En resumen
- Con una vivienda de 250.000 € y 50.000 € de pago inicial, el préstamo es de 200.000 € y el LTV es del 80 %.
- Con solo 25.000 € de pago inicial, el LTV sube al 90 % y, con un límite del 80 %, te faltan 25.000 €.
- El LTV se calcula sobre el menor entre el precio y la tasación; con una tasación más baja, el LTV sube.
- El límite del 80 % es una referencia habitual, no una norma: cada prestamista y cada país fija el suyo.
¿Qué es el LTV y cómo se calcula?
El LTV (del inglés loan to value, «préstamo sobre valor») es el porcentaje del valor de la vivienda que paga el préstamo. Un LTV del 80 % significa que de cada 100 de valor, 80 los presta el banco y 20 los pones tú.
Se calcula dividiendo el préstamo entre el valor de la vivienda y multiplicando por 100. Los prestamistas lo usan para medir su riesgo: cuanto más alto, menos colchón tienes tú si el precio de la casa baja.
Esta calculadora sirve para cualquier país. El límite de LTV que acepta cada prestamista cambia, por eso puedes escribir el tuyo.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra: lo que cuesta la vivienda, sin gastos.
- Pago inicial: lo que pagas de tu bolsillo (la entrada, el enganche o la cuota inicial, según el país).
- Opciones avanzadas: el LTV máximo de tu prestamista (80 % por defecto), el valor de tasación si ya lo tienes y los gastos que el préstamo incluya.
Verás tres cifras: tu LTV, el préstamo y el pago inicial que te falta para cumplir el límite. Debajo, una tabla compara cómo cambia el LTV con distintos pagos iniciales.
Fórmula
base = el menor entre precio y tasación préstamo = precio − pago inicial + gastos financiados LTV = préstamo / base × 100 préstamo máximo = base × límite / 100 pago inicial necesario = precio + gastos financiados − préstamo máximo
- Base: el valor que usa el prestamista. Si no hay tasación, es el precio.
- Límite: el LTV máximo que te acepta el prestamista.
Ejemplo
Compras una vivienda de 250.000 € y tienes un límite del 80 %.
| Pago inicial | Préstamo | LTV | ¿Cumple el 80 %? |
|---|---|---|---|
| 50.000 € | 200.000 € | 80 % | Sí |
| 25.000 € | 225.000 € | 90 % | No: faltan 25.000 € |
Con 50.000 € pagas 20 de cada 100 y el préstamo llega justo al límite de 200.000 €. Con 25.000 €, el préstamo sería de 225.000 €, 25.000 € por encima del máximo, y esa es la cifra que te falta ahorrar.
Si la tasación es menor que el precio
El prestamista calcula el LTV sobre el menor entre el precio y la tasación. Es un caso frecuente: aceptas pagar 300.000 € pero el tasador valora la casa en 280.000 €.
Con 60.000 € de pago inicial, el préstamo es de 240.000 € y el LTV es 240.000 / 280.000, un 85,71 %. Con un límite del 80 % solo te prestarían 224.000 €, así que necesitas 76.000 € de pago inicial, 16.000 € más de lo previsto.
Qué cambia con un LTV más alto
- Menos margen: si el precio baja, tu deuda puede quedar por encima del valor de la casa.
- Condiciones más duras: algunos prestamistas piden un seguro o un tipo de interés más alto cuando el LTV es alto. Pregunta qué exige el tuyo.
- Menos opciones: muchos prestamistas ponen un tope de LTV y no financian por encima.
Para saber cuánto pagarías cada mes con ese préstamo, usa el simulador de hipoteca. Para ver cuánto puedes pedir según tus ingresos, usa qué hipoteca me puedo permitir. Y para sumar impuestos y gastos de la compra, usa los gastos de compra de la vivienda.
Fuente de orientación
La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU. explica cómo se elige un préstamo y qué pago inicial pedir: CFPB, comprar una casa. Son estimaciones: las condiciones reales las fija tu prestamista.
Preguntas frecuentes
¿Qué LTV es bueno para un préstamo de vivienda?
Cuanto más bajo, mejor: tienes más capital propio y el prestamista ve menos riesgo. Un 80 % es una referencia habitual, pero cada prestamista fija su límite.
¿Cómo se calcula el LTV si ya he pagado parte del préstamo?
Divide lo que aún debes entre el valor actual de la vivienda. Si debes 150.000 € y la casa vale 250.000 €, tu LTV es del 60 %. Puedes poner ese saldo como precio menos pago inicial.
¿El LTV usa el precio o la tasación?
El menor de los dos. Si la tasación sale más alta que el precio, se usa el precio. Si sale más baja, el LTV sube.
¿Cuánto pago inicial necesito para un LTV del 80 %?
El 20 % del valor, más los gastos que no financie el préstamo. En una vivienda de 250.000 € son 50.000 €.
¿Puedo financiar los gastos de la compra?
Depende del prestamista. Si los incluye en el préstamo, suben el préstamo y el LTV. Puedes escribirlos en las opciones avanzadas.