiler cobrado = alquiler mensual × (12 − meses vacíos) Inversión total = precio + gastos de compra Impuesto con el 50 % = alquiler cobrado × 50 % × 8 % Impuesto con gastos reales = (alquiler cobrado − gastos) × 8 % Te queda = alquiler cobrado − gastos − impuesto Rentabilidad bruta = alquiler cobrado ÷ precio Rentabilidad neta = te queda ÷ inversión total
Ejemplo
Compras un inmueble de Gs. 400.000.000 con Gs. 12.000.000 de gastos de compra (inversión total de Gs. 412.000.000) y lo alquilas en Gs. 2.500.000 al mes, con un mes sin inquilino al año. Pagas Gs. 600.000 de impuesto inmobiliario, Gs. 1.800.000 de mantenimiento y Gs. 1.200.000 de gestión.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Alquiler cobrado (11 meses) | Gs. 27.500.000 |
| Gastos del propietario | −Gs. 3.600.000 |
| Resultado antes de impuesto | Gs. 23.900.000 |
| Impuesto con el 50 % del alquiler | Gs. 1.100.000 |
| Impuesto con gastos reales | Gs. 1.912.000 |
| Impuesto a pagar (el más bajo) | −Gs. 1.100.000 |
| Te queda al año | Gs. 22.800.000 |
La rentabilidad bruta es de 6,88 %. Antes de impuesto, la neta es de 5,80 % y después, de 5,53 %. Dicho fácil: de cada 100 guaraníes invertidos, te quedan unos 5 al año. El impuesto equivale a 4 % del alquiler cobrado, 4 de cada 100. Recuperarías la inversión en unos 18,1 años, sin contar la subida del alquiler ni del valor de la propiedad.
Cómo tributa el alquiler en Paraguay
El alquiler de un inmueble es una renta del capital. La ley fija una tasa del 8 % (artículo 60) y deja elegir cómo calcular la renta neta (artículo 59, numeral 2):
- El 50 % del alquiler. No necesitas probar gastos.
- El alquiler menos gastos reales. Cuentan el impuesto inmobiliario, el mantenimiento y los gastos de gestión y administración, siempre que sean reales y estén documentados.
Los gastos reales solo ganan cuando pasan de la mitad del alquiler cobrado. En el ejemplo son el 13 % del alquiler, así que conviene el 50 %. Para ver el detalle de este impuesto usa la calculadora de impuesto a la renta por alquiler.
El IVA del alquiler es otro impuesto y no está en esta cuenta. Si alquilas una vivienda, mira el IVA del 5 % en alquiler de vivienda.
Errores comunes
- Mirar solo la rentabilidad bruta. Sin gastos ni impuesto, el número se ve mejor de lo que es.
- Olvidar los gastos de compra. Escribanía y registros suben la inversión y bajan la rentabilidad.
- Contar 12 meses de alquiler. Casi siempre hay meses sin inquilino. Mira su peso en la calculadora de vacancia y rentabilidad.
- Descontar gastos sin comprobante. Para el método de gastos reales deben estar documentados.
- Mezclar alquiler y venta. La ganancia al vender el inmueble tiene otro cálculo, en el impuesto a la renta por venta de inmueble.
Si compras con préstamo, la cuota cambia el resultado: usa la calculadora de crédito hipotecario.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es una buena rentabilidad neta por alquilar un inmueble en Paraguay?
No hay un número único. Compárala con otras opciones que conozcas y con el riesgo de tener el inmueble vacío o con gastos grandes. Esta calculadora te da la cifra de tu caso; la decisión es tuya.
¿Por qué mi rentabilidad neta paraguaya sale menor que el alquiler dividido por el precio?
La bruta divide el alquiler del año por el precio. La neta divide lo que te queda, después de gastos e impuesto, por el precio más los gastos de compra.
¿Qué método me conviene para el impuesto, el 50 % o los gastos reales?
El que dé menos impuesto. Los gastos reales ganan solo si pasan de la mitad del alquiler cobrado y tienes comprobantes. Si no, el 50 % es más simple y suele ser más barato.
¿El alquiler siempre paga impuesto a la renta?
Con el método del 50 %, sí: siempre hay una renta neta. Con gastos reales puede quedar en cero si los gastos igualan o superan el alquiler.
¿Incluye el IVA y el crédito hipotecario?
No. Esta calculadora muestra el rendimiento del inmueble sin IVA y sin deuda. Cada tema tiene su propia calculadora.
¿Los gastos que no se deducen igual bajan lo que me queda?
Sí. Con el método del 50 % la ley no los descuenta del impuesto, pero tú los pagas, así que bajan el dinero que te queda al año.