En resumen
- Con 160.000 € a 30 años, bajar el TIN del 3 % al 2,35 % baja la cuota de 674,57 € a 619,79 € y ahorra 19.720,89 € en cuotas.
- Si los productos cuestan 520 € al año (150 € los pagarías igual) y suben un 2 % anual, cuestan 15.010,19 € y quedan 4.710,70 €.
- Con los productos, el interés real de ese ejemplo es del 2,83 %, no del 2,35 %: la bonificación se come parte de la rebaja.
- Solo para España: la ley de crédito inmobiliario permite exigir seguros pero obliga a aceptar pólizas alternativas equivalentes.
¿Compensa bonificar la hipoteca?
Compensa si lo que ahorras en cuotas es mayor que lo que pagas por los productos que te exige el banco. Esta calculadora, solo para España, hace esa resta y te dice el interés real que pagas al sumar los productos.
Una bonificación es una rebaja del TIN (el interés anual sin comisiones) a cambio de contratar seguros, un plan, una tarjeta o domiciliar la nómina. La cuota baja, pero los productos se pagan aparte.
Cómo usar la calculadora
- Importe y plazo. Si ya tienes la hipoteca, lo que te queda y los años que faltan.
- TIN sin bonificar y bonificado. Los dos intereses que aparecen en la oferta (la FEIN, la ficha que te da el banco).
- Coste anual de los productos. Suma seguros, plan, tarjeta y comisiones de cuenta. La nómina domiciliada suele costar 0.
- Opciones avanzadas. Lo que pagarías igual por tu cuenta (por ejemplo, el seguro de hogar) y cuánto suben los productos cada año.
Fórmula
Cuota = C × i / (1 − (1 + i) ^ −n) Ahorro en cuotas = (cuota sin bonificar − cuota bonificada) × n Coste del año t = (productos − lo que pagarías igual) × (1 + s) ^ (t − 1) Saldo neto = ahorro en cuotas − coste de los productos en todo el plazo
- C es el importe, i el interés mensual (TIN entre 12 y entre 100) y n el número de cuotas.
- s es lo que suben los productos cada año, en tanto por uno.
El interés real es el TIN que daría la misma deuda si la cuota incluyera el coste mensual de los productos.
Ejemplo: 160.000 € a 30 años
| Concepto | Sin bonificar | Bonificada |
|---|---|---|
| TIN | 3,00 % | 2,35 % |
| Cuota mensual | 674,57 € | 619,79 € |
| Cuota más productos (primer año) | 674,57 € | 650,62 € |
| Ahorro en cuotas en 30 años | 0,00 € | 19.720,89 € |
| Coste neto de los productos | 0,00 € | 15.010,19 € |
| Saldo neto | 0,00 € | 4.710,70 € |
Los productos cuestan 520 € al año, 150 € de ellos los pagarías igual, y suben un 2 % anual. El interés real sale en el 2,83 % y la rebaja mínima que compensa es de 0,49 puntos: por debajo de eso, no te sale a cuenta.
Qué dice la ley sobre los productos vinculados
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario prohíbe en general la venta vinculada, es decir, que el préstamo solo se ofrezca junto con otros productos (art. 17). La bonificación es una venta combinada, permitida si te ofrecen la hipoteca también por separado y te informan del coste de cada producto.
El banco sí puede exigir un seguro de daños del inmueble o uno que garantice el préstamo. Pero debe aceptar pólizas alternativas con condiciones equivalentes, sin cobrarte por analizarlas, y sin empeorar tu hipoteca por ello (art. 17.3). Por eso conviene comparar el precio de esos seguros por tu cuenta.
Errores comunes
- Mirar solo la cuota y olvidar el coste de los productos.
- No contar que los seguros de vida suben con la edad.
- Meter en el coste algo que pagarías igual: ponlo en «lo que pagarías igual».
- No comprobar las condiciones de mantener la bonificación año a año.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiene que bajar el interés para que compense?
Depende de lo que cuesten los productos. La calculadora da la rebaja mínima en puntos de TIN. En el ejemplo, 0,49 puntos.
¿Puedo contratar el seguro por mi cuenta y mantener la bonificación?
Para los seguros que el banco puede exigir, debe aceptar una póliza equivalente de otra aseguradora. Pide por escrito qué condiciones exige.
¿Por qué el interés real es mayor que el bonificado?
Porque los productos son un coste que no está en el TIN. Al sumarlo a la cuota, el interés equivalente sube.
¿Qué pasa si dejo de cumplir las condiciones?
Normalmente el banco vuelve al interés sin bonificar. Cambia el resultado: prueba la calculadora con tu plazo restante.
¿Sirve para hipotecas variables?
Sí: pon el TIN que resulte hoy con y sin bonificación. Es una estimación a tipo constante.
¿Es lo mismo que la TAE?
No. La TAE de la hipoteca incluye comisiones y gastos obligatorios; aquí se mide el coste de los productos vinculados.