En resumen
- Quedarte con una vivienda de 240.000 € que tienes al 50 % y pagar 120.000 € al otro cuesta en Madrid 900,00 € de AJD (un 0,75 % de 120.000 €), sin ITP.
- Con notaría y registro, la factura total ronda los 1.631,21 €; de cada 100 € que pagas al otro, unos 1,36 € son impuestos y gastos.
- El mismo trato paga 1.440,00 € de AJD en Andalucía, 1.800,00 € en Cataluña y 600,00 € en Navarra.
- Si la vivienda se pudiera dividir, esos 120.000 € serían un exceso de adjudicación: 7.200,00 € de ITP en Madrid y 12.680,00 € de IRPF para quien cede.
¿Qué impuestos se pagan al extinguir un condominio?
Al extinguir un condominio (dejar de ser copropietarios) y quedarte con toda la vivienda, lo normal es pagar solo el AJD, el impuesto de actos jurídicos documentados, sobre la parte que adquieres. Si la vivienda no se puede dividir, no hay ITP, ni IRPF para quien cede, ni plusvalía municipal. Esta página es solo para España.
Un condominio es una vivienda de varias personas a la vez: hermanos que heredan, una pareja que compró junta u otros copropietarios. Extinguirlo es que uno se quede con todo y compense en dinero a los demás. Nadie está obligado a seguir en común: el Código Civil dice que, si la cosa es indivisible, se adjudica a uno que indemniza a los demás o se vende y se reparte el precio.
Cómo se calcula el AJD
El AJD es un impuesto que se paga por firmar una escritura pública que se inscribe en el registro. Se calcula así:
AJD = valor de la parte que adquieres × tipo de AJD de tu comunidad
El tipo lo fija cada comunidad (artículo 31.2 de la ley del impuesto); si no lo hubiera fijado, sería el 0,5 %. En esta calculadora se usa el tipo general:
| Comunidad | Tipo de AJD |
|---|---|
| Madrid y Canarias | 0,75 % |
| Navarra y País Vasco | 0,5 % |
| La Rioja | 1 % |
| Andalucía y Asturias | 1,2 % |
| Comunitat Valenciana | 1,4 % |
| Cataluña, Aragón y el resto de comunidades | 1,5 % |
| Baleares | 1,5 % (2 % si la vivienda vale 1.000.000 € o más) |
| Ceuta y Melilla | 0,25 % |
¿Sobre qué valor? Solo sobre la parte que adquieres, no sobre toda la vivienda. Lo dijo el Tribunal Supremo en sus sentencias 1484/2018, de 9 de octubre de 2018, y 344/2019, de 14 de marzo de 2019, entre otras, y Hacienda lo aplica en sus consultas vinculantes V2554-21 y V1113-26. Esa parte se valora por el valor de referencia del Catastro, salvo que el valor que declaras o lo que pagas sean mayores (artículo 30.1). Para comparar, la calculadora también enseña lo que saldría sobre toda la vivienda, como se cobraba antes de 2018.
Cuándo hay exceso de adjudicación
Hay exceso de adjudicación cuando uno se lleva más de lo que le corresponde por su parte. Entonces el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) grava ese exceso, salvo que la cosa sea indivisible o desmerezca mucho al dividirla (artículo 7.2.B de la ley del impuesto y artículo 1062 del Código Civil).
- Vivienda indivisible (lo habitual en una vivienda o una casa): no hay ITP. Pagas AJD.
- Vivienda que se puede dividir sin estropearla: lo que compensas es un exceso y paga ITP, con el tipo general de la comunidad (sin rebajas personales). Como el acto ya paga ITP, no paga AJD.
La calculadora supone que es indivisible. Para cambiarlo, desmarca esa casilla en las opciones avanzadas.
Si pagas menos que el valor de la parte que adquieres, la diferencia puede tributar como donación o como herencia.
Plusvalía municipal e IRPF de quien cede
Plusvalía municipal. Grava el incremento de valor del suelo cuando se transmite la propiedad (artículo 104 de la ley de haciendas locales). Si la única vivienda en común se queda para uno que compensa en dinero, Hacienda dice que no se paga (consulta V0123-24): la calculadora pone 0 €. Si hay exceso, la paga quien transmite: usa la calculadora de plusvalía municipal.
IRPF del que cede. La ley dice que no hay alteración del patrimonio en la división de la cosa común ni en la disolución de comunidades de bienes (artículo 33.2 de la ley del IRPF). Con vivienda indivisible, quien cede no tiene ganancia. Si hay exceso (o si recibe más de lo que vale su parte), puede tener una ganancia: la calculadora la estima como lo que recibe menos lo que costó su parte, al 19 % a 30 %. Para más casos de venta, mira la calculadora de IRPF al vender una vivienda.
Cómo usar la calculadora
Escribe el valor de toda la vivienda, tu parte (el % que ya es tuyo; la otra parte es la que adquieres), lo que pagas al otro y la comunidad. El origen solo cambia las notas. En las opciones avanzadas están si es indivisible, el valor de referencia del Catastro, lo que costó la parte de quien cede y los tipos.
Ejemplo
Dos hermanos heredaron una vivienda en Madrid, de 240.000 €, a partes iguales. Uno se queda con ella y paga 120.000 € al otro.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Parte que adquiere (50 %) | 120.000,00 € |
| AJD (0,75 %) | 900,00 € |
| ITP | 0,00 € |
| Notaría (aproximado) | 530,15 € |
| Registro (aproximado) | 201,06 € |
| Total | 1.631,21 € |
Si el cálculo se hiciera sobre toda la vivienda, el AJD sería de 1.800,00 €. En la misma operación, el AJD sería de 1.440,00 € en Andalucía, 1.800,00 € en Cataluña y 600,00 € en Navarra.
Si esa vivienda se pudiera dividir, el exceso de 120.000 € pagaría 7.200,00 € de ITP (un 6 %). Y si la parte que cede costó 60.000 €, su ganancia de 60.000,00 € pagaría 12.680,00 € de IRPF.
Si es una herencia o una pareja
- Herencia. Si la herencia ya está aceptada y repartida y después te quedas con la parte de tu hermano, es una extinción de condominio como la de esta página. Si se hace dentro de la propia partición, las reglas son otras y esta calculadora no lo cubre. Lo heredado paga antes el impuesto de sucesiones.
- Pareja. Una pareja no casada que compró junta puede usar esta calculadora. Con matrimonio en gananciales o con divorcio, la operación es otra y las reglas cambian.
Para el AJD de una vivienda nueva o una hipoteca, mira la calculadora de AJD; para el ITP de una compra, la calculadora de ITP; para todos los gastos de comprar, la de gastos de compra.
Preguntas frecuentes
¿Se paga ITP al extinguir un condominio?
Si la vivienda es indivisible y compensas en dinero al otro, no: es el caso del artículo 1062 del Código Civil y queda fuera del exceso de adjudicación. Si la vivienda se puede dividir, lo que compensas sí paga ITP.
¿Quién paga el AJD?
Quien pide la escritura, que normalmente es quien se queda con la vivienda.
¿Hay que pagar plusvalía municipal?
Con una vivienda indivisible, no: para Hacienda no hay transmisión y la calculadora pone 0 €. Cada ayuntamiento gestiona el impuesto, así que puedes confirmarlo allí. Con exceso, sí se paga y la abona quien transmite.
¿Y si pago al otro menos de lo que vale su parte?
Entonces parte de lo que recibe es un regalo, y esa diferencia puede pagar el impuesto de donaciones. El AJD se sigue calculando sobre el valor de su parte, no sobre lo que pagas.
¿Cuánto cuestan la notaría y el registro?
En el ejemplo, unos 530,15 € de notaría y 201,06 € de registro, con los aranceles oficiales. Cambian un poco según las páginas y las copias.
¿Esta calculadora sirve para un divorcio?
No. Un divorcio con bienes en gananciales o separación de bienes tiene otras reglas fiscales. Esta página es para copropietarios que no se rigen por un régimen matrimonial.