En resumen
- Con $320,000 de ganancia, $20,000 de depreciación y 730 de 1,826 días de uso no calificado, no puedes excluir $119,934.28 de la ganancia.
- Esos 730 días son el 39.98 % del tiempo que tuviste la casa; ese mismo porcentaje se aplica a los $300,000 de ganancia que entran al prorrateo.
- En el ejemplo, un soltero excluye $180,065.72 y queda gravable $139,934.28, que incluye los $20,000 de depreciación.
- La exclusión tiene tope de $250,000 (soltero) o $500,000 (casados juntos), y la parte no calificada se aparta antes de aplicar ese tope.
¿Qué parte de la ganancia no se puede excluir por uso no calificado?
Se aparta la parte de la ganancia que equivale a los días en que la casa no fue tu vivienda principal, sobre el total de días que fue tuya. Es la regla del uso no calificado (nonqualified use) del IRS. Solo vale para Estados Unidos.
Uso no calificado es cualquier periodo después de 2008 en que ni tú ni tu cónyuge (o excónyuge) usaron la casa como vivienda principal. Por ejemplo, años de alquiler antes de mudarte a ella. La ganancia de esos periodos no se puede excluir, aunque cumplas las pruebas de propiedad y uso.
Cómo usar la calculadora
- Ganancia total: precio de venta menos tu base ajustada.
- Depreciación: la que tomaste si la casa fue alquiler u oficina. Si no, pon 0.
- Fechas de compra y venta: de ahí salen los días totales.
- Días de uso no calificado: cuenta solo los de antes de dejar de vivir en la casa. No cuentes los días posteriores al último día que fue tu vivienda principal ni los de las excepciones (servicio oficial prolongado, ausencias temporales de hasta 2 años por trabajo, salud u otras causas imprevistas).
- Cómo declaras: soltero o casados juntos, para el tope.
Fórmula
a prorratear = ganancia − depreciación no excluible = a prorratear × días no calificados ÷ días de propiedad excluida = menor entre (a prorratear − no excluible) y el tope gravable = ganancia − excluida
La ganancia por depreciación posterior al 6 de mayo de 1997 no entra en el prorrateo: se recupera aparte, como ingreso por la sección 1250. Si quieres calcularla, usa la recuperación de depreciación al vender un inmueble de alquiler.
Ejemplo
Compras una casa y la alquilas 2 años. Luego vives en ella otros 3 y la vendes. Tuviste la casa 1,826 días; 730 fueron de uso no calificado. La ganancia es de $320,000, con $20,000 de depreciación.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ganancia total | $320,000.00 |
| Menos depreciación | $20,000.00 |
| Ganancia a prorratear | $300,000.00 |
| Parte no calificada (730 ÷ 1,826 = 39.98 %) | $119,934.28 |
| Excluida (soltero, tope $250,000) | $180,065.72 |
| Gravable total | $139,934.28 |
Los $139,934.28 gravables son los $119,934.28 no calificados más los $20,000 de depreciación. En el ejemplo de la Publicación 523, el IRS usa 2 años de 5 y obtiene el 40 %; aquí se cuentan los días reales.
Cuándo no hay uso no calificado
- Antes de mudarte: si fue alquiler antes de vivir en ella como vivienda principal, sí cuenta.
- Después de irte: el alquiler posterior al último día de uso como vivienda principal, dentro de los últimos 5 años, no cuenta.
- Antes de 2009: nunca cuenta.
- Casados juntos: el tope sube a $500,000, pero la parte no calificada se aparta primero.
Para saber si cumples las pruebas de propiedad y uso, mira la extensión militar de la exclusión. Si convertiste tu casa en alquiler, mira la base depreciable al convertir tu vivienda. Para el impuesto de la parte gravable, usa las ganancias de capital y el impuesto sobre la inversión neta.
Fuentes oficiales: IRS, Publicación 523 (Worksheet 3) y 26 U.S.C. §121.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el uso no calificado de una casa?
Es un periodo después de 2008 en que la casa no fue tu vivienda principal ni la de tu cónyuge, por ejemplo cuando estaba alquilada antes de que te mudaras.
¿Cuánto se puede excluir si la casa fue alquiler antes de vivir en ella?
Lo que quede tras apartar la parte proporcional a los días de alquiler, con tope de $250,000 si eres soltero o $500,000 si declaras casado junto con tu cónyuge.
¿El alquiler después de irme cuenta como uso no calificado?
No, si ocurre después del último día en que viviste en ella y dentro de los 5 años anteriores a la venta.
¿La depreciación entra en el prorrateo?
No. La depreciación posterior al 6 de mayo de 1997 se separa antes y se recupera aparte.
¿Este cálculo del uso no calificado reemplaza el formulario del IRS?
No. Es una estimación y supone que cumples las pruebas de propiedad y uso. Las cifras finales dependen de tu declaración.