En resumen
- Si vendes por 300.000 € tu vivienda habitual con 65 años o más y ganas 89.500 €, no pagas IRPF y te ahorras 19.465 €; de cada 100 € de ganancia, unos 22 € de impuesto.
- La exención del artículo 33.4.b de la Ley del IRPF cubre toda la ganancia, sea cual sea su importe, si vendes tu vivienda habitual con 65 años o más o con dependencia severa.
- Si la vivienda no es tu habitual, no hay exención: la misma ganancia de 89.500 € pagaría 19.465 € de IRPF.
- La exención es solo del IRPF: la plusvalía municipal del ayuntamiento se paga igual si corresponde.
¿Pagas IRPF al vender tu vivienda con 65 años o más?
No, si es tu vivienda habitual. La ganancia que obtienes al vender tu vivienda habitual con 65 años o más está exenta del IRPF (el impuesto sobre la renta de las personas físicas), sea cual sea su importe. Lo dice el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF. La misma exención sirve para quien tiene dependencia severa o gran dependencia reconocida, aunque no llegue a esa edad.
Esta calculadora es solo para España, sin el País Vasco ni Navarra, que tienen su propio IRPF. En otros países la venta de una casa tributa con reglas distintas.
Requisitos de la exención
- Tener 65 años o más al vender, o una situación de dependencia severa o gran dependencia según la Ley 39/2006.
- Que sea tu vivienda habitual. El criterio general es haber vivido en ella al menos 3 años seguidos.
- Que haya ganancia. Si vendes con pérdida no hay impuesto y no hace falta exención.
La exención no te obliga a comprar otra vivienda ni a gastar el dinero. Es distinta de la exención por reinversión, que sí exige comprar otra vivienda habitual y se explica en la calculadora general del IRPF por vender una vivienda.
Cómo usar la calculadora
- Precio de venta, gastos y plusvalía: lo que pagas tú al vender (inmobiliaria, notaría, certificado energético) y, aparte, la plusvalía municipal. Hay más detalle en gastos de vender una vivienda.
- Precio de compra y gastos: los de la escritura y lo que pagaste al comprar. Si la heredaste, el valor declarado en Sucesiones; mira vender una vivienda heredada.
- Tu situación: 65 años o más, dependencia severa o ninguna. Y si es tu vivienda habitual.
- Opciones avanzadas: mejoras con factura, hipoteca pendiente, tu parte si hay varios dueños y otras ganancias del ahorro del año.
Al momento verás el IRPF, el impuesto que te ahorras y lo que te queda de la venta. Son estimaciones, no sustituyen a tu declaración.
Fórmula
Valor de transmisión = precio de venta − gastos de venta − plusvalía municipal Valor de adquisición = precio de compra + gastos de compra + mejoras Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición
Si cumples los requisitos, la ganancia que tributa es 0. Si no los cumples, la ganancia tributa en la base del ahorro:
| Parte de la ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Cada tipo se aplica solo a su tramo. Puedes ver cómo se combinan en la escala del ahorro.
Ejemplo
Vendes por 300.000 € tu vivienda habitual con 70 años. Pagas 9.000 € de gastos y 1.500 € de plusvalía municipal. La compraste por 180.000 € y pagaste 20.000 € de gastos e impuestos.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de transmisión (300.000 − 9.000 − 1.500) | 289.500,00 € |
| Valor de adquisición (180.000 + 20.000) | 200.000,00 € |
| Ganancia | 89.500,00 € |
| IRPF con la exención | 0,00 € |
| IRPF sin exención | 19.465,00 € |
| Te queda de la venta | 289.500,00 € |
Sin exención, serían 1.140 € por los primeros 6.000 €, 9.240 € por los siguientes 44.000 € y 9.085 € por los últimos 39.500 €. Un tipo medio del 21,75 %: de cada 100 € de ganancia, unos 22 € de impuesto. Con la exención te ahorras los 19.465 €.
Qué no cubre la exención
- La plusvalía municipal. Es un impuesto del ayuntamiento, distinto del IRPF. Consulta la calculadora de plusvalía municipal.
- Viviendas que no son tu habitual: segundas residencias, casas heredadas que no usas o locales. Tributan como cualquier ganancia, y si las compraste antes de 1995 puede haber coeficientes de abatimiento.
- Otras ganancias del mismo año. Si en el mismo año vendes acciones o fondos, esas ganancias tributan aparte.
Errores comunes
- Pensar que hay que reinvertir el dinero. En la exención por edad no hace falta.
- Dar por habitual una casa en la que no has vivido 3 años, sin comprobar tu caso concreto.
- Olvidar los gastos de compra, que reducen la ganancia si no hay exención.
- Creer que la exención incluye la plusvalía municipal.
Preguntas frecuentes
¿Desde qué edad no pago impuestos al vender mi casa?
La ley habla de «mayores de 65 años». Esta calculadora da por buena la edad de 65 años cumplidos. Si estás justo en el límite, confírmalo en la Agencia Tributaria.
¿La exención depende de cuánto gane con la venta?
No. Está exenta toda la ganancia, tanto si es de 20.000 € como de 500.000 €. No hay límite de importe en el artículo 33.4.b.
¿Tengo que declarar la venta si está exenta?
Sí. La venta se anota en la declaración de la renta del año siguiente, marcando la ganancia como exenta. Así consta en tus datos fiscales.
¿Qué pasa si vendo una casa que no es mi vivienda habitual?
No hay exención por edad. La ganancia tributa del 19 % al 30 %. Con los datos del ejemplo serían 19.465 € de IRPF.
¿Sirve la exención si tengo dependencia pero menos de 65 años?
Sí, si tienes reconocida dependencia severa o gran dependencia conforme a la Ley 39/2006. Elige esa opción en la calculadora.
¿Y si la vivienda es de dos dueños?
Cada uno declara su parte. Pon tu porcentaje en «Tu parte de la vivienda». La exención depende de la edad y situación de cada propietario, así que puede aplicarse a uno y no al otro.