En resumen
- Si vendes por 250.000 € tu vivienda habitual comprada por 120.000 € y tienes 70 años, la ganancia de 130.000 € está exenta y el IRPF es 0 €.
- Con 64 años, esa misma ganancia de 130.000 € tributa y el IRPF estimado sería de unos 28.780 €.
- Si no es tu vivienda habitual y destinas 200.000 € de los 250.000 € a una renta vitalicia, quedan exentos 104.000 € y pagas unos 5.340 €.
- La renta vitalicia permite excluir la ganancia con un máximo de 240.000 € y un plazo de 6 meses desde la venta.
¿Está exenta del IRPF la venta de la vivienda a los 65 años?
Sí, si es tu vivienda habitual. La ganancia que obtienes al venderla está exenta del IRPF (el impuesto sobre la renta) cuando tienes 65 años o más el día de la venta. No hay límite de importe: se libra toda la ganancia, sea de 30.000 € o de 500.000 €. Lo dice el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF.
Esta calculadora es solo para España. Es una estimación: te da la idea clara antes de ir a la declaración de la renta.
Quién cumple los requisitos
Para la exención total tienen que darse dos cosas:
- Edad: 65 años o más en la fecha de la venta. Si tienes dependencia severa o gran dependencia reconocida, no hace falta la edad.
- Vivienda habitual: la edificación donde viviste de forma continuada al menos 3 años, según el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF. Si la dejaste antes por una causa justificada (traslado de trabajo, separación, fallecimiento u otra parecida), también vale.
No se exige reinvertir el dinero. Puedes gastarlo, ahorrarlo o regalarlo.
Si no es tu vivienda habitual: la renta vitalicia
Con una segunda vivienda, un local o cualquier otro bien no hay exención automática. Pero con 65 años o más puedes excluir de gravamen la ganancia si destinas lo que obtienes a una renta vitalicia asegurada a tu favor (un seguro que te paga una cantidad mensual mientras vivas). Lo regula el artículo 38.3 de la misma ley:
- Debes contratarla en los 6 meses siguientes a la venta.
- El máximo que puede destinarse es de 240.000 €.
- Si reinviertes menos de lo que cobras, solo queda exenta la parte proporcional de la ganancia.
- Si luego anticipas los derechos de la renta, la ganancia pasa a tributar.
Cómo se calcula
ganancia = (precio de venta − gastos de venta) − (precio de compra + gastos de compra y mejoras) exenta (otra vivienda) = ganancia × el menor entre 1 y (dinero a renta vitalicia, máximo 240.000 €) ÷ importe de la venta tributa = ganancia − exenta
Lo que tributa se suma a la base del ahorro y se paga por tramos, en total: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima (artículos 66 y 76). La calculadora no resta el mínimo personal y tu comunidad puede cambiar su parte de la escala.
Cómo usar la calculadora
- Elige si vendes tu vivienda habitual u otra cosa.
- Escribe tu edad, el precio de venta y el precio de compra.
- Si vendes otra vivienda, indica cuánto destinas a la renta vitalicia.
- En las opciones avanzadas añade gastos, años de residencia, dependencia u otras rentas del ahorro.
Ejemplo
Vendes tu vivienda habitual por 250.000 € y la compraste por 120.000 €. Tienes 70 años y viviste 10 en ella.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ganancia | 130.000 € |
| Exenta | 130.000 € |
| Tributa | 0 € |
| IRPF estimado | 0 € |
Mismo caso con 64 años: la ganancia de 130.000 € tributa entera y el IRPF sería de unos 28.780 €. De cada 100 € ganados, pagarías unos 22.
Ahora una segunda vivienda, también a 250.000 € y comprada por 120.000 €, con 70 años y 200.000 € a renta vitalicia. Reinviertes el 80 % de lo cobrado, así que queda exento el 80 % de la ganancia.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ganancia | 130.000 € |
| Exenta (80 %) | 104.000 € |
| Tributa | 26.000 € |
| IRPF estimado | 5.340 € |
Errores comunes
- Creer que la exención vale con una segunda vivienda: solo la habitual está exenta sin condiciones.
- Contar mal los 3 años de residencia. Cuenta la vivienda donde viviste, no solo donde estás empadronado.
- Olvidar que el plazo de 6 meses de la renta vitalicia empieza el día de la venta.
- Confundir este impuesto con la plusvalía municipal, que paga el ayuntamiento aparte y se debe aunque la ganancia esté exenta del IRPF. Mírala en la calculadora de plusvalía municipal.
Preguntas frecuentes
¿A qué edad se libra del IRPF la venta de la vivienda?
A los 65 años cumplidos en la fecha de la venta. Un día antes de cumplirlos no cuenta. En caso de duda justo en el límite, confírmalo con la Agencia Tributaria.
¿Tengo que reinvertir el dinero si vendo mi vivienda habitual?
No. Con 65 años o más la ganancia queda exenta sin reinvertir nada. La reinversión es otra exención distinta, para menores de esa edad.
¿Cuántos años tengo que haber vivido en la casa?
Al menos 3 de forma continuada. Si te fuiste antes por un traslado de trabajo, una separación u otra causa justificada, también se considera vivienda habitual.
¿Qué pasa si la vendo con pérdida?
No hay impuesto. Con la vivienda habitual exenta, esa pérdida tampoco se puede compensar con otras ganancias.
¿Se declara la venta aunque esté exenta?
Sí. En la declaración de la renta del año de la venta se marca la exención. Consulta la calculadora de la declaración de la renta para el resto de tu renta.
¿Puedo usar la exención si heredé la vivienda?
Sí, si es tu vivienda habitual y cumples edad y residencia. El precio de compra será el valor con el que pagaste el impuesto de sucesiones. Para viviendas heredadas que no habitas, mira vender una vivienda heredada.