En resumen
- Con una vivienda que rinde 800 al mes, una reforma parcial de 6.000 que sube el alquiler a 950 deja 7.640 de más en 10 años; una integral de 24.000 que lo sube a 1.250 deja 16.200.
- La parcial se recupera en 56,33 meses y la integral en 75, pero la integral pasa por delante de la parcial a partir del mes 84,33.
- Con un horizonte de 1 año, las dos pierden dinero frente a no reformar: la parcial pierde 5.320 y la integral 22.680.
- Los importes son de ejemplo: el coste de obra y el alquiler cambian por país y ciudad.
Parcial o integral: lo que importa es cuánto rinde cada unidad de obra
La respuesta corta: la integral gana si te quedas con la vivienda el tiempo suficiente; la parcial gana si el horizonte es corto. Con los datos de ejemplo de esta calculadora, a 10 años la parcial deja 7.640 de más que no reformar y la integral 16.200, pero la parcial se recupera antes: 56,33 meses frente a 75.
La parcial suele tener mejor rendimiento por cada unidad de dinero puesta. La integral suele tener la mejor ganancia total, porque sube más el alquiler. Esta calculadora pone los dos números juntos, con los meses sin inquilino incluidos.
Cómo usar la calculadora
- Alquiler actual al mes. Lo que cobras hoy, o lo que cobrarías sin obra.
- Reforma parcial. Su coste, el alquiler que esperas después y los meses de obra.
- Reforma integral. Lo mismo para la obra completa.
- Horizonte. Los años que quieres comparar. Es la decisión más importante: cambia el resultado.
En Opciones avanzadas puedes cambiar los gastos sobre el alquiler (20 de cada 100 en el ejemplo): comunidad, impuestos, reparaciones, meses vacíos e impagos.
Cómo se calcula
- Alquiler neto = alquiler × (1 − gastos).
- Ganancia de una obra = alquiler neto nuevo × (meses del horizonte − meses de obra) − coste de la obra − alquiler neto actual × meses del horizonte.
- ROI en el horizonte = ganancia ÷ coste de la obra.
- Meses para recuperarla = (coste de la obra + alquiler neto nuevo × meses de obra) ÷ (alquiler neto nuevo − alquiler neto actual).
- Mes en que la integral pasa a la parcial = (diferencia de obra + alquiler neto de cada una durante sus meses de obra) ÷ (diferencia de alquiler neto).
Durante la obra no cobras, y eso se resta. Es el coste escondido que más se olvida: una obra larga cuesta alquileres, además de la factura.
Ejemplo con cifras redondas
Una vivienda alquilada por 800 al mes, con un 20 % de gastos: te quedan 640 netos al mes, 76.800 en 10 años (120 meses) sin tocar nada.
- Parcial: 6.000 de obra, 1 mes vacía, alquiler de 950 (760 netos). En 119 meses cobras 90.440. Restas la obra: 84.440. Frente a 76.800, ganas 7.640. ROI de 127,33 % y se recupera en 56,33 meses.
- Integral: 24.000 de obra, 3 meses vacía, alquiler de 1.250 (1.000 netos). En 117 meses cobras 117.000. Restas la obra: 93.000. Frente a 76.800, ganas 16.200. ROI de 67,5 % y se recupera en 75 meses.
La integral deja 8.560 más que la parcial a 10 años, aunque su ROI sea más bajo. Pasa por delante a partir del mes 84,33: antes de ese mes, la parcial va por delante.
Cuándo gana la integral y cuándo la parcial
- Gana la integral si el alquiler sube mucho más, si vas a conservar la vivienda muchos años o si la parcial dejaría problemas de fondo (instalaciones viejas, humedades) que te obligarían a obras después.
- Gana la parcial si el horizonte es corto, si el mercado no paga mucho más por una vivienda completamente nueva o si prefieres arriesgar menos dinero.
- Empate: si la diferencia es de cero, decide por el esfuerzo y el riesgo.
Con un horizonte de 1 año, por ejemplo, ninguna se paga: la parcial pierde 5.320 y la integral 22.680. Una obra necesita tiempo para devolverse con el alquiler.
Límites del cálculo
- El alquiler que cobrarás después es una estimación. Mira anuncios parecidos en tu zona para ajustarlo.
- El cálculo no incluye la subida de valor de la vivienda si la vendes (para eso, mira la calculadora de ROI de una reforma), ni impuestos ni intereses si financias la obra.
- Para saber cuánto cuesta cada obra, usa el presupuesto de reforma; y para ver la rentabilidad total, la rentabilidad del alquiler.
- Los importes son ejemplos. Esta calculadora es educativa: no es asesoría de inversión.
Preguntas frecuentes
¿Compensa reformar una vivienda para alquilarla?
Compensa si el alquiler extra, descontados los meses de obra, devuelve el coste en un plazo que te sirva. En el ejemplo, la parcial se recupera en 56,33 meses y la integral en 75.
¿Qué ROI es bueno en una reforma de alquiler?
No hay una cifra fija. Depende del horizonte y del riesgo. En el ejemplo, 127,33 % en 10 años para la parcial y 67,5 % para la integral. Compara siempre con lo que te daría otra inversión.
¿Por qué la integral tiene menos ROI pero más ganancia?
El ROI divide la ganancia entre la obra. La integral cuesta cuatro veces más, y gana el doble. Rinde menos por cada unidad invertida, pero deja más dinero total.
¿Cuenta el tiempo sin inquilino?
Sí. Los meses de obra se restan del alquiler cobrado. Si dejas los meses de obra en cero, supones que no pierdes ningún alquiler, lo que sería raro en una integral.
¿Y si pago la obra con un préstamo?
La calculadora no incluye intereses. Resta del resultado el coste de la deuda o mira la calculadora de hipoteca.
¿Sirve en mi país?
Sí: elige tu moneda y cambia los importes. La aritmética es la misma en cualquier país; las ayudas y los impuestos locales no se incluyen.