En resumen
- En una hipoteca de 200.000 € con una comisión de apertura del 0,5 %, pagas 1.000,00 € una sola vez, al firmar.
- Esa comisión sube la TAE de 3,04 % a 3,09 % con un TIN del 3 % a 25 años: es como pagar un TIN de 3,05 %.
- La ley dice que la comisión se cobra una sola vez y engloba estudio, tramitación y concesión del préstamo.
- La ley no fija un máximo: el porcentaje lo pacta cada oferta y consta en la FEIN.
¿Qué es la comisión de apertura de la hipoteca?
La comisión de apertura es un único pago, un porcentaje del importe de la hipoteca, que cobra el banco al concederla. Con 200.000 € y un 0,5 %, son 1.000,00 €. Solo para España.
Lo regula el artículo 14 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. La ley no pone un máximo: lo pactas con el banco y debe aparecer en tu FEIN, la ficha de la oferta.
Qué engloba según la ley
El artículo 14.4 dice que, si se pacta, la comisión de apertura:
- Se devenga una sola vez.
- Engloba los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo y otros similares del prestamista.
- En préstamos en divisas, incluye también la comisión por cambio de moneda del desembolso inicial.
El artículo 14.3 añade que solo se pueden cobrar comisiones por servicios que hayas pedido en firme y que se hayan prestado de verdad. Por eso, si tu oferta lista aparte «estudio» o «tramitación», conviene revisarlo con el banco. La tasación, la notaría y el registro son otros gastos; mira quién paga cada gasto de la hipoteca.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el importe de la hipoteca.
- Pon el porcentaje de comisión de tu oferta (0 si no hay).
- Indica el plazo y el TIN.
- En las opciones avanzadas, escribe los cargos aparte si tu oferta los lista.
El resultado sale al momento.
Cómo se calcula
comisión = importe · porcentaje / 100 cuota = C · i / (1 − (1 + i)^−n) i = TIN / 1.200, n = años · 12 TAE sin comisión = (1 + i)^12 − 1 TAE con comisión: importe − comisión = suma de cada cuota descontada a la TAE
La TAE con comisión es la que iguala lo que recibes (el importe menos la comisión) con lo que pagas en cuotas. No incluye seguros ni otros gastos. Para ver la TAE con seguros, usa la calculadora de TAE de la hipoteca.
Ejemplo
Hipoteca de 200.000 € a 25 años, TIN del 3 % y comisión del 0,5 %:
| Dato | Resultado |
|---|---|
| Comisión de apertura | 1.000,00 € |
| Cuota mensual | 948,42 € |
| Intereses de todo el plazo | 84.527,18 € |
| TAE sin comisión | 3,04 % |
| TAE con comisión | 3,09 % |
| TIN equivalente sin comisión | 3,05 % |
| Comisión por año de plazo | 40,00 € |
La comisión parece pequeña, pero equivale a subir el tipo de interés unas centésimas durante todo el plazo.
Cuánto encarece la hipoteca
Cuanto mayor es el porcentaje y más corto el plazo, más sube la TAE. De cada 100 € que pides, un 0,5 % son 0,5 € que no recibes. Al comparar dos ofertas, mira la TAE y no solo el TIN. Si tienes dudas sobre el coste de pagar antes de tiempo, consulta la comisión por amortización anticipada. Para el total de la compra, mira los gastos de comprar una vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el máximo que puede cobrar un banco de comisión de apertura?
La ley no fija un máximo. Lo pactan banco y cliente y consta en la FEIN. El porcentaje depende de cada oferta: compara varias.
¿Se paga todos los meses la comisión de apertura?
No. Se devenga una sola vez, al conceder el préstamo. Si ves un cobro mensual con ese nombre, revisa tu contrato.
¿Qué incluye la comisión de apertura?
Los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo y otros similares del banco (Ley 5/2019, art. 14.4).
¿La tasación entra en la comisión de apertura?
No. La tasación es un gasto aparte y, según la ley, la pagas tú. Notaría, registro y gestión de la escritura de la hipoteca los paga el banco.
¿Cuánto es la comisión de apertura de una hipoteca de 150.000 €?
Con un 0,5 %, son 750,00 €; con un 1 %, 1.500,00 €. Escribe tu importe en la calculadora.
¿Esto vale para una hipoteca firmada antes de junio de 2019?
La Ley 5/2019 se aplica a los contratos firmados desde el 16 de junio de 2019. Es un cálculo orientativo para cualquier oferta.