En resumen
- Con 200.000 € a 25 años, un TIN del 3 % y una comisión de apertura del 0,5 %, la TAE sale en el 3,09 % y la cuota en 948,42 € al mes.
- Sin la comisión de apertura, la misma hipoteca tendría una TAE del 3,04 %: la comisión de 1.000,00 € sube la TAE unas 0,05 puntos.
- Si además el banco exige 400 € de gastos iniciales y 300 € al año de seguros, la TAE sube al 3,35 % y los costes llegan a 8.900,00 €.
- En el ejemplo pagas 84.527,18 € de intereses y 285.527,18 € en total: de cada 100 € que pagas, unos 30 son intereses.
¿Qué es la TAE de una hipoteca?
La TAE (tasa anual equivalente) es el coste anual real de tu hipoteca en porcentaje. Suma al TIN (el tipo de interés puro) los costes que te obliga a pagar el banco y tiene en cuenta que pagas cada mes. Por eso casi siempre es mayor que el TIN. Esta calculadora es solo para España.
La ley española define la TAE como el coste total del préstamo, expresado en porcentaje anual del importe concedido, que iguala el valor actual de todo lo que prestan y lo que pagas. Está en la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (art. 4.14 y art. 8) y en la Ley 16/2011 de crédito al consumo (art. 32 y Anexo I).
Cómo se calcula la TAE
La TAE es el valor X que cumple esta ecuación: lo que recibes, descontados los costes del primer día, es igual a todo lo que pagas, traído a valor de hoy.
Capital − Apertura − Gastos = Σ (Cuota + Seguros/12) × (1 + X)^(−k/12)
- Capital: lo que te presta el banco.
- Apertura y gastos: lo que pagas el primer día.
- Cuota: lo que pagas cada mes por el préstamo, con el sistema francés.
- Seguros/12: la parte mensual de los seguros o costes anuales que el banco te exige.
- k: el número de cada mes, de 1 hasta el último. Dividido entre 12 son años.
- X: la TAE. No tiene fórmula directa: se busca probando valores hasta que la ecuación cuadra, y eso hace la calculadora.
La ley supone que el tipo no cambia y que pagas todas las cuotas hasta el final. Si tu hipoteca es variable, usa el TIN de la primera cuota.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el capital y el plazo en años.
- Escribe el TIN que pone tu oferta.
- Escribe la comisión de apertura en porcentaje. Si no hay, pon 0.
- En opciones avanzadas, añade los gastos iniciales y los seguros al año que el banco te exige.
Todo esto viene en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que te entrega el banco. La TAE de la oferta es la cifra con la que puedes comparar.
Ejemplo
Hipoteca de 200.000 € a 25 años, con un TIN del 3 % y una comisión de apertura del 0,5 %.
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Cuota mensual | 948,42 € |
| Comisión de apertura | 1.000,00 € |
| Intereses de todo el plazo | 84.527,18 € |
| Total que pagas | 285.527,18 € |
| TAE | 3,09 % |
Sin comisión de apertura, la TAE baja al 3,04 %. Esos 0,04 puntos de diferencia con el TIN son solo el efecto de pagar cada mes. Con los 1.000,00 € de comisión sube al 3,09 %. De cada 100 € que pagas, unos 30 son intereses.
Ahora añade 400 € de gastos iniciales y 300 € al año de seguros. Los costes suben a 8.900,00 € (1.000,00 € de apertura, 400,00 € de gastos y 7.500,00 € de seguros en 25 años) y la TAE sube al 3,35 %. Los seguros pesan más que la comisión porque se pagan todos los años.
Qué entra en la TAE y qué no
Entran los intereses, la comisión de apertura, los gastos que el banco fija como condición y los costes de la cuenta o los seguros si te los exige para darte el préstamo (art. 8.2 de la Ley 5/2019). No entran los gastos por incumplir el contrato, como los intereses de demora. Tampoco los de notaría, registro e impuestos de la escritura, que dependen de la vivienda y no del préstamo. Para ver quién paga cada uno, mira el reparto de gastos de formalización.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es solo el interés que te cobran por el dinero prestado. La TAE añade las comisiones y los costes obligatorios y el efecto de pagar por meses. Con 200.000 € a 25 años, un TIN del 3 % y 1.000,00 € de comisión de apertura, la TAE es del 3,09 %.
¿Puede la TAE ser igual al TIN?
Solo si el interés se paga una vez al año y no hay ningún coste. En una hipoteca con cuotas mensuales la TAE es algo mayor, aunque no tengas comisiones. Con un TIN del 3 % sin costes, la TAE es del 3,04 %.
¿Cuánto sube la TAE una comisión de apertura?
Depende del plazo. En el ejemplo, un 0,5 % de 200.000 € (1.000,00 €) sube la TAE del 3,04 % al 3,09 %. En plazos cortos, la misma comisión pesa mucho más porque se reparte en menos años.
¿Los seguros cuentan en la TAE?
Solo los que el banco te exige para concederte el préstamo, o los de una cuenta obligatoria. Un seguro que contratas porque quieres, o que puedes elegir en otra compañía, no entra en la TAE de la oferta.
¿La TAE de una hipoteca variable en España se queda fija?
No. La ley la calcula con el tipo del primer día, como si no cambiara. Si el euríbor sube, tu coste real subirá y la TAE de la oferta ya no valdrá. Para ver cómo cambia la cuota, usa la hipoteca con euríbor.
¿Por qué mi banco da otra TAE?
Puede que cuente costes que aquí no has puesto, o que redondee distinto. La ley pide al menos un decimal. Esta calculadora da una estimación: la cifra oficial es la de tu FEIN.